Mutuários podem reduzir financiamento com FGTS

CAIXA está ligando para mutuários utilizar o FGTS para reduzir o prazo ou a prestação do financiamento imobiliário

Os mutuários da CAIXA podem reduzir o valor da prestação do imóvel financiado. Diante da necessidade de aumentar o capital próprio para continuar emprestando, os funcionários da CAIXA passaram a ligar para milhares de mutuários sugerindo a eles que saquem o saldo do FGTS para quitar as prestações ou parte do saldo devedor do financiamento imobiliário o que resultará na redução do valor das futuras prestações.

Os mutuários têm se surpreendido com a ligação, mas podem ficar tranquilos, pois a proposta é séria, sendo que nos contratos assinado há anos contém tal possibilidade. O funcionário da CAIXA demonstra saber todos os dados do financiamento, os saldos das contas do FGTS e esclarece as alternativas do novo ajuste para incentivar o mutuário a aceitar a proposta.

Matematicamente, pode ser bom para o mutuário que geralmente está pagando ao ano entre 9 a 13% de juros, mais TR conforme a modalidade do empréstimo. Pelo valor que está depositado no FGTS o trabalhador/mutuário recebe apenas 3% de juros ao ano, mais TR, sendo, portanto, interessante reduzir uma dívida que lhe acarreta juros superiores. Por outro lado, cabe ao mutuário entender que, caso venha a perder o emprego deixará de ter uma reserva que o ajudará a passar pelo período que viesse a ficar desempregado.

Motivos da iniciativa da CAIXA 

Conforme decisão de 2009 do Acordo de Basiléia, que estabelece, o Índice de Basileia (que demonstra quanto de capital dos sócios do banco tem em relação aos recursos emprestados) deve ser no mínimo 11%. Em outras palavras, a cada R$100,00 emprestados pelo banco, R$11,00 deve ser capital do próprio e não de correntista. Essa regra foi criada para reduzir o risco bancário no mundo.

Em 18 de outubro deste ano, os noticiários informaram que a Caixa Econômica Federal havia pedido socorro ao Tesouro Nacional, solicitando aporte financeiro para não descumprir o Acordo de Basiléia. Tendo a CAIXA que se adequar, o governo federal teria que injetar mais capital ou então adotar medidas que visassem reduzir o volume de empréstimos já realizados. Considerando que não há como retirar dinheiro do orçamento para capitalizar a Caixa, se especulou que ela venderia 10 bilhões em créditos ao BNDES, que possui índices mais confortáveis.    Pelo visto o governo preferiu adotar medidas que estimulem os devedores a pagar com maior celeridade suas dívidas com a CAIXA, a qual tem adotado medidas para equilibrar seu balanço. Sem aumentar seu capital próprio ou receber seus créditos não há como a CAIXA realizar novos empréstimos.

Opções para os mutuários usarem o FGTS 

O mutuário adere à proposta de usar seu FTGS se desejar, sendo que os contratos de financiamento já preveem duas opções. Pode quitar as prestações ou quitar parte do saldo devedor e assim reduzir o valor das prestações.

Se optar pela quitação das prestações finais do financiamento com o FGTS, mantendo assim o pagamento mensal das prestações que continuam a vencer, sem qualquer alteração do valor, é necessário analisar o caso concreto. Em geral a taxa de juros de um financiamento aumenta conforme o prazo, ou seja, quanto maior o tempo mais elevada a taxa. Se o prazo é menor, por exemplo 15 anos, a taxa seria 10% ao ano. Entretanto, já que o mutuário contratou um prazo por exemplo, de 30 anos e a taxa foi 12%, ao quitar as prestações finais o prazo reduziria. Entretanto, a taxa não cairia de 12% para 10%.  Por outro lado, ao diminuir o número de meses a pagar, o mutuário elimina também as taxas que incidem sobre o financiamento, como o seguro por Morte e Invalidez Permanente (MIP), o IOF e a Taxa Referencial (TR).

Se o mutuário preferir quitar parte do saldo devedor, terá a redução imediata do valor da prestação, já que a dívida será menor e será quitada no mesmo prazo original do contrato. Cabe ao mutuário analisar qual a melhor opção, especialmente diante da economia em baixa que tem aumentado a possibilidade de perda do emprego.

Kênio de Souza Pereira.

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

kenio@keniopereiraadvogados.com.br / (31) 2516-7008.

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