Taxa de condomínio e o abuso na cobrança

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Kênio Pereira deu dicas de como comprar imóvel no 1º Encontro Imobiliário do Barreiro
Kênio Pereira deu dicas de como comprar imóvel no 1º Encontro Imobiliário do Barreiro
Conluio da Construtora com a Administradora na cobrança da taxa de condomínio prejudica a reparação dos defeitos do prédio

Logo KênioA cobrança da taxa de condomínio pode ser abusiva em alguns casos. Com o crescimento recorde dos lançamentos imobiliários entre os anos de 2006 a 2013, que superaram a capacidade de construir de muitas construtoras, ocorreram inúmeros descumprimentos da data da entrega das unidades. A qualidade de alguns empreendimentos foi prejudicada em virtude da falta de mão de obra qualificada, o que resultou no aumento dos vícios de construção.

Algumas construtoras criaram mecanismos para dificultar o consumidor a exigir seus direitos.  Exemplo disso é a cláusula contratual que estipula o direito de a construtora escolher a empresa que administrará o condomínio após a entrega deste aos condôminos. Essa cláusula é abusiva e pode gerar diversos prejuízos aos compradores, pelo fato da empresa indicada ser parceira da construtora e, portanto, tendente a defender os interesses desta última que lhe “arrumou o trabalho”.

O direito de eleger o síndico ou escolher a Administradora pertence unicamente aos condôminos numa assembleia geral e não à construtora, pois esta não é mais proprietária a partir do momento que vende as unidades aos adquirentes.

Perda do direito a indenização pelos vícios de construção

Os condôminos, preocupados com outros problemas, cometem o equívoco de pensar que alguém defenderá seus interesses no condomínio de graça, ignorando que um bom profissional não custa barato. Assim, ao constatarem vícios de construção no apartamento ou no edifício, agem de forma ingênua e solicitam ao síndico, e este à Administradora, para tomar providências.

A Administradora, ao nada fazer, concorre para que ocorra a prescrição da garantia de cinco anos da obra. Em alguns casos induz os proprietários a pensarem que os defeitos devem ser pagos pelo condomínio.  Algumas sabotam o condomínio ao desestimular e retardar o ajuizamento de processo judicial de reparação de danos contra a construtora, outras promovem a desunião, existindo até a manipulação da ata de assembleia e a sugestão de soluções paliativas para beneficiar o construtor.

Cobranças indevidas contra o adquirente

Alguns moradores são surpreendidos com a cobrança, por parte da Administradora de Condomínio, de uma taxa referente à obtenção de CND do INSS, o que é errado, já que tal despesa é de responsabilidade da incorporadora/construtora, o que demonstra clara intenção de favorecer quem a indicou. Outra irregularidade ocorre quando a Administradora cobra do comprador a quota de condomínio do apartamento que está na posse da construtora, a qual esta ainda esteja fazendo obras ou reparos para entregá-lo em perfeito estado.

Várias são as decisões dos Tribunais Estaduais e do Superior Tribunal de Justiça que determinam que somente após a construtora entregar as chaves do apartamento ao adquirente, terá este o dever de pagar a quota de condomínio. É evidente a prática ilegal do construtor que não conclui o apartamento e marca diversas vistorias para o comprador visitar o imóvel para força-lo a receber as chaves, tentando descaracterizar a obrigação de os reparos serem feitos pela construtora, antes da entrega das chaves. Uma consequência é que, até que o construtor entregue o apartamento em perfeito estado, caberá somente a ele pagar a quota de condomínio e o IPTU.

Construtor e Administrador podem responder por crime

Os proprietários e os empregados da Construtora e da Administradora do Condomínio, ao saberem que é ilegal cobrar do adquirente do apartamento na planta a quota de condomínio e o IPTU, da unidade imobiliária que está na posse da fornecedora, no caso da construtora, podem incidir, inclusive, no crime de associação criminosa, previsto no art. 288 do Código Penal, pois essa prática visa lesar terceiros e obter enriquecimento ilícito. 

Cabe, também, em hipótese, o crime de estelionato, o qual prevê pena de reclusão de um a cinco anos e multa: Art. 171 – Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento se o síndico/Administradora se unir à construtora para onerar o comprador com a cobrança da taxa de condomínio do apartamento que ainda não tem a posse, em decorrência dos defeitos do imóvel ou da falta de documentos da construtora para viabilizar o financiamento da parcela final.

Caso o comprador seja constrangido a pagar sob a ameaça de ser processado por uma Ação de Cobrança, que poderá cortar o crédito dele na praça, venha por isso a efetuar o pagamento, o construtor e/ou diretor da Administradora, poderão ser condenados judicialmente a devolverem em dobro do valor pago indevidamente, bem como aos danos morais. Poderão ainda, responderem pelas medidas penais cabíveis, como crime de Constrangimento Ilegal, previsto no artigo 146 do Código Penal, com pena de detenção de 3 meses a 1 ano ou multa, podendo, até mesmo, sob o ponto de vista da vantagem econômica ilícita obtida pelo construtor, incidir no crime de extorsão, que prevê pena de até dez anos, nos termos do artigo 158 do Código Penal.

Falta de conhecimento propicia prejuízo

Apesar de advogar e atuar na área imobiliária há mais de três décadas, a cada dia me surpreendo com a criatividade de empresários que arranjam um “jeitinho” de lesar os outros, inserindo cláusulas abusivas nos contratos. Causa tristeza ver que essa artimanha funciona porque os moradores não se unem para lutar por seus direitos, de maneira inteligente e eficaz como fazem as grandes empresas.

É fundamental que as pessoas escolham o advogado com base na competência e na habilidade de resolver o problema e não por ser mais barato, pois podem deixar de tomar as medidas necessários que evitarão prejuízos de elevado valor diante da falta de união e orientação especializada.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis ( 31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.