Condomínio: ninguém pode impedir obras necessárias nele

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

keniopereiraHá pessoas que confundem o direito de propriedade de uma casa isolada, onde podem fazer o que bem entender dentro do seu terreno, com as limitações fundamentais deste direito quando se possui uma unidade condominial.

No condomínio edilício existem direitos coletivos inerentes às áreas e equipamentos comuns, que não podem se sujeitar ao capricho ou à postura egoísta e individualista de um ou outro coproprietário.

O art. 1º da Lei nº 4.591/64 estipula que “… constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta lei”, sendo esse princípio reproduzido no artigo 1.331 do Código Civil (CC), o qual deixa claro que quando alguém opta por adquirir um apartamento, sala ou loja, este passa a ter uma propriedade sujeita a regras que regulamentam o uso das áreas comuns (portaria, corredores, escadas, o solo, a rede geral de distribuição de água, esgoto, eletricidade, calefação, refrigeração, gás, telhado, etc), sendo obrigatório que todos os moradores e ocupantes facilitem a manutenção e reparação desses locais e equipamentos. A ninguém do condomínio é dado o direito de recusar-se a pagar pelos custos da manutenção, e nem de criar qualquer obstáculo para a realização dos reparos, sendo que o art. 10 da Lei 4.591/64 determina: “É defeso a qualquer condômino:…embaraçar o uso das partes comuns”, sob pena de ser multado e ainda ser obrigado por ordem judicial a se abster de criar problemas.

Tubulação – reparação urgente
É normal que após décadas os canos e prumadas, especialmente de ferro galvanizado, se deteriorem, sendo necessária a troca dessa tubulação comum que passa por diversos apartamentos. Ocorre que, às vezes, é essencial o condomínio quebrar as paredes de alguns apartamentos para que o bombeiro tenha acesso ao encanamento. Se o engenheiro determina que a obra deva ser realizada de uma maneira, é inaceitável que o dono do apartamento impeça a quebra da parede de sua unidade, pois seu desejo de evitar transtornos na sua moradia, não o autoriza a prejudicar toda a coletividade. Se sua postura individualista gerar aumento do custo da obra ou danos, poderá ser obrigado a arcar sozinho com os prejuízos.

Térreo ou cobertura
Caso o edifício tenha que fazer uma reforma no telhado, caberá a todas as unidades autônomas do condomínio (apartamentos, salas, lojas térreas, garagens) arcar com os custos, pois o teto do prédio, como as tubulações/esgotos e fundações é área comum, salvo raras exceções.

Se o engenheiro determina, com base na sua experiência, que a melhor alternativa para realizar a reforma da fachada é através da instalação de um balancim no apartamento de cobertura, cabe ao seu proprietário franquear o acesso. Da mesma maneira, se a caixa de esgoto precisa ser reformada e se encontra dentro do apartamento ou na área privativa do apartamento térreo, seu proprietário tem o dever de facilitar o acesso dos operários para fazer a obra, bem como para instalar andaimes no caso de ser o local apropriado para executar a pintura dos muros e fachadas.

Bem preservado
É compreensível o temor do proprietário da unidade que será objeto da obra ou serviço de reforma do condomínio quanto à possibilidade dos operários danificarem seus móveis, utensílios, o piso, azulejos, pois sabemos que alguns são extremamente descuidados. Diante disso, cabe a administração do condomínio contratar uma empresa sólida, que tenha pessoal qualificado, preparado para evitar problemas e arcar com seus erros, pois qualquer dano que for causado à unidade deverá ser indenizado de imediato, sem desculpas, pelo condomínio, o qual poderá cobrar da empresa e esta do seu empregado.

Para evitar polêmicas, pode o proprietário da unidade exigir que o condomínio assine um termo de compromisso de indenizar de imediato tudo que for danificado. Logicamente, se o condomínio quebrou uma parede do banheiro para trocar a prumada, deve refazer a parede com o mesmo azulejo, mas se esse reparo ficou com cor diferente, deve arcar com a recolocação de novo azulejo em todo o cômodo. Não pode o condômino receber sua unidade em estado pior do que estava antes da obra, pois ao condomínio é dado o direito de ter acesso e não de gerar prejuízo.

Dever de indenizar
Caso algum proprietário crie uma situação que agrave ou gere prejuízo ao vizinho, poderá ser condenado a indenizar pelos seus atos, além de ser compelido pelo Juiz a permitir o livre acesso a sua unidade para ser executada a obra necessária à preservação da edificação.

Por outro lado, quando o síndico se mostra inerte e não cumpre seus deveres previstos no art. 1.348 do CC, poderá qualquer condômino prejudicado promover a reparação necessária e mandar a conta para o condomínio pagar, pois o art. 1.342 do mesmo diploma legal impõe uma postura séria da administração, que não admite a morosidade e nem a desculpa de falta de recursos para fazer a obra. Basta o condomínio aprovar numa assembleia geral a taxa extra e a empresa que irá realizar a obra, pelo quorum da maioria simples dos presentes, e, por ser necessária, esta dispensada a votação por quorum especial, já que sua execução é obrigatória.

Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Tel. (31) 3225-5599
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.