Trapalhadas na venda de imóvel locado

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Tenho me deparado com frequência com uma situação típica de incompetência, falta de conhecimento das regras que regem o Imposto de Renda, ITBI e Lei do Inquilinato, motivada pela ganância em ganhar de todas as formas na compra e na venda de imóvel, que estando locado pode gerar um enorme lucro para o inquilino.

Há caso da loja ou apartamento que vale R$900 mil reais ser oferecido para o inquilino que tem direito de preferência na sua aquisição, em igualdade de condições com terceiros. Passados 30 dias do recebimento da carta de oferecimento, o inquilino, por não ter esta quantia integral, não se manifesta e assim perde sua preferência, ficando o locador/proprietário livre para vender a quem desejar, por R$900 mil.

Assim, o proprietário promove a venda, sendo que o corretor de imóveis, que não domina a complexa Lei do Inquilinato, se empenha em concluir a transação, pois assim obterá sua justa comissão de 6%.

Ingenuidade
Neste momento, vendedor e corretor declaram que o inquilino desocupará o imóvel sem qualquer problema, como se fosse fácil encontrar centenas de imóveis baratos para locação que atendesse o inquilino. Ninguém atenta para a provável necessidade de acionar judicialmente o inquilino para obter a posse do imóvel, já que o comprador está adquirindo para uso próprio.

Com o enorme crescimento da economia informal é comum haver compradores com dinheiro não declarado junto a Receita Federal. Assim, o comprador propõe passar a escritura de compra e venda por R$400 mil, pagando os R$500 por fora. Já o vendedor que tem o imóvel declarado no seu Imposto de Renda por R$300 mil, adora a proposta, pois assim pagará apenas R$15 mil de lucro imobiliário à Receita Federal, pois a alíquota de 15% incidirá apenas sobre o valor de R$100 mil.

Pronto, a trapalhada está feita! O inquilino, ao saber da confusa transação, simplesmente, entra com um processo judicial e solicita que o Juiz anule a venda e que o declare novo adquirente, mediante o depósito judicial de R$400 mil, mais o ITBI e demais despesas cartoriais.

Assim, a somatória de um corretor de imóveis na busca de sua comissão, de um vendedor querendo se desfazer com rapidez de seu imóvel e evitar pagar lucro imobiliário e de um comprador desejando “esquentar” seu dinheiro já que não declarou sua origem ao Fisco, pode resultar em uma série de complicações, nos casos em que o imóvel está locado.
É claro que a obtenção do lucro é gratificante e é o objetivo maior de uma negociação comercial. No entanto, a afoiteza e o amadorismo podem acarreta longas demandas judiciais e multa do IR.

A lei, apesar de clara quanto ao direito de perdas e danos e de preferência do inquilino para aquisição do imóvel locado, possui algumas artimanhas que podem proteger o locador/vendedor e o comprador, mas, pra isso, precisam ser avaliadas caso a caso por seu advogado.

A atitude de simplificar uma negociação, que, na verdade, não é simples, gera prejuízo que um advogado especializado saberia evitar. As “cartas modelo” de oferecimento ao direito de preferência ao locatário têm requisitos legais, que devem ser respeitados, sob pena do inquilino vir a ter o direito de anular a venda mediante o pagamento do valor que constou na escritura de compra e venda.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Rede Netimóveis
keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

  • Li hoje pela primeira vez, suas notícias. Gostei. Desejo pleno sucesso no seu empreendimento. Fico ao seu dispor. Armando

  • Vanessa

    Muito interessante sua publicação a maioria das pessoas fazem isso sem pensar por esse lado