Valor do aluguel vai segurar preço de venda

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

No Brasil ocorreram vários planos econômicos e elevados índices de inflação até 1994, sendo regra o aluguel corresponder a 1% do valor venal do imóvel. Qualquer pessoa ao investir analisa qual será a rentabilidade.

O imóvel tem se mostrado um grande negócio ao oferecer nos últimos sete anos um retorno surpreendente. Ao analisarmos uma pesquisa divulgada pela Câmara do Mercado Imobiliário e SECOVI-MG, de 2004 a 2011 o preço médio de um apartamento em Belo Horizonte passou de R$94 mil para R$309 mil, ou seja, teve uma valorização de 228,7%. Essa análise bem conservadora, se focasse os apartamentos na zona sul apuraria elevação mais expressiva. Se considerarmos a variação de 228,7% dos apartamentos, a valorização efetiva mensal no período foi de 1,27%, ou seja, 0,28% ao mês acima da taxa de juros do CDI que chegou a 0,99%, que é paga somente a grandes investidores.

            Ocorre que o preço de centenas de terrenos aumentou 600% no mesmo período e prédios comerciais superaram 400% em três anos. Em Belo Horizonte passamos a presenciar a demolição de casas modernas para a construção de edifícios de alto padrão, diante da ausência de áreas livres e da Lei do Uso e Ocupação do Solo, que reduziu em torno de 25% os coeficientes de aproveitamento a partir de 2010.

Cenário favorável

        kenio   Os desequilíbrios da economia da Europa e a recessão dos Estados Unidos geraram grande prejuízo nas Bolsas de Valores. Além disso, a baixa rentabilidade dos produtos financeiros e a expectativa de queda da taxa Selic vêm estimulando o investimento em imóveis.

            Centenas de investidores adquiriram unidades em construção para revender ou locar. O valor do m² do imóvel novo alavanca o preço do imóvel usado, sendo que o custo real da construção dificultará qualquer queda expressiva de preço a curto prazo.

            Este cenário de euforia estimulou novos lançamentos, que no período de jan/jul de 2011, se comparado como mesmo período de 2010, aumentaram 40,80%, na faixa de R$250 mil a R$500 mil e 16% na faixa acima de R$500 mil, tendo os preços desses apartamentos subido 9,63% e 21,69%,respectivamente, conforme pesquisa do IPEAD da UFMG. Entretanto, foi constatada a queda de 30% nos lançamentos e nas vendas de imóveis novos até R$250 mil no mesmo período.

Razoabilidade

            Os salários consistem num freio natural na economia, que não acompanharam os preços do mercado imobiliário. A compra de imóveis foi turbinada pelo financiamento imobiliário, mas esse mecanismo não é aplicável para as pessoas que pagam aluguel.

            O descolamento entre o preço de venda de um apartamento novo de 3 quartos e 2 vagas na zona sul, em torno de R$1.200.000,00 e o valor do aluguel de R$4.800,00, tem motivado uma reflexão sobre o custo x benefício do investimento. O cenário tornou desinteressante a rentabilidade de 0,3 a 0,4% oferecida aos imóveis de alto padrão, pois ficou distante o retorno do aluguel perante o valor investido na aquisição do bem.

            Os investidores sempre obtiveram maior rentabilidade na compra de imóveis antigos, de um ou dois quartos, em regiões mais simples. Os imóveis continuarão a subir em patamares próximos ao da inflação, já que os fatores macroeconômicos não mudarão a curto prazo. Por outro lado, o fato do preço dos aluguéis não acompanhar a ascensão exagerada do valor venal, contribuirá para a mudança do cenário no decorrer dos próximos meses, especialmente diante da entrega de centenas de novas unidades em locais que oferecerão volume de oferta acima do que o mercado pode absorver de imediato. O custo de manutenção do imóvel fechado será um fator que estimulará melhores condições de compra.

 Kênio de Souza Pereira –

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Jornalista. E-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599