Síndico: seus direitos e deveres

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento

Kenio - BonecoNão é fácil ser síndico. Normalmente quem assume esta tarefa não recebe nada ou pouco pelos serviços prestados, costuma ter seu descanso, trabalho ou estudo interrompido a qualquer hora pelos condôminos e, por não conseguir agradar a gregos e troianos, acaba muitas vezes vítima de injustiças e até calúnias. Não bastasse todos os fatos acima, o condômino que se dispõe a exercer a atividade de síndico assume uma série de responsabilidades e obrigações que, se descumpridas, podem fazer com que o síndico venha responder judicialmente por seus erros e omissões. Contudo, o síndico também tem seus direitos que precisam ser respeitados. Diante da exigência de grande conhecimento em diversas áreas, seja, direito imobiliário. trabalhista, engenharia e contábil, o lógico é que o síndico seja autorizado a contratar a assessoria de especialistas quando a situação exigir, já que o síndico não é um -“super-homem”. Caso contrário, com tantas responsabilidades e sem apoio, raros serão os condôminos dispostos a enfrentar tarefa tão árdua.

 Deveres

No art. 1.348 o Código Civil  determina que compete ao síndico: I -“ convocar a assembléia dos condôminos; II -“ representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à  defesa dos interesses comuns; III -“ dar imediato conhecimento à  assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV -“ cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das assembléias; V -“ diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores; VI -“ elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII -“ cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII -“ prestar contas à  assembléia, anualmente e quando exigidas; IX -“ realizar o seguro da edificação.

Caso o síndico deixe de cumprir suas tarefas ou administre de forma a causar danos ao condomínio, poderá ser acionado por qualquer dos condôminos, a responder civil e/ou criminalmente em juízo.

Direitos

É preciso que os condôminos se conscientizem que, se querem alguém trabalhando para o seu sossego e proteção de seu patrimônio é fundamental que apóiem e dêem respaldo ao síndico, inclusive profissional.

Entendo ser justo remunerar o síndico pelo tempo que este despende no cuidado do bem que é de todos. Creio ser um dever, ao menos moral, dos condôminos recompensar de alguma forma aquele que exerce a atividade da administração do condomínio e sacrifica seu tempo em favor da coletividade.  Ainda que muitos condôminos não tenham esta consciência de valorizar o síndico, por uma questão de educação e bom senso deve-se adotar ao menos algumas atitudes:

  • Ao reclamar, pensar primeiro numa sugestão de solução para o problema e  oferecer ajuda.
  • Não importunar o síndico em horas e dias que fujam ao bom senso. Ex.: ligar para o síndico de madrugada reclamando da festa barulhenta de outro morador;
  • Não usar de leviandade com acusações infundadas que muitas vezes atingem a moral do síndico. Obs: Nestes casos o síndico deve estabelecer que só receberá reclamações por escrito, assim, certamente muitas reclamações deixarão de existir.

O síndico não é obrigado a ter conhecimento  técnico de várias áreas. Além do mais, como já foi dito, em caso de problemas nos atos da administração, será o próprio síndico quem responderá.

 Kênio de Souza Pereira

Advogado Especialista em Direito Imobiliário

Diretor da Caixa Imobiliária

Vice-presidente do Sindicato do Mercado Imobiliário e Condomínios de Minas Gerais (SECOVI-MG)

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)

Vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de MG (CMI-MG)

Tel. (31) 3225-5599

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.
  • Ivan Fonseca Costa

    Bom dia Kênio Pereira

    É com prazer que converso já nesta manhã de segunda-feira. Solicito que me informe com detalhes se possível for, a atual situação que me encontro como síndico.
    Kênio, no mês de abril deste 2012, a ex-síndica entregou o cargo e no prédio são somente seis aptos, sendo somente dois ocupados por proprietários, dois alugados, um vazio e o outro a sogra emprestou para a nora. Sou proprietário de um dos aptos que está alugado e propus em assembléia em abril por não ter nenhum proprietário querendo assumir, que ficaria como síndico mesmo os presentes na assembléia que residuo em uma cidade do interior de MG e somente iria no condomínio duas vezes ao mês, final de semana.
    Após seis meses de atuação, no dia 05 de outubro deixei o comunicado de convocação de assembléia geral colocando dentro dos escaninhos de correspondências dos moradores, além de fixar no quadro de avisos do prédio. Neste final de semana retornei no prédio e me deparei com uma folha datada de 27 de setembro que havia sido nomeada uma nova síndica e sub-síndica. Pergunto; eu não fui comunicado da reunião, uma das moradoras que assinou a folha e que foi autenticada e registrada em cartório não é proprietária do apto. Isto não é legal perante a lei do condomínio de 16/12/1964 ou é? O que o Sr. poderia me orientar detalhando inclusive com as leis para que eu possa apresentar na assembléia geral a qual fiz a convocação através de carta com duas semanas de antecedência ou mesmo ingressar em juízo um processo contra este procedimento das moradoras?

    At

    Ivan Fonseca

  • Gepson

    Quando, ouve a reforma do Predio , foi tirado todos os extintores do Bloco A – e Bloco B –
    já vencido o prazo de validade – demorou ( 07) meses para terminar a reforma, termino
    foi Maio/2013 – até neste momento não retornou os extintores – qual a atitude que tem
    tomar.

  • Leandro inacio da costa

    Bom dia eu Leandro. Venho dizer que o meu sindico não faz assembleia a 9 anos como devo reagir ele não cumpre suas obrigações como limpeza segunrança etc ele diz que muitos não. Paga a taja e ai