Vizinho pode ser multado em condomínio

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Aplicar a multa em vizinho, entretanto, é complicado

Conviver com vizinho não é nada fácil. Todos sabemos que um dos maiores desafios de residir em um condomínio é a convivência, pois a proximidade e o compartilhamento de áreas comuns exigem maior precaução para não incomodar, especialmente quando há vários equipamentos de lazer. Sempre há aqueles que não se esforçam para viver harmoniosamente com os vizinhos, tendo ainda um ou outro que ignora que o direito dele termina onde começa o do seu semelhante. Diante do fato de existir pessoas que têm comportamento egoísta ou individualista, se tornam importantes a convenção e o regimento interno do condomínio, que orientam sobre os direitos e deveres, bem como contribuem com a solução por meio de advertências e penalidades.

Muitos profissionais alegam que o Código Civil de 2002 trouxe uma relevante “novidade” em seus artigos 1.336 e 1.337, que passaram a consentir a possibilidade da Assembleia Geral aplicar multa ao condômino infrator, nos termos da Convenção ou do Regimento Interno.

Ocorre que, desde o ano de 1964, ou seja, 38 anos antes da vigência dos referidos artigos do Código Civil (CC), a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, já previa em seu artigo 21 que o infrator poderia ser multado. Estranhamente, durante décadas percebe-se que raros são os condomínios que regulamentaram a aplicação de multa na convenção, apesar da lei permitir há mais de 52 anos a aplicação dessa penalidade.

Limite para multa

Na realidade, o Código Civil de 2002 apenas inovou ao determinar um quórum impraticável, além de estipular um limite legal ao valor da multa, mais precisamente de até o quíntuplo do valor atribuído à quota de condomínio mensal, podendo chegar a dez vezes o valor da quota quando os atos antissociais gerarem incompatibilidade de convivência.

Autonomia de advertir e aplicar multa no condomínio

Antes de advertir ou multar, deve-se consultar o que diz a convenção e o regimento interno sobre aplicação das penalidades. É justamente as falhas de regulamentação que costumam ser o maior obstáculo para a administração coibir os atos abusivos, pois, geralmente, as convenções são mal redigidas pelo fato de o construtor utilizar cópias de um “modelo”, que ignora que cada empreendimento imobiliário tem perfil bem diverso do outro. Ademais, vários destes instrumentos possuem redação obsoleta ou até mesmo omissa quanto a aplicação de multa ao infrator.

Consequentemente, os edifícios que não contam com uma convenção atualizada, que estabeleça expressamente todo o procedimento para validar uma penalidade aplicada pelo síndico, fica praticamente impossibilitado de impor qualquer multa ao condômino infrator, na medida em que o legislador exige a aprovação do elevado quórum de 2/3 (dois terços) do total dos condôminos em assembleia para punir pecuniariamente um ato antissocial.

Diante desse empecilho, cabe aos condôminos, ao modernizar a redação da convenção, conceder a autonomia para que o síndico ou administrador possa aplicar multa diretamente ao responsável, bem como regulamentar o direito de defesa do infrator para não correr risco de nulidade da punição.

Regimento interno não substitui atualização da convenção

Vale ressaltar que o regimento interno é como uma espécie de decreto, ou seja, norma secundária, e a convenção a lei do condomínio. Assim, o regimento não pode inovar, contrariar ou extrapolar a convenção, norma primária, sob pena de nulidade.

O regimento tem função eminentemente de regulamentar e, caso a convenção seja omissa ou obsoleta quanto às multas e penalidades, não basta somente criar um regimento para validar a aplicação de sanções no edifício, sendo a atualização da convenção imprescindível.

Desta forma, cabe aos condôminos não apenas criticarem a convenção do edifício que residem ou trabalham, mas se organizarem e contatar uma assessoria jurídica especializada para que essa promova a redação dos instrumentos que podem vir a garantir a tranquilidade e a segurança dos moradores. Sem uma convenção adequada não há como o síndico eliminar situações que se mostram desgastantes e até perigosas. Deve o síndico ser apoiado para que a harmonia seja mantida no condomínio e as unidades não se desvalorizem em decorrência de vizinhos que agem como se não existissem leis e regras.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

(31) 3225-5599. 

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.