Síndicos: a Legislação dificulta a vida deles

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Kênio Pereira deu dicas de como comprar imóvel no 1º Encontro Imobiliário do Barreiro
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Assessoria especializada a síndicos evita prejuízos ao condomínio

Kenio - BonecoA vida dos síndicos não é nada fácil. Administrar condomínios não é mais coisa para amadores. A cada dia as relações e atividades desenvolvidas nos condomínios se tornam mais complexas e exigem aprendizado contínuo de quem está à frente dessa atividade, de modo a estar atualizado com as constantes alterações nas legislações e nos novos procedimentos de gestão disponíveis. O Governo Federal criou obrigações de ordem tributária para os condomínios, tendo a Prefeitura Municipal adotado procedimentos semelhantes a partir de 2005. O mais estranho é que um condomínio edilício não é empresa e nem visa lucro, mas tem sido tratado pelo Poder Público como se tivesse estrutura empresarial. Tais normas acabam exigindo maior conhecimento profissional dos síndicos, que têm ainda a sobrecarga de uma complicada lei trabalhista e o desafio de intermediar conflitos entre vizinhos, que muitas vezes desafiam até advogados para que a solução seja encontrada.

Uma atividade que antes se resumia em emitir boletos, controlar a arrecadação dos recursos, pagar as despesas e fazer as prestações de contas, hoje inclui várias outras tarefas, tais como:

1)    Resolução de conflitos: a falta de segurança estimula a tendência dos condomínios oferecerem em suas áreas comuns vários equipamentos de lazer e serviços tais como sauna, quadras, fitness, espaço gourmet, Kid’s Club, piscinas, churrasqueira, home teather, e serviços do tipo motoboy, salas de estudo e trabalho – Home Office, arrumação e faxina, lavanderia, e outros tantos. Todas estas facilidades acabam por trazer em seu bojo a incidência de conflitos pelo seu uso. São situações delicadas que exigem atuação profissional para evitar choques entre os vizinhos. O problema é que a maioria das convenções é  copiada de modelo ultrapassado e diante da má redação surgem problemas que se agravam por falta de regularização adequada.

2)    Gestão de tributos: aos condomínios foi atribuída a responsabilidade legal de reter e recolher vários impostos e tributos (IR, COFINS, CSLL, PIS, ISS e outros), bem como fornecer várias informações obrigatórias sobre FGTS, INSS, RAIS, DES, IRF e outras tantas siglas do conhecimento dos profissionais que militam na área. Essas obrigações geram atividades mensais e necessidade de acumular informações ao longo do ano, para serem repassadas posteriormente ao órgão competente.

3)    Gestão financeira: das receitas e despesas. Os condomínios devem ter informações a qualquer momento sobre o saldo, inadimplências, movimentações financeiras e previsões orçamentárias. Além disso, é importante sabe onde aplicar o saldo excedente de maneira a obter melhor retorno financeiro e negociar com o banco menor custo com despesas operacionais, como por exemplo, a emissão de boletos.

4)    Gestão do fundo de Reserva: a Lei do Inquilinato, n° 8.245/91 define as responsabilidades sobre as despesas e gastos do condomínio, o que cabe ao inquilino e o que cabe ao locador do imóvel, caso o condômino alugue sua unidade. A falta de conhecimento jurídico motiva confusão em decorrência da interpretação equivocada da lei, sendo fundamental o síndico entender os artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato de maneira a inserir na ata da assembleia que aprovar uma taxa extraordinária, o que deverá ser pago somente pelos proprietários, evitando assim problemas com o não pagamento dessa quota extra. O correto é a escrituração contábil em separado do fundo de reserva, prática pouca adotada no mercado.

5)    Inadimplência: é fundamental a assessoria de advogado para revisar e redigir a nova Convenção e o Regimento Interno conforme as novas regras impostas pelo Código Civil, de modo a coibir condutas irregulares e a inadimplência que cresceu após a multa de atraso ter sido reduzida para 2%. Um advogado especializado em direito imobiliário poderá criar mecanismos jurídicos que acarretem multas diferenciadas e juros superiores a 1% ao mês, havendo decisões judiciais que confirmam os juros de até 10% ao mês, bem como a estipulação de multas que podem chegar até a 500% do valor da taxa de condomínio contra o condômino que infringe suas obrigações reiteradamente. Em outubro de 2015, o Superior Tribunal de Justiça confirmou o direito de o condomínio cobrar multa extra, além do limite de 2% contra o inadimplente contumaz, desde que a convenção estabeleça essa possibilidade, podendo ainda ser adotadas outras medidas que podem estimular a pontualidade.

6)    Gestão de despesas: quanto maior o poder de barganha de um comprador de produtos e serviços, maior a probabilidade de se obter melhores condições de preços e prazos. Uma empresa especializada em gestão de condomínios, com uma carteira bem estruturada de clientes, responsável por um volume relevante de compras, certamente tem um grande poder de barganha perante os fornecedores, obtendo vantagens para seus clientes.

Como você pode perceber, um condomínio envolve diversas relações jurídicas de grande complexidade, sendo interesse contar com uma administração profissional, a qual tem domínio de questões contábeis e administrativas. Entretanto, consiste num erro uma administradora se aventurar na análise de questões jurídicas, pois essa não se confunde com um escritório de advocacia.

Nos casos que envolvem questões jurídicas a experiência indica que o ideal será os síndicos buscarem uma assessoria jurídica à parte, para evitar tomada de decisões equivocadas e prejuízos que poderão ser imputados a ele, que agiu de forma amadora.  Da mesma forma, no momento de realizar uma obra, nada melhor que contratar a orientação de um arquiteto ou engenheiro, de maneira que o condomínio seja orientado corretamente, evitando assim riscos, perda de tempo e de recursos.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Telefone: (31) 3225.5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.