Varanda do apartamento e o direito de mantê-la aberta

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Nova lei desestimula construir os apartamentos com varanda 

Em 2010, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de Belo Horizonte foi alterada pela Lei nº 9.959/2010, limitando o desconto de algumas áreas na apuração do coeficiente de aproveitamento, o qual consiste no número de metros quadrados que pode ser construído em determinado terreno. Diante disso, percebe-se que é cada dia mais raro novos apartamentos com varandas, pois as construtoras perderam o incentivo para que elas fossem implementadas. A mudança faz com que seja extremamente difícil, quase impossível, cumprir os requisitos para viabilizar o desconto da metragem da varanda na apuração do coeficiente de aproveitamento. Assim, após 2010, a colocação de varanda, pode representar a eliminação de um quarto ou outro cômodo que pode tornar o produto mais fácil de vender. E nesse ponto, a varanda tem sido deixada de lado.

Visando maior aproveitamento na construção, a prefeitura permite que algumas áreas sejam descontadas do coeficiente de aproveitamento, conforme determina o art. 46 da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de Belo Horizonte. Ocorre que, foram justamente essas áreas que sofreram limitações para desconto. Antes de julho de 2010, a redação do artigo 46 § 4º daquela lei era:

Art. 46, § 4º – O somatório das áreas referidas nos incisos IV a XVII do caput não pode exceder 30% (trinta por cento) da área total edificada. (revogado pela Lei nº 8.137, de 21/12/2000 (Art. 96)

Estímulo 

Com isso, permitia que as metragens descontadas representassem até 30% da área total do imóvel, o que permitia a aplicação mais tranquila da regra inserida no art. 46, que estimulava a construção da varanda:

VII – as varandas abertas – situadas em unidades residenciais – que tenham área total equivalente a até 10% (dez por cento) da área do pavimento onde se localizam;

 Atualmente, após julho de 2010, as áreas de desconto não podem ultrapassar 14% dos pavimentos-tipo, o que torna inviável em torno de 95% dos edifícios, a construção da varanda:

Art. 46,§ 5º – O somatório das áreas a que se referem os incisos IV a XIII do caput deste artigo não será computado, para efeito de cálculo do CA, até o limite de 14% (quatorze por cento) do somatório das áreas dos pavimentos-tipo. § 5º acrescentado pela Lei nº 9.959, de 20/7/2010 (Art. 50)

Inviável

Tendo em vista que as demais áreas de descontos, muitas são  obrigatórias na edificação ou necessárias pelo mercado,  ficou inviável a construção da varanda em relação aos demais áreas, quais sejam:

IV – a área situada ao nível do subsolo, destinada a lazer e recreação de uso comum em edificações residenciais multifamiliares;

V – a área de circulação vertical coletiva;

VI – a área de circulação horizontal coletiva até o limite correspondente à 2 (duas) vezes a área da caixa dos elevadores;

VII – as varandas abertas – situadas em unidades residenciais – que tenham área total equivalente a até 10% (dez por cento) da área do pavimento onde se localizam; 

VIII – a caixa-d’água, a casa de máquinas e a subestação;

IX – os compartimentos destinados a depósito de lixo, nas dimensões mínimas estabelecidas em legislação específica;

X – a guarita de até 6m² (seis metros quadrados);

XI – a zeladoria de até 15m² (quinze metros quadrados), desde que dotada de instalação sanitária; XII – os compartimentos destinados a depósitos em edificações residenciais e situados nos pilotis ou na garagem;

XIII – a antecâmara, se exigida em projeto de prevenção e combate a incêndios previamente aprovado;

Prejudicar a venda

Ao reduzir o percentual para menos da metade, é certo que o somatório ultrapassará os 14% permitidos de desconto, obrigando assim a área da varanda ser considerada como área construída. Com isso, para não ultrapassar o potencial construtivo, para colocá-la será necessário eliminar algum outro cômodo, o que pode prejudicar a venda do produto.

É esse o motivo de não vermos na cidade prédios novos com varanda, sendo provável que os edifícios possuem e preservam as varandas abertas poderão ser beneficiados por manterem essa área que é valorizada por muitas pessoas.

Fechamento das varandas é assunto complexo

Quanto aos edifícios que têm sido concluídos atualmente com varandas, bem como outros já construído há anos, percebe-se o surgimento de conflitos no momento que alguns moradores optam por fechar a varanda do apartamento após o prédio obter a Certidão de Baixa de Construção. Isso, porque, há outros adquirentes que entendem que tal alteração, além de ilegal, agride o padrão visual e fere a estética que motivou a compra. Mesmo que a assembleia geral do condomínio aprove o fechamento de maneira padronizada, pelo quórum legal, é certo que vários proprietários que apreciam a varanda a manterão aberta, até mesmo pelo receio de serem multados pela fiscalização da prefeitura.

Constatam-se várias confusões entre os condôminos, pois as convenções em geral contêm falhas quanto a essa matéria, gerando dúvidas que resultam em desgastes por falta de conhecimento jurídico sobre os limites da convenção, da Lei de Incorporações em Condomínio, nº 4.591/64, do que seja regimento interno, e sobre a legalidade da deliberação da assembleia. Ignora-se que a deliberação da Assembleia Geral não tem o poder de legitimar o condomínio ou os moradores a desrespeitar as leis municipais que possibilitaram a aprovação do projeto arquitetônico com a varanda aberta. Deve-se refletir que o afrontamento das posturas municipais podem gerar multa e a ordem de demolição do fechamento irregular.

Nuances

Entender essas nuances é um dos desafios para conduzir essa situação, de maneira que possa ser realizado o fechamento de maneira legal, sendo necessário analisar diversos pontos para contornar uma inovação que altere o projeto e aumente a área líquida construída. Há casos, bem específicos, que possibilitam a legalização do fechamento da varanda, sendo necessário diversos estudos e providências jurídicas para que isso seja possível.

Direito de evitar o fechamento da varanda

Enquanto alguns desejam fechar a varanda sob o argumento de evitar sujeira, chuva, vento e aumentar a sala ou a segurança, outros proprietários se sentem desrespeitados, pois alegam que compraram o apartamento por justamente ter a varanda que gera um belo efeito visual e que valoriza o edifício.  A questão é complexa, sendo que em 2011, como advogado que atuava num processo judicial que envolvia duas correntes divergentes no edifício, conversei com dois dos mais consagrados arquitetos de Minas Gerais sobre os argumentos a favor de quem deseja manter a varanda aberta.

Para o consagrado arquiteto Edilson Maranhão, “a varanda traz um benefício estético e de conforto para os moradores que passam a ter maior ventilação”. 

 Ele alertou sobre a lei que passou a desestimular a construtora a fazer a varandas nos apartamentos e afirmou: “a lei de uso e ocupação do solo a partir de julho de 2010,retirou o incentivo para se criar varanda, que passou a contar como área construída, a ponto das novas construções praticamente não terem mais essa área que valoriza e embeleza os prédios. Para colocar uma varanda após 2010, o construtor perde coeficiente de aproveitamento e assim tem que reduzir a área dos apartamentos. Diante disso, os prédios já construídos com varanda, passam a ser mais interessantes do que os novos que não têm essa vantagem”.

Espaço privilegiado

Sobre a importância desse espaço privilegiado, o conceituado arquiteto Oscar Ferreira afirma “a varanda além de ser um elemento estético de muita força na composição das fachadas das edificações é muito usada como elemento mirante na contemplação de paisagens, do mar e das montanhas. Hoje, ela é um ambiente muito utilizado para o convívio, seja da família ou dos amigos. É ponto de reunião gourmet e é muito utilizada para colocação de piscinas ou spas. Os apartamentos que têm esse equipamento são os primeiros a ser vendidos. Acredito que as varandas devem ser preservadas e o seu uso, como tal, estimulado”.

Atitude ilógica

Os mais renomados arquitetos de Minas Gerais confirmam que a varanda valoriza o apartamento. Entretanto, muitas pessoas fecham a varanda com cortina de vidro, transformando-a num cômodo sob a alegação de evitar poeira ou aumentar a segurança. Pela lógica dos técnicos da Secretária Adjunta de Regulação Urbana de BH, se a pessoa não deseja uma varanda, deveria adquirir um apartamento sem essa característica, pois assim não entraria em choque com os vizinhos que compraram os apartamentos motivados pela beleza visual da fachada.

Edilson Maranhão confirma que “fechar a varanda é totalmente contra a postura municipal, pois o condomínio pode levar uma multa da prefeitura”. Quanto à atitude individualista de um morador fechar a varanda, Edilson reflete “cabe ao proprietário do apartamento que tem varanda defender os seus direitos e impedir que o vizinho feche a varanda a ponto de alterar a volumetria, ferir a estética do prédio, o que acarreta desvalorização”. expert informa que “somente se houver aprovação unânime dos condomínios e regularização perante a prefeitura que se torna viável o fechamento das varandas de todos os apartamentos, mantendo assim a estética, sendo fundamental todos fecharem para manter a harmonia visual”. 

Afronta

Afronta a convenção, o regimento interno, o Código Civil e a Lei 4.591/64 o fechamento sem votação prevista na lei ou na convenção. Os arquitetos, que são os profissionais aptos a serem peritos judiciais para esclarecer essa questão para o magistrado julgar um processo, são unânimes em afirmarem que a cortina de vidro consiste em alteração da fachada, a qual pertence à coletividade e não apenas a um ou outro proprietário.  “A varanda valoriza e embeleza o prédio, e quando a pessoa a fecha de forma individual, acaba alterando a fachada, fato esse que a desvaloriza”, afirma o arquiteto Maranhão.

A questão é polêmica, mas é possível chegar a um consenso, desde que o assunto seja tratado com profundidade. É importante os proprietários dos apartamentos entenderem as nuances de diversas leis aplicáveis ao caso, além de ficarem atentos para não criarem situações que podem resultar em prejuízos financeiros com processo judicial, o desfazimento de obras e ainda, com as multas aplicáveis pelo município que são reaplicáveis sucessivamente até que seja regularizada a obra ou retirado o fechamento. Deve-se entender que o município se orienta pelo projeto aprovado, pelas leis municipais que não têm qualquer relação com a assembleia ou a convenção que contém as normas que os condôminos devem seguir e respeitar.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Rede Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br 

www.keniopereiraadvogados.com.br  

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.