Sobretaxa de água não pode gerar injustiças

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Quem se enquadra em casos especiais deve preparar os documentos para solicitar isenção da sobretaxa de água

O Governo de Minas Gerais implantará, provavelmente em maio de 2015, a sobretaxa de água dos consumidores que não conseguirem economizar 30% em relação à média dos 12 meses de 2014. Entretanto, cabe à regulamentação prever mecanismos que autorizem a não aplicação da penalidade em diversas situações específicas, uma vez que em milhares de casos será impossível atender à determinação de redução do consumo em relação ao ano passado.

Em janeiro de 2014, a Companhia de Saneamento de Minas Gerais (Copasa) fez um apelo para que a população reduzisse o consumo em 30% e, de acordo com um balanço divulgado no início de março, apenas 17,43% dos consumidores conseguiram atingir essa meta, sendo que 43% reduziram o consumo de alguma forma e 38% mantiveram a mesma média em relação a 2014. Contudo, 27,59% passaram a consumir mais nos dois primeiros meses de 2015. Portanto, mais de 66% dos consumidores estarão sujeitos à sobretaxa que visa, por um lado recompor o caixa da Copasa que deixou de faturar milhões com a queda do consumo.

IGP-M

A partir de 13 de maio de 2015, o valor da conta de água dos 635 municípios mineiros abastecidos pela Copasa terá o aumento de 15,04%, percentual esse que corresponde 4,8 vezes a inflação acumulada de 3,14% do IGP-M/FGV (abril/14 a março/15), índice consagrado como o mais utilizado para reajustar os preços públicos. Para justificar o aumento, a Copasa alega que seu custo com energia elétrica subiu 62,22%, sendo que, dos 15,04% do reajuste da água, 5,58% decorrem exclusivamente do peso da conta de energia elétrica.

Inadimplência

Certamente os maiores prejudicados com os aumentos serão os consumidores residenciais que, só este ano, já sofreram o aumento de quase 50% da energia elétrica. Agora, com aumento do valor da água, espera-se o crescimento da inadimplência, especialmente nos condomínios, pois esses dois custos são os mais elevados nos edifícios. Somente quando há porteiros 24 horas, a despesa com mão de obra supera os gastos com água e energia elétrica.

Com a elevação da inadimplência, o valor das quotas condominiais dos adimplentes disparará para cobrir o “rombo” e terão ainda que pagar honorários advocatícios e despesas processuais para propor as ações de cobrança.

Ao pesar mais no bolso de proprietários dos apartamentos com fração ideal maior (coberturas e térreos), bem como das lojas em prédios onde as torres são compostas de salas, estes terão maior estímulo para entrar na Justiça para requerer o rateio igualitário por ser este mais justo. A Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG estima o aumento de 20% desses processos em relação a 2014.

Casos que não poderão obter redução dos 30%

A determinação de utilizar a média do consumo dos 12 meses de 2014 como parâmetro para exigir a redução de 30% no decorrer deste ano é razoável apenas nos casos de casas, lojas, galpões e condomínios que tenham sido plenamente ocupados no decorrer de 2014, com as mesmas finalidades e tipos de ocupação.

Em dezenas de situações será impossível exigir a redução do consumo em 2015, pois na realidade ocorrerá de forma natural o aumento do consumo de água, não podendo ser aplicada a sobretaxa.

É um princípio legal não exigir do cidadão uma conduta impossível. Assim o consumidor, caso seja sobretaxado injustamente, poderá contestar o aumento do valor de água nos seguintes casos:

Projetos de decoração

a)    Centenas de edifícios residenciais e comerciais foram entregues aos adquirentes em 2014, sendo comum a ocupação dos apartamentos, salas e lojas ocorrer aos poucos, pois muitos demoram ser vendidos. É praxe que estas unidades novas sejam alteradas por projetos de decoração, instalação de armários e obras de acabamento. Neste contexto, vários edifícios em 2014 permaneceram com dezenas de unidades vazias sem nada consumir de água. Sendo estas unidades ocupadas em 2015, ocorrerá o natural aumento do consumo na conta geral do edifício, sendo que será incorreto a Copasa utilizar a média de 2014 para exigir redução mediante a ampliação do número de ocupantes.

b)    Com o desaquecimento da economia e com a redução de número de empresas em 2014, muitas lojas, andares corridos, salas e galpões ficaram desocupados, o que resultou no consumo mais baixo. Sendo estes imóveis ocupados em 2015, o consumo será maior do que a média de 2014.

Efeito de média

c)     Em 2014, em muitos edifícios ocorreu um aumentou do volume de unidades vazias e certamente queda do consumo de água. Tendo o edifício, por exemplo, 10 apartamentos, dois permaneceram fechados em 2014 e sendo locados/ocupados em 2015, o consumo aumentará em média 20%, sendo neste caso impossível obter a meta de redução. Hipoteticamente, se o consumo do condomínio gerava a conta com 240 m³ (oito apartamentos corresponde à média de 30 m³ cada), caso estivessem ocupados os 10 apartamentos resultaria em 300 m³.

Caberá a Copasa considerar, para efeito de média, o volume de 300 m³, sendo a meta de redução 90m³. Somente sobre o consumo que superar a 210 m³ poderá vir a ser aplicada a sobretaxa, sendo injusto que esta venha a ser aplicada sobre o que superar a 168 m³, pois deverá ser desconsiderado o volume de 240 m³ decorrente de uma ocupação parcial em 2014.

Sem parâmetro

d)    Uma loja ou casa que era ocupada em 2014 para uma atividade comercial, como por exemplo escritório, imobiliária, venda de eletrodomésticos ou roupas, etc, que consome pouca água, caso seja desocupada e venha a ser instalado um restaurante, salão de beleza, consultório odontológico e outras atividades, consumirá mais água. Neste caso será injusto a Copasa cobrar a sobretaxa. Não haverá parâmetro para impor a redução já que as atividades exercidas no imóvel são muito diferentes.

Imóveis fechados 

e)    Os imóveis que permaneceram fechados em 2014 sejam para venda ou locação, e que agora foram ocupados, deverão ser isentos da exigência de redução de 30%, pois seus proprietários pagaram a conta de água no ano passado com base no consumo mínimo.

f)     CASO FORTUITO OU DE FORÇA MAIOR: Aqueles consumidores que em 2015 estão tendo problemas de vazamentos, o que é comum após décadas de uso, terão o consumo aumentado de forma involuntária. Somente após alguns meses será possível detectar o defeito e promover o reparo que tem elevado custo, especialmente nos condomínios que têm dezenas de unidades que dificultam a localização e solução dos vazamentos. Será injusto penalizar o consumidor pelo não cumprimento desta meta por um problema que ele não deu causa e que seria impossível de ser evitado. O artigo 393 do Código Civil prevê que uma pessoa não pode ser punida por não cumprir uma obrigação em decorrência do caso fortuito ou força maior, poderá ser utilizado para impedir a aplicação da sobretaxa caso a redução não tenha sido obtida por causa de fato alheio a vontade da parte.

Caso Fortuito

A configuração do CASO FORTUITO pode livrar o consumidor de ser penalizado. Como exemplo, cito a situação de um vizinho ter feito um “gato” no encanamento, que consiste num crime frequente, justamente porque não é devidamente combatido pelo Poder Público que não move o devido processo penal.

O consumidor não pode ser punido se foi impedido de cumprir sua vontade de economizar por causa de um acontecimento irresistível pelo qual não contribuiu e não teve culpa. Outro exemplo, o fato de um carro bater na sua casa e estourar um cano gerando assim grande perda de água.

Aplicação complexa da sobretaxa

Caberá o Governo Estadual regulamentar as particularidades de aplicação e isenção da sobretaxa, bem como os consumidores devem se munir de documentos para comprovar as circunstâncias que justifiquem a não aplicação da sobretaxa de água. Como presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, espero que a regulamentação das medidas que versem sobre o combate da crise hídrica possa facilitar a aplicação das excludentes de penalização pela não obtenção da economia pretendida em casos que isso seja inviável.

O governador Fernando Pimentel afirmou, em fevereiro deste ano, que mais de 37% do volume de água da Copasa se perde antes de chegar ao consumidor, sendo, portanto, fundamental que esse problema seja sanado. Não é racional exigir sacrifícios apenas dos consumidores residenciais que consomem apenas 10% da água tratada, que já estão sendo penalizados com aumento este ano de mais de 50% com o custo da energia elétrica.

Risco na agricultura e na indústria

É preocupante os reflexos da exigência de redução de 30% do consumo de água do setor de agronegócios e industrial, que consomem, respectivamente, 70% e 20% da água tratada, pois a sobretaxa em valores elevados poderá onerar mais ainda os setores produtivos que, com o aumento dos custos dos produtos tendem a perde competitividade. Haverá o risco de agravar o desemprego que tem tido crescido neste ano. Quanto à produção dos alimentos, mediante o aumento dos custos de produção, terá como resultado a elevação da inflação que já esta em ritmo galopante.

Leia mais sobre este assunto. 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara de Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Representante em MG da ABAMI — Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.