Sublocar imóvel sem consentimento é ilegal

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Inquilino não pode  sublocar imóvel que não lhe pertence

Logo KênioSublocar imóvel sem o conhecimento do locador pode trazer muita dor de cabeça. Diante do desaquecimento da economia, com a redução da lucratividade, constata-se o aumento da transferência de pontos comerciais ou simplesmente do imóvel locado para terceiros. Essa situação tem ocorrido com diversos ramos, como padaria, farmácia, vestuário, salão de beleza, oficina, bar, restaurante, mercearia dentre outros ramos.

O locatário, também chamado de inquilino ao transferir o ponto comercial para outro interessado, na maioria das vezes o faz de maneira amadora e ingênua, criando uma situação de transtorno para si, bem como para seus fiadores que podem ser processados para pagar a dívida de aluguel deixada pela pessoa para quem foi passada a posse direta do imóvel.

Perante a imobiliária e o locador, o ocupante é clandestino e por não ter assinado o contrato de locação, não pode ser cobrado em juízo pela dívida do aluguel e encargos (IPTU, água, energia elétrica, condomínio). Diante da inadimplência do ocupante, caberá ao locador cobrar judicialmente do inquilino e do seus fiadores, mesmo que o inquilino primitivo tenha mudado do imóvel há meses.

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel locado, total ou parcialmente, depende do consentimento prévio e escrito do locador. Porém, o que se vê na prática são imóveis sendo sublocados sem a autorização do proprietário/locador. Essa atitude torna a sublocação clandestina e por ser ilegal motiva o locador a promover o despejo do ocupante. Dessa forma, quando se trata de aluguel de imóvel não residencial, o ocupante acaba perdendo tudo o que pagou pelo ponto comercial.

Conceito de sublocação de imóvel legal

Sublocação é um contrato derivado do contrato original de locação, no qual o locatário cede a um terceiro, no todo ou em parte, o uso e gozo do imóvel, mediante pagamento de aluguel, formando uma relação contratual diversa, mas vinculada legalmente à relação locatícia primitiva, que permanece na íntegra.

Trata-se de um contrato derivado, pois sua existência está subordinada à vigência do contrato originário e a transferência dos direitos ao sublocatário está subordinada aos direitos que o locatário detém no contrato original. O contrato de sublocação não interfere no contrato de locação firmado entre o locador e o locatário. Ambos, assim como o fiador, permanecem obrigados ao cumprimento de suas obrigações.

Sublocação clandestina

Quando o locatário transfere o imóvel residencial ou comercial para outra pessoa ou empresa sem a devida autorização do locador, comete infração legal e contratual, ficando o locatário sujeito ao pagamento de multa rescisória, além de sofrer o despejo. Além disso, rescindida a locação, por quaisquer dos motivos previstos em lei, resulta no fim da sublocação, pois não existe vínculo jurídico entre locador e sublocatário, já que o ocupante tomou posse do imóvel sem consentimento do locador.

É necessário ficar claro que, ainda que o imóvel seja sublocado ilicitamente pelo locatário, a relação jurídica persiste entre locador e locatário até a entrega efetiva das chaves. Isso significa que se não forem pagos aluguel e seus acessórios, a cobrança será contra o locatário. Os reparos no imóvel, quando da entrega deste, previstos em lei e no contrato, também serão cobrados do locatário. Portanto, o ideal é que o locatário nunca faça uma sublocação de forma ilegal ou sem a devida consultoria jurídica.

Ação de despejo para retomada do imóvel

Vale frisar que mesmo não havendo vínculo jurídico entre sublocatário e locador, no caso de sublocação não consentida, ação para retomada do imóvel será a de despejo. Esta deverá ser proposta contra o locatário e seus fiadores, requerendo ainda a cientificação do ocupante, viabilizando assim ao fim do processo seja o proprietário imitido na posse de seu imóvel. É importante destacar que, enquanto não é o locador imitido na posse, continua o locatário e seus fiadores a responderem pelos aluguéis e demais encargos da locação.

Risco do locador criar uma nova locação

Entretanto, há casos de o locador manter uma relação direta com o sublocatário de maneira a anular o contrato de locação primitivo. Nesse caso, diante da negociação direta do locador com o novo ocupante, este acaba se tornando o novo locatário, às vezes mediante um contrato verbal, já que o locador recebeu os cheques emitidos pelo novo ocupante, desobrigando assim o locatário antigo e seus fiadores.

Obrigação persiste para os fiadores

Caso o contrato de locação esteja garantido por fiadores e o locatário original venha a sublocar o imóvel sem a devida autorização, poderá haver comprometimento dos garantidores se o sublocatário não pagar o aluguel e acessórios.

No caso de sublocação não consentida, permanece integralmente a fiança concedida ao locatário, visto que não há modificação do obrigado perante o locador.

De acordo com o art. 39 da Lei do Inquilinato, se não houver qualquer disposição em contrário no contrato, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, inclusive a fiança. Mas isso, como já dito, a garantia fiduciária poderá vir a cair se o locador ou a imobiliária negociar com o sublocatário clandestino, já que os fiadores não têm que manter a fiança diante da uma novação com terceiros.

Para evitar problemas e prejuízos cabe ao locatário que pretende vender seu ponto comercial, antes de tudo, solicitar por escrito a autorização do locador e exigir que o novo locatário ofereça novos fiadores ou outra garantia, evitando assim que os fiadores originais venham a ser prejudicados no caso de inadimplência do novo ocupante. O mais aconselhável, nesses casos, é procurar assessoria de um advogado especializado que oriente em todos os procedimentos necessários para que não venha a ser obrigado a pagar por débitos do novo ocupante.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.