Condomínio: STJ define valor igual para imóveis diferentes

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

Diversos condomínios têm revisado a convenção para evitar processos judiciais movidos por coberturas e apartamentos térreos

imobiliária assunto escrito por KênioDiante da evolução do conhecimento do que seja fração ideal e que esta foi criada para definir o rateio de despesas de uma construção de edifícios (taxa de condomínio) negociados na planta, constatou-se com perícias ser ilógica sua aplicação para dividir as despesas decorrentes do uso das áreas comuns, pois estas são usufruídas por todas as unidades igualmente.

Ao analisar o Recurso Especial (nº1.104.352–MG (2008/0256572-9), que teve origem em Belo Horizonte-MG, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) não conheceu o recurso por falta de ataque a alegação de que o uso da fração ideal acarreta o enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades tipo. O Condomínio do Ed. Maria Eunice, como recorrente, alegou no Recurso Especial que a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que igualou o valor da taxa de condomínio de todas as unidades, violaria o artigo 1.336 do Código Civil e o artigo 12 da Lei nº 4.591/64 que tratam da divisão das despesas com base na fração ideal.

O TJMG determinou que o Condomínio devolvesse tudo que cobrou a mais do apartamento maior, que pagava 131% a mais do valor da taxa de condomínio que era pago pelos apartamentos tipo.

O Condomínio tinha aprovado na assembleia geral a cobrança da taxa pela fração ideal a partir de maio de 2003, mas agora, diante da decisão do ministro Marco Buzzi do STJ, que por questões processuais rejeitou o Recurso e que assim manteve acórdão unânime dos Desembargadores do (TJMG) Tribunal de Justiça de Minas Gerais (Sebastião Pereira de Souza, Otávio Portes e Nicolau Masselli), da 16ª Câmara Cível, deverá pagar ao dono do apartamento maior, tudo que cobrou a mais, corrigido pelo INPC/IBGE a partir de 16/11/2004, data em que este colunista, como advogado do proprietário propôs a Ação Declaratória que anulou a cobrança pela fração ideal e determinou o pagamento igualitário entre todos os apartamentos.

Tendo em vista que o apartamento maior possui um grande jardim, foi aceita pelo Poder Judiciário a proposta do proprietário pagar somente o acréscimo de 20% sobre a sua cota parte do consumo de água, ou seja, enquanto os apartamentos tipo pagam, por exemplo, R$50,00 de água, o apartamento que tem fração ideal 131% maior pagará R$60,00.

A decisão do TJMG esclarece que o uso da fração ideal acarreta enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores quando estes pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho.

STJ já julgou rateio de despesas
Em outro Recurso Especial nº 541.317-RS (2003/0064425-4), onde a proprietária de apartamento tipo entrou com ação contra o condomínio que dividia o rateio igualmente entre as unidades tipo e outra maior, o STJ se posicionou no sentido de manter o pagamento igualitário.

A autora da ação alegou que o apartamento maior gastava mais que o apartamento tipo e que o rateio igualitário acarretaria enriquecimento ilícito do apartamento que correspondia a dois apartamentos, que foram unidos no momento da construção do prédio. Portanto, fundamentou o processo justamente com a minha tese ao contrário, pois a decisão judicial confirmou minha posição, ou seja, negou a aplicação da fração ideal neste caso. A fração ideal aplicada de forma genérica penalizaria a cobertura/apto térreo porque os gastos não estão ligados ao tamanho da unidade. Vejamos a decisão do STJ no RE 541.317-RS: “A convenção condominial é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidas as regularidades formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito. O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento ilícito, sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio – v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas, beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal.

Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias “acarretam menor despesa”, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.”

A decisão acima, unânime, dos cinco ministros do STJ, Cesar Asfor Rocha, Fernando Gonçalves, Aldir Passarinho Junior, Sálvio de Figueiredo Teixeira e Barros Monteiro, evidencia que a aplicação da fração ideal para cobrar valor não correspondente ao uso e gozo da unidade fere o princípio da isonomia, acarreta cobrança abusiva e contraria a boa-fé.

Limites do poder de convencionar
No acórdão 1.0024.04.504058-1 o TJMG constatou que, apesar do § 1º do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 e o inciso I, do art. 1.336 do Código Civil citar como regra o rateio de despesas pela fração ideal, o fato destes artigos estipularem “salvo disposição em contrário na convenção”, deixa claro que o legislador estabeleceu essa exceção para que fosse dada a liberdade da assembleia geral adotar outro critério que seja justo, que busque cobrar de cada unidade o que realmente utiliza e se beneficia dos serviços que são prestados nas áreas comuns, baseado no “princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa”. A perícia judicial realizada pelo engenheiro civil nomeado pelo Juiz apurou que o apartamento maior gasta o mesmo que os apartamentos tipo, pois as despesas que geram o rateio de despesas decorrem do uso das áreas comuns (portaria, escadas, elevador, energia elétrica, empregados, faxina, etc) que são utilizados igualmente, independentemente do tamanho interno dos apartamentos.

Na decisão judicial foi repudiado o argumento do Condomínio de que o fato do apartamento maior pagar o mesmo valor que as unidades menores geraria enriquecimento ilícito do Autor/proprietário que tem maior fração ideal, tendo o acórdão do TJMG dito: “O Tribunal de origem fundou seu convencimento na impossibilidade de enriquecimento ilícito – art. 884 do Código Civil – uma vez que a área maior do apartamento do autor da ação não onera os demais condôminos”. No caso dos autos, a soberania da assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. Essa prova foi produzida pelo apelante na perícia.”

Agora, como Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, me sinto realizado ao ver consagrada a tese que criei há 18 anos, ao ver decisões que confirmam meus argumentos de que a fração ideal destina-se basicamente como parâmetro para cobrar as despesas de construção de unidades vendidas na planta, o que resulta no pagamento do preço mais elevado pela compra do imóvel que tem maior dimensão. Diante da lógica matemática, ficou claro que quando o prédio possui unidades de tamanhos diferentes torna-se inviável a cobrança pela fração ideal por gerar enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores, que é repudiado pelo artigo 884 do CC.

O acórdão deixou claro que a liberdade de contratar, ou seja, de elaborar uma convenção de condomínio exige que os condôminos dos apartamentos menores/tipo tenham boa-fé, que se abstenham de se aproveitar do fato de ser maioria para votar com o quórum de 2/3 do prédio e aprove uma regra de rateio que acarrete a penalização da unidade maior, a ponto de desvalorizá-la para venda ou locação, em decorrência da cobrança de uma taxa de condomínio que no presente caso era 131% maior que a taxa do apartamento tipo.

Leia mais sobre o assunto. 

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Advogado Especializando em Direito Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Belo Horizonte-MG
Tel. (31) 3225-5599 / e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.

www.keniopereiraadvogados.com.br.