Taxa de condomínio: o que determina o seu valor

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

"Taxa de condomínio: o que determina o seu valor" por Kênio PereiraMuitas pessoas têm a ideia equivocada de que o síndico é o responsável por fixar o valor da taxa de condomínio quando, na verdade, a importância cobrada decorre dos custos das despesas de conservação e manutenção realizadas no condomínio.

Os gastos do condomínio variam de acordo com a estrutura da edificação, o número de unidades, equipamentos da área de lazer, jardins, quadras, sauna, espaço gourmet, se há segurança, porteiros, zelador, garagista, além da faxineira etc. O síndico não é dono da CEMIG, COPASA e muito menos controla a variação de preço dos produtos e serviços utilizados pelo condomínio.

A taxa ordinária de condomínio deve ser estipulada de maneira suficiente para quitar os gastos realizados pelo condomínio sendo, inclusive, prudente que seja estipulada de 10% a 15% acima dos valores tidos como “gastos fixos” em decorrência das variações que normalmente ocorrem e que fogem do controle da administração do condomínio. A postura do condomínio adotar um valor que varia todo mês, conforme os gastos consiste numa péssima opção, pois acarreta problemas de controle financeiro, além de complicar num processo de cobrança judicial.

Pequenos reparos
Outro pensamento equivocado é de que todos os reparos do condomínio devem ser custeados pelo fundo de reserva ou fundo de obras. Ocorre que somente a aquisição de mobiliário, reformas, obras relevantes devem ser pagas pelos proprietários. Mas, conforme a lei nº 8.245/91, artigos 22 e 23, cabe ao inquilino arcar com os custos da pintura interna do prédio (hall social, escadas, garagem), pois é ele quem utiliza essas áreas comuns, bem como pagar as despesas dos pequenos reparos no condomínio, tais como: trocar uma torneira que apresenta vazamentos, elevadores, trocar a fiação do salão de festas em decorrência de curto circuito, vidros quebrados em virtude de mudança realizada, etc., pois essas situações não se enquadram em reforma, mas sim como despesas de conservação e manutenção, ou seja, ordinárias.

Se o síndico utiliza o fundo de reserva para cobrir essas despesas, ele penaliza aqueles proprietários que são locadores, pois acaba reduzindo o valor da taxa de condomínio que deveria ser quitado pelo inquilino.

São despesas ordinárias todas aquelas necessárias à manutenção e conservação do condomínio, não podendo o síndico ou a administração criar uma situação da taxa de condomínio deixar de suprir todos os gastos, os quais devem ser pagos pelo morador/ocupante/inquilino, nos termos da lei.

Direito do síndico ser assessorado
Geralmente o síndico não é “multi especialista” e muito menos um gênio. Ele tem o direito contratar assessoria nas matérias que não domina, como: advogado trabalhista para contratar e evitar litígios, engenheiro no caso de obra, decorador, contador/empresa administradora para fazer os balancetes, advogado especialista em direito imobiliário para tirar dúvidas e refazer a convenção e dirimir problemas de vizinhança, etc.

Além disso, cabe ao condomínio pagar todos os gastos que o síndico realiza para defender os interesses da coletividade, tais como os custos de taxi, telefone celular, computador/impressora, cópia, correio, etc. Tentar impor ao síndico o pagamento dessas despesas consiste numa atitude mesquinha e ingrata, pois este se dispõe a ajudar a coletividade e não a ser penalizado por ter tido a coragem de assumir a função.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599.

  • JOAO ALVES SOARES

    Excelente o esclarecimento sobre a indevida cobrança ( a mais) de taxa de condomínio em unidades maiores do que as do apartamento tipo. A decisão do STJ me animou a entrar com ação judicial contra o meu Condomínio.

    Obrigado.