Venda imóvel corretamente e evite perda de tempo

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Avaliação realista, reparos no imóvel, análise da documentação e assessoria jurídica especializada são essenciais à concretização de um bom negócio

É comum sentir insegurança na hora de comprar ou vender imóvel, pois esse tipo de transação, geralmente, envolve a economia de uma vida inteira de trabalho, além de ser realizada uma ou duas vezes na vida da maioria das pessoas. A preocupação é normal, pois raramente alguém realmente domina as complexas questões jurídicas e mercadológicas que envolvem a negociação do bem econômico mais caro do mundo: o imóvel.

A ansiedade, a pressão psicológica, a pressa, o receio de perder uma oportunidade e a atitude de dispensar uma assessoria jurídica especializada são componentes que ajudam à conclusão de negócios tumultuados, repletos de riscos.

O amadorismo é uma constante nas transações imobiliárias, onde o vendedor oferece seu imóvel sem fornecer para o corretor toda a documentação, o qual às vezes perde dinheiro ao anunciá-lo com impedimentos que seriam facilmente detectados se tivesse em mãos o registro do imóvel atualizado, a certidão negativa de ônus e em casos de terrenos a informação básica.

Mais absurdo ainda é o comprador assinar o contrato de compra e venda sem entender o alcance jurídico das suas cláusulas, vindo a descobrir os problemas somente após ter pagado pelo imóvel. Cabe ao vendedor provar que sua mercadoria é boa, que não há quaisquer impedimentos ou pendências, tais como: inventário, penhora, cobrança, hipoteca, alienação fiduciária, etc. Além disso, é importante o vendedor compreender as regras do mercado e a redação do contrato, para saber o que está sendo pactuado, quais são as suas garantias contra uma possível inadimplência, especialmente se for antecipar a imissão na posse antes de receber todo o valor do bem.

O negócio será realizado com maior facilidade se o vendedor observar:

a) Melhoria do visual do imóvel. Limpeza do piso, capricho nos jardins e eliminação das infiltrações e manchas das paredes. A pintura nova tornará o imóvel mais atraente. Os problemas de umidade devem ser corrigidos e não escondidos, pois o Código Civil determina que os negócios devem ser regidos pela boa-fé e probidade.

b) A avaliação precisa é importante, sendo imprescindível estipular o preço de acordo com o mercado. O vendedor deve desconfiar de corretores que fazem avaliações por telefone ou sem qualquer compromisso/ônus. Bons profissionais não trabalham de graça, pois estão ocupados em realizar negócios e não meras especulações. Alguns corretores estipulam o preço nas alturas apenas para conquistar o cliente que é seduzido por quem avalia mais alto, o que certamente inviabilizará a venda por muitos e muitos meses. Determinados vendedores não aceitam uma boa proposta, e depois de anos gastando com anúncios, IPTU, taxa de condomínio e manutenção, constatam que tiveram prejuízo, pois caso tivessem realizado o negócio estariam hoje com um valor melhor do que a proposta que hoje estão dispostos a aceitar.

c) Tradicionalmente os compradores se interessam por imóveis localizados na região onde moram ou onde passaram a maior parte da vida. Por isso uma corretora que esteja localizada na região do imóvel terá mais chances de vendê-lo, em face da facilidade de visitação pelos pretendentes.

d) Não imponha o preço, nem aceite a primeira oferta sem refletir antes. Procure entender a lógica do mercado que poderá oferecer imóveis semelhantes ao seu a preços e condições mais acessíveis.

e) Se o imóvel for unidade de um condomínio, forneça ao comprador cópia da Escritura e da Convenção e esclareça a situação relativa às vagas de garagem, pois assim evitará problemas com o comprador que poderá questionar que não teve as explicações sobre a sua utilização.

f) Evite oferecer seu imóvel a muitas imobiliárias, porque isto não garante uma venda mais rápida. Ao contrário, poderá tumultuar a venda tendo em vista que o comprador ficará irritado ao deparar com o mesmo imóvel com vários corretores. A falta de exclusividade poderá acarretar a cobrança da comissão do vendedor por duas ou mais empresas que apresentaram o mesmo comprador em épocas diferentes, além do fato do vendedor colocar em risco sua segurança em face do descontrole de quem estará entrando em sua casa. As boas imobiliárias costumam não investir num imóvel nessas condições e o proprietário deixará de ter um atendimento personalizado. Dê preferência para a imobiliária que trabalha em rede, pois os compradores preferem procurar imóveis nos sites delas, já que o uso da internet facilita a busca, além do imóvel poder ser trabalhado por centenas de corretores ao mesmo tempo, de maneira segura e ordenada, o que resulta numa venda mais rápida.

g) Se uma imobiliária tiver exclusividade de venda, é importante que o vendedor dê essa informação a todos os pretendentes e aos demais corretores que por ventura o procurem. É comum o corretor fazer parceria com a imobiliária que detém a opção exclusiva. O vendedor deve privilegiar seu corretor de confiança, autorizando-o a vender o imóvel com exclusividade. Assim terá certeza de seu maior empenho para vender seu imóvel, porque este terá certeza do retorno financeiro do seu trabalho feito com dedicação.

h) O vendedor deve providenciar o registro atualizado e a certidão negativa de ônus para apresentá-la aos interessados, provando assim estar o imóvel livre de hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, etc.

i) O Cartório de Notas só lavrará a escritura mediante a apresentação da certidão negativa referente ao pagamento do IPTU e declaração fornecida pelo síndico realtiva a quitação das taxas condominiais, no caso do imóvel fazer parte de um condomínio. Do vendedor será exigida ainda, certidão negativa de protestos, ações cíveis e da Justiça Federal, especialmente se ele for empresário, pois deverá ser analisada qualquer pendência na Justiça do Trabalho.

j) É um equívoco pensar que o corretor é um expert em direito imobiliário. Sua função principal é avaliar e promover a aproximação entre o comprador e o vendedor, viabilizando assim o fechamento do negócio. Caso se sinta inseguro ou não domine as questões jurídicas que envolvem um negócio imobiliário, contrate um advogado especializado para não cometer erro. Remediar ficará muito mais caro e poderá demorar anos na Justiça. Um contrato bem elaborado aumentará a segurança do negócio.

k) Ao ser concretizado o negócio, a imobiliária fará jus a comissão de 6% (percentual que vigora em Minas Gerais conforme Tabela do Sindicato dos Corretores/CRECI-MG) sobre o preço total da venda, inclusive se houver permuta, sobre o valor de todos os imóveis envolvidos. Se o imóvel for rural, a comissão é limitada a 10%. A Tabela de Honorários estipulada pelo Sindicato de Corretores de Imóveis e homologada pelo CRECI da região, podendo variar conforme o Estado.

Agindo de forma adequada a venda será realizada com maior rapidez, satisfação e segurança, sendo importante tomar todas as medidas e providências previamente, para evitar perda de tempo no momento que surgir o comprador, pois este poderá não ter disposição para esperar a solução das pendências. Deixar para depois e agir de maneira amadora, sem conhecimento e com base apenas na intuição é o melhor caminho para obter um problema, que no caso do imóvel, poderá representar prejuízo expressivo.

Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis –BH-MG
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Representante em MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro da CMI-MG – Câmara de Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.