Taxa de condomínio não é imposto!

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

keniopereiraHá 18 anos tenho explicado sobre a interpretação da Lei nº 4.591/64 que “dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”, quanto à forma correta de se cobrar a taxa de condomínio num edifício composto por unidades de tamanhos diferentes. Infelizmente, alguns ainda não entendem que, mesmo sendo um apartamento de cobertura ou térreo maior que os demais apartamentos-tipo, não há justificativa lógica para se cobrar a taxa de condomínio conforme a fração ideal. Somente sobre a despesa específica que for apurada que um apartamento consome mais que outro é correto cobrar-se o acréscimo, fato esse que não abrange as demais despesas.

O uso da fração ideal no rateio das despesas entre lojas térreas independentes e salas também leva a situações injustas. A cada dia surgem mais decisões judiciais derrubando o uso da fração ideal para a divisão de despesas de manutenção e conservação. Os juízes, baseados no laudo de bons engenheiros/peritos judiciais, têm compreendido que a fração ideal foi criada para dividir os custos com as obras e a mão de obra para construir o prédio, não sendo viável sua aplicação para dividir despesas de portaria, limpeza, iluminação, áreas de lazer, pois tais áreas comuns são utilizadas de forma igualitária por todos os ocupantes das unidades, independente do tamanho destas. Somente quanto à água, tal consumo deve ser analisado conforme o efetivo uso pela unidade maior, sendo que mais de 80% do consumo de água, conforme dados da Copasa, decorre do uso dos banheiros, sendo 37% só de descarga.

Aqueles que insistem em “punir” quem adquire uma unidade maior que as demais, quando descobrem a real definição do que seja fração ideal, partem para outros argumentos que também se mostram frágeis perante uma análise inteligente. Dizem que pelo fato do proprietário ter melhor condição financeira tem que pagar mais taxa de condomínio, e assim confundem tal cobrança como se fosse o Imposto de Renda. Outros, que a lei impõe a cobrança pela fração ideal e se esquecem que o Código Civil no art. 884 do CC veda o enriquecimento ilícito e que é o art. 24 e não o art. 12 (destinado a rateio do custo de obra), da Lei 4.591/64, que regula a divisão das despesas de conservação e manutenção. Basta ler com atenção para entender.

O que é taxa?
Há ainda aqueles que por desconhecerem princípios elementares de Direito Tributário teimam em dizer que o apartamento de cobertura ou loja deve pagar mais porque tem maior valor. Ora, o proprietário neste caso pagou pelo que adquiriu e não ganhou nada, tendo arcado com o ITBI no ato da compra e todo ano com IPTU de valor mais elevado que as demais unidades menores. Portanto, imposto está ligado ao valor do patrimônio ou à capacidade contributiva, e não tem nada ver com taxa.

No Vocabulário Jurídico De Plácido Silva, considerado o melhor do país, a palavra “Taxa” vem de taxar, do latim taxare (avaliar, pôr preço ou impor preço), a rigor entende-se o preço ou quantia que se estipula como compensação de certo serviço, ou como remuneração de certo trabalho. Assim, a taxa corresponde invariavelmente à paga de um serviço ou de qualquer coisa, de que se tira, ou de que se obtém um benefício direto, ou indireto.
Mesmo no sentido tributário, em que a taxa se impunha como uma justa compensação a serviços prestados pelo Estado, não tem ela o caráter de imposto nem com ele se identifica.”

O dicionário não deixa dúvida ao esclarecer que: “O imposto, geral e obrigatório, é a contribuição devida, direta ou indiretamente do cidadão, para a formação da receita pública, indispensável à satisfação das necessidades do Estado”. A taxa importa numa remuneração ou num pagamento, que é devido, sem qualquer finalidade fiscal, para atender a um custo de um serviço, ou de uma utilidade imediata que nos é prestada pelo Estado.

A taxa, portanto, importa uma contraprestação devida por quem se utilizou de um serviço, ou se tornou beneficiado diretamente de um serviço qualquer, seja ele de ordem material, ou mesmo de ordem intelectual.

Assim, o que caracteriza a taxa é a divisibilidade do serviço, de modo que possa ser esse serviço usufruído pessoalmente por quem paga a quantia correspectiva.

Portanto, por uma questão de bom senso, não é correto cobrar a mais daquele que não usufrui nada além que os demais, devendo a taxa de condomínio respeitar sua origem e concepção técnica-jurídica, sob pena do prejudicado buscar seu direito junto ao Poder Judiciário.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Representante em Minas Gerais da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Consultor Jurídico e Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599

  • Mateus

    Bom dia…

    Concordo plenamente com a tua argumentação.
    No condomínio onde moro temos os mesmos problemas de divisão de despesas por causa do tamanho dos apartamentos.
    Pagamos – no meu bloco, cerca de 80% a mais taxa de condomínio em relação ao menor apartamento, sendo que temos 03 dorm. e o menor 2 dorm.
    Até taxas de banco, administradora, telefone e outros que seriam cobrados
    Infelizmente, não estamos conseguindo resolver junto ao sindico e conselho (estão fazendo pressão contra as pessoas para desistir) esta questão, assim não temos outra alternativa senão o judicial.
    Minha pergunta é: Há jurisprudência sobre o assunto? já houve sentença a favor de moradores nessa situação?
    Iremos entrar com uma ação coletiva, pagar em juízo o condomínio até que o assunto seja julgado, e ajudaria muito se tivéssemos um caso julgado a favor.
    Acredito que a análise de um perito poderia aferir que as despesas maiores do condomínio se decorrentes do uso comum, como zeladoria, jardim, segurança.
    Grato pela atenção.

    Mateus

  • Kênio Pereira

    Prezado Mateus,

    A sua situação é corriqueira em meu escritório. O rateio das despesas ordinárias (água, luz, faxineira, porteiro, etc.) de condomínio deve ser realizado, em regra, de forma igualitária entre todos os condôminos. Não obstante, existem exceções que permitem que o rateio seja feito de forma diferenciada, ou seja, uns contribuindo à mais que os outros, a fim de se garantir a justiça contributiva. Neste caso, o rateio de despesas deve observar a realidade de cada condomínio, de forma que cada condômino pague somente pelo que realmente use, fazendo-se a divisão das despesas de uma forma mais justa e equilibrada.

    É muito comum se estipular formas injustas de divisão de despesas, muitas vezes pela fração ideal, onerando excessivamente as coberturas/unidades maiores, pois o fato da mesma possuir maior fração ideal que o apartamento-tipo, não justifica que ela deva pagar maior percentual quanto às despesas ordinárias, uma vez que os moradores das unidades maiores não utilizam os porteiros, a faxineira, interfone e demais serviços a mais que as demais unidades-tipo.

    Como advogado tenho obtido várias vitórias no Poder Judiciário para igualar a taxa de condomínio da cobertura com o apto tipo, sendo que defendo essa tese há 17 anos.

    Esclareço que já existem jurisprudências (liminares, sentenças e acórdãos do TJMG) neste sentido, inclusive a favor de nossos clientes que tiveram a taxa de condomínio reduzida, ao ser derrubado em juízo o rateio pela fração ideal. O nosso escritório de advocacia é especializado na atualização de convenções de condomínio, bem como na busca de um critério de rateio igualitário de forma judicial.

    Tendo em vista que é impossível esgotar o assunto sem analisar a documentação pertinente, caso deseje agendar uma consulta em meu escritório, será um prazer atender V.Sa. juntamente com minha equipe. Para tanto, basta entrar em contato com a minha secretária Josi através do tel. (31) 3225-5599 ou com o advogado Marlon Pereira, o qual está a par deste e-mail para agendarmos a consulta.