O risco de pagar a comissão do corretor em duplicidade

1
2093
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária

As normas legais são criadas para regulamentar uma atividade e evitar problemas. Dessa forma, na corretagem de imóveis há regras que visam proteger o vendedor, bem como o locador. No caso da locação, o proprietário concede uma procuração ao e no caso da venda uma opção ou autorização de venda que deve ser exclusiva, já que para nomear alguém para representá-los pressupõe que o corretor de imóveis ou imobiliária seja de confiança.

Para que o proprietário do imóvel tenha maior segurança e controle sobre os procedimentos nos meses em que ocorrem as visitas dos interessados, a lei consagra que deve ser nomeado apenas um corretor.

Exclusividade

Poucas são as pessoas acostumadas com transações imobiliárias, pois a maioria as realiza uma ou duas vezes na vida. Assim, é compreensível o erro que alguns vendedores cometem ao entregar seu imóvel para mais de um corretor/imobiliária, motivados pelo engano de imaginar que venderá ou locará mais rápido. Na realidade, o que estimula maior celeridade na venda ou locação é a imobiliária fazer parte de uma Rede Imobiliária, pois ao concentrar dezenas de empresas num site facilita ao pretendente localizar o bem que lhe interessa. Para ganhar tempo as pessoas procuram as Redes, pois não têm tempo de clicar em dezenas de empresas de forma individual.

Situação de risco

Há caso do vendedor ser condenado pelo Poder Judiciário a pagar a comissão do corretor pela segunda vez, ou seja, para o corretor “B” que fechou o contrato de compra e venda, por exemplo em agosto de 2012 e depois para o corretor “A” que mostrou ao comprador o imóvel em janeiro de 2012.

Pode parecer estranho, mas o Juiz ao condenar o vendedor, o fez corretamente, pois a ele foi apresentado fatos dentro do processo judicial que consagram o direito do corretor que apresentou o imóvel ao comprador receber sua comissão.

O problema decorre unicamente por culpa do vendedor que desrespeitou a própria lei que consagra que deveria nomear ou autorizar apenas um corretor de imóveis, pois assim não haveria o risco de ser condenado a pagar a comissão em duplicidade. Vamos explicar porque pode ocorrer o pagamento em duplicidade. Todos sabem que é comum demorar 6 ou até 18 meses para que uma venda seja concluída.

Perder o controle

No caso citado, vendedor autorizou vários corretores a venderem e assim perdeu o controle de quem teve acesso ao imóvel. Em janeiro 2012, o corretor “A” levou o comprador “Y” no imóvel e este assinou o Termo de Visita, onde declarou que conheceu o imóvel através do corretor “A”. Ocorre que o  comprador achou melhor ver dezenas de outras opções, com outros corretores, no decorrer de 6 meses. É raro um comprador guardar tantos dados, nomes de dezenas de corretores, telefones e assim facilmente perde o contato com alguns intermediadores.

Em agosto de 2012, o comprador “Y” vê um anúncio de um imóvel que lhe interessa e assim marca com o corretor “B” uma visita. Ao chegar no local com o corretor “B”, o comprador percebe que já conhece o local, mas fica calado. Pensa ele: “falar pra quê? Nem me lembro com qual corretor vim ver este imóvel.”

O comprador, já tendo visto vários imóveis, se convence que este é a melhor opção e fecha o contrato e o corretor “B” recebe sua comissão do vendedor.

Lei protege o corretor que aproximou as partes

Ocorre que, passados dois meses, em outubro 2012, o corretor “A” constata que o imóvel que ele apresentou ao comprador “Y” foi vendido, ficando assim indignado por não ter sido remunerado, pois caberia a ele conduzir a negociação.

O corretor “A” tem razão, pois a lei e a jurisprudência dos Tribunais de Justiça consagram, acertadamente, que o corretor que aproxima o comprador do vendedor é que tem direito à comissão. Se não fosse o corretor, o comprador não teria conhecimento do imóvel. Neste caso, o corretor imagina que foi lesado e entra com o processo judicial de cobrança contra o vendedor. Este se defende alegando que pagou a comissão ao corretor “B”.

Ao final, o juiz condena o vendedor a pagar a comissão de 6% ao corretor “A”, porque este provou que foi ele quem apresentou o comprador “Y” primeiro, ou seja, em janeiro de 2012. O comprador, ao depor em juízo simplesmente confirma o fato, pois este assinou o Termo de Visita. Enfim, cabe ao vendedor e ao locador lembrar do ditado: “quem paga mal, paga duas vezes”.

Feira Livre

É lamentável a postura do proprietário de imóvel que ignora que deve entregar seu imóvel e nomear o intermediador da venda ou locação com base na confiança e não agir como se estivesse numa feira livre, criando uma situação de desrespeito ao seu próprio patrimônio que acaba sem desvalorizado por ser oferecido de forma desordenada e amadora.

A lei visa estimular uma concorrência sadia entre os corretores e especialmente proteger o vendedor e o locador, conforme prevê o Decreto n.º 81.871/78, sendo que a Resolução COFECI n.º 458/95 determina no seu art. 1o“Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária”. 

Ingenuidade

O corretor exclusivo, se for uma Rede Imobiliária, terá a vantagem de reunir dezenas de empresas ao mesmo tempo. Além disso, consiste numa ingenuidade o proprietário pensar que alguma empresa ou corretor se empenhará para trabalhar um imóvel que está entregue a diversas imobiliárias. Quem é profissional prefere dedicar seu tempo ao imóvel que lhe é concedido com exclusividade, pois sabe que sua chance de retorno é maior e o proprietário lhe prestigiou ao não “queimar” a mercadoria, como ocorre quando é oferecida de forma tumultuada.

Conforme os preceitos da lei que regula a profissão de corretor de imóveis, é um risco o vendedor deixar diversas imobiliárias promoverem a venda, pois assim perderá o controle de quem está tendo acesso à sua residência ou local de trabalho, colocando em risco a segurança de seus familiares.

Leia mais sobre o assunto. 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel (31) 3225-5599.

http://www.keniopereiraadvogados.com.br

 

SHARE
Previous articleVenda de imóvel e o aluguel em debate na OAB-MG
Next articleAções de condomínio caem em São Paulo
Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.