Vendedor é quem paga a comissão de corretor

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

Comissão de corretor pode ser paga pelo comprador, se este contratar previamente

No dia 30/09/2014 o Sindicato da Habitação de São Paulo – Secovi-SP veiculou em seu site um artigo que diz que “Tribunal pacifica remuneração da corretagem” no qual se dizia que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo havia confirmado e decidido que a comissão de corretor, em caso de imóveis adquiridos ainda na planta junto a “stand” de vendas, deveria ser paga pelo comprador, não sendo considerada como venda casada e, portanto, devida.

"Comissão de corretor pode ser paga pelo comprador, se este contratar previamente" Kênio PereiraAs informações trazidas pela Secovi-SP aduzem que o TJSP confirmou ser legal repassar a cobrança da comissão de corretagem ao consumidor, no caso, ao comprador, mesmo que este não tivesse contratado anteriormente com o corretor, o qual conheceu no stand de vendas da construtora. Também fora dito que a decisão traz uma maior tranquilidade para consumidores, corretores, construtoras e demais envolvidos, acarretando uma segurança nas negociações.

Com o devido respeito ao Secovi-SP, importante instituição da área imobiliária, a decisão do Colégio Recursal proferida não trouxe exatamente estas considerações, como apresentadas na notícia veiculada.

O caso concreto discutido junto ao Juizado Especial de São Paulo, acórdão Nº0000018-42.2014.8.26.0968, julgado em 3 de julho de 2014, trouxe como fundamentação para sua decisão a indicação de um outro acórdão, referente a Apelação Cível 0162192-85.2011.8.26.0100, julgado em 26 de junho de 2014. A situação se tratava de um comprador/consumidor que, ao realizar a compra de um imóvel na planta, havia contratado, por sua livre e espontânea vontade, os serviços de corretagem de uma imobiliária, tendo assim pago a comissão. ACÓRDÃO DISCUTIDO – Nº0000018-42.2014.8.26.0968

A irresignação do consumidor se deu a partir do momento em que notou que no contrato de compra e venda havia a previsão de que em caso de rescisão, seria retido o valor a título de corretagem: “Afirma o autor que comissão de corretagem lhe foi cobrada por duas vezes, uma embutida no preço do imóvel e outra cobrada à parte e paga diretamente aos profissionais responsáveis pelo serviço. Ampara sua alegação na cláusula 31 (a) do contrato, que dispõe que, em caso de rescisão, dos valores a serem restituídos ao compromissário comprador, seriam deduzidas as despesas comerciais, tais como comissão, publicidade e outras (…)”. Com isso, o consumidor entendeu que haveria uma cobrança de corretagem em duplicidade, já que teria arcado, anteriormente, com a corretagem que havia contratado. Diante de tal situação, ajuizou processo judicial requerendo a devolução do valor pago a título de comissão por entender pela existência de uma cobrança em duplicidade. Eis os fatos discutidos na decisão veiculada pelo Secovi- SP, no processo nº Nº0000018-42.2014.8.26.0968, julgado dia 03 de julho de 2014. ACÓRDÃO DISCUTIDO – Nº0000018-42.2014.8.26.0968

Percebemos, então, que o objeto discutido na demanda fora nada mais do que uma possível cobrança em duplicidade de corretagem e não a abusividade do fato de comprador vir a pagar a  comissão de corretor quando este é contratado formalmente.

Instada a se manifestar, a Turma de Uniformização do Colégio Recursal de São Paulo, de forma correta, determinou a improcedência do pedido de devolução ao comprador da comissão paga, ao argumento de que houve a livre iniciativa do comprador em contratar a corretagem, sendo devido o pagamento, assim dizendo: “Evidentemente houve a corretagem, no caso dos autos, e há previsão contratual de seu pagamento pela compradora. (…) Assim, uma vez que houve a livre contratação a respeito do pagamento – reiterando-se que a única diferença é o pagamento direito ou o pagamento indireto, em ambos os casos suportado pelo comprador – não se vislumbra a ilegalidade na cláusula.”

Já no ponto pertinente a cláusula rescisória onde se estipulou que a construtora reteria 12% do valor do contrato como multa, para cobrir o pagamento de comissão de corretor e outras despesas, a mesma seria nula de pleno direito, não sendo possível a sua aplicação em caso de rompimento do negócio jurídico, assim dizendo: “A cláusula, ao veicular informação inverídica, é nula de pleno direito. Ou seja, em caso de rescisão do contrato, a dedução de valores a título de comissão de corretagem por parte da incorporadora seria ilícita, uma vez que o dispêndio foi feito exclusivamente pelo compromissário comprador.”

O acórdão do TJSP é irretocável. Digo isso porque a existência de uma contratação prévia de serviço de corretagem por parte do comprador lhe traz o dever de arcar com a comissão devida ao corretor/imobiliária. Desta forma, realmente não poderia exigir que a construtora, na qualidade de vendedora pagasse a comissão, já que este pagamento foi contratado previamente e à parte pelo comprador.

Ocorre que as informações trazidas pelo Secovi-SP não transparecem o conteúdo completo do acórdão, pois o Sindicato indica: “Uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) confirmou que o pagamento da comissão efetuado diretamente ao corretor e à imobiliária pelos compradores de imóveis na planta não configura abuso ou venda casada.”. Não foi aqui mencionado o real caso abordado no acórdão, qual seja, uma possível cobrança em duplicidade de comissão de corretagem.

Logicamente que o TJSP não entende ser correta a constante simulação ilícita ou prática abusiva e desleal, onde a construtora monta seu stand de vendas, contrata corretores de imóveis para promover seu produto, e no momento que surge o interessado à compra, pelo valor ofertado, por exemplo de R$600 mil. Passados alguns dias, o comprador é surpreendido com um contrato no valor de R$570 mil, e com um recibo à parte de R$30 mil, onde figurasse o pagamento da comissão pelo adquirente. Em nenhum momento o Colégio Recursal de São Paulo validou essa prática.

Também fora mencionado na notícia do Secovi-SP e transcrita a passagem da decisão em que os magistrados indicam que a comissão de corretagem sempre será direcionada ao comprador já que o seu valor já estaria inserido no valor final do imóvel: “Isso significa que, na compra e venda de imóveis ao público consumidor, que passa pelo trabalho de intermediação de corretores e imobiliárias, o comprador sempre pagará a corretagem, pois o valor dos honorários da intermediação é computado na negociação do imóvel.“. Tal informação está incompleta e pode levar a um entendimento equivocado, pois basta ler todo os acórdãos ora citados para compreender que continua em pleno vigor a regra de que o principal responsável pelo pagamento da comissão é o vendedor.

Conforme exposto, o caso concreto se trata de uma possível cobrança dúbia de comissão de corretagem e não de venda casada. Existindo a liberdade contratual e exercendo a sua autonomia da vontade, o consumidor, ao contratar os serviços de corretagem, se torna o responsável pelos honorários e, aí sim, pagará a comissão, como exposto pelo Tribunal, e como eu indiquei acima, sempre que confirmada a existência de contratação prévia.

O que a decisão judicial do TJSP consagra é o direito do comprador, caso deseje, de contratar o corretor de imóveis e acertar com este profissional o pagamento de seu honorário à parte, sem qualquer vinculação com o contrato de promessa de compra e venda.

Permanece intacta a jurisprudência do TJSP que mantém a posição majoritária que somente se o comprador previamente contratar o corretor de imóveis para captar o imóvel, poderá ser legítimo o pagamento da comissão.

Ao exercer sua autonomia da vontade, se o comprador pactuar este pagamento no stand de vendas e assim assumir o pagamento, não poderá posteriormente requerer devolução desse desembolso, pois o fez mediante contrato que assinou espontaneamente, cabendo ao mesmo todos os encargos dali advindos, inclusive os referentes ao recolhimento do INSS e a retenção do IRRF conforme o caso.

Sobre este tema, eu já havia explicado em artigo publicado no Portal e-morar, em novembro de 2011 (Preço do imóvel x Comissão do corretor: Quem paga a comissão do corretor é o vendedor”), “O Código Civil (CC) também estabelece a obrigação do vendedor pagar pela intermediação da venda ou pelo atendimento ao comprador, pois este comparece ao stand de vendas da construtora sem ter contratado um corretor. Somente se o pretendente à compra contratasse previamente e por escrito um corretor, para procurar um determinado imóvel no mercado, poderia este ter direito de receber os honorários do comprador mediante o fechamento do negócio.”  Ou seja, o ponto crucial para se indicar a obrigação do consumidor para arcar com os custos da corretagem é a sua iniciativa de contratar previamente e de espontânea vontade o corretor de imóveis.

Novos julgamentos do TJSP após a notícia

Este posicionamento que apresento é o mesmo adotado pelas Câmaras do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação Cível 1023760-98.2013.8.26.0100, julgado em 24/09/2014; Apelação Cível 4002213-97.2013.8.26.0019, julgado em 30/09/2014) bem como pelo Superior Tribunal de Justiça, em recentes julgados (Rcl 021062, julgado em 01/10/2014; Rcl 021012, julgado em 02/09/2014). ACÓRDÃO RECENTE TJSP FAVORÁVEL – 1023760-98.2013.8.26.0100

Essas decisões proferidas após a notícia do Secovi-SP,  demonstram que o Sindicato poderia ter abordado de forma mais profunda a matéria, pois nem mesmo o número do acórdão citou

Portanto, mediante a análise isenta e profunda do acórdão, bem como das novas decisões judiciais proferidas em setembro e outubro, fica bem claro que a Turma de Uniformização do TJSP discutiu e decidiu no processo, ou seja, que continua sendo a regra o vendedor pagar a comissão de corretor.

Não havendo essa prévia contratação, o dever de pagar a comissão é do proprietário, que pode ser a construtora que se utiliza desse profissional para promover a sua comercialização de seu produto.

Leia mais sobre o assunto. 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

Vice- Presidente do Conselho Empresarial de Políticas Urbanas

Árbitro da CAMINAS – Câmara Mineira de Arbitragem Empresarial.

e-mail – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599. 

 www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.