Síndico não é empregado de condômino

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Kenio - BonecoÉ normal em qualquer agrupamento de pessoas que ocorram posicionamentos diferentes, divergências quanto à forma de agir, especialmente nos condomínios diante do compartilhamento de espaços comuns como a garagem, áreas e equipamentos de lazer. Muitos moradores cometem o equívoco de pensar que o síndico tenha o dever de intervir em atritos que ocorrem entre moradores, como o barulho e a infiltração de uma unidade que atinge somente outra, bem como quando há a divergência entre dois moradores em relação ao uso de vagas de garagem.

Nesses casos, cabe ao condômino prejudicado tomar as providências em defesa de seu direito, pois se limita a questão pessoal. O síndico não tem o dever de tomar a iniciativa de solucionar o conflito, tendo em vista não ser empregado e muito menos advogado de qualquer morador.

Somente quando o ato antissocial ou o problema atinge a coletividade torna-se obrigação do síndico tomar as providências legais, bem como aplicar a multa prevista na convenção, pois neste caso exercerá suas funções de administrador previstas no Código Civil, em especial, nos incisos II, IV, V e VII, do artigo 1.348:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Ao ser eleito síndico, seja ele morador, coproprietário ou diante do desinteresse destes, seja contratado um síndico profissional, essa pessoa assume o papel de representar todos os condôminos como administrador,  nos termos do artigo 1.347 do Código Civil. Isso significa que ele deverá conduzir os problemas em geral do condomínio, não tendo o dever de intervir em questões pontuais ou brigas de vizinhos.

Cada um defende seu direito pessoalmente

Há várias situações que geram desgastes ou constrangimentos entre qualquer pessoa, especialmente se for um vizinho.  Logicamente, alguns atos incomodam, tais como:

  • arrastar móveis ou ter crianças que ficam fazendo barulho na laje até altas horas;
  • fumar na varanda e jogar a fumaça na janela do vizinho, além dos restos do cigarro;
  • estacionar o carro de forma a avançar na vaga demarcação da sua vaga ou que abusa ao estacionar na sua vaga;
  • abrir a porta do carro de forma abrupta e constantemente amassar a lateral do seu automóvel;
  • recusar-se a consertar a goteira que está danificando o teto, o piso e até armários do seu apartamento, além de prejudicar a saúde dos familiares com mofo.

Realmente é o fim ter que exigir que uma pessoa cumpra com seu dever. Causa desconforto ter que solicitar a um vizinho que deixe de praticar um ato que nunca existiria caso tivesse respeito e educação. É nosso desejo ter somente alegria e satisfação na nossa vida, especialmente onde moramos e trabalhamos. Justamente por isso, deixamos de reclamar em várias situações. Mas tudo tem um limite e com o passar do tempo torna-se necessário cessar atos que nos agridem, antes que as coisas saiam do controle.

Vício de empurrar para o outro o problema

Ocorre que, o brasileiro adora empurrar o seu problema para os outros. E nada mais cômodo que jogar a “bomba” para o síndico, que caso não tenha domínio jurídico da situação, acaba assumindo um ônus que não lhe diz respeito. Caso o síndico tenha disposição pode pedir para o infrator deixar de praticar os atos, mas não é seu dever assumir problema pessoal de vizinho.

Por serem os atos irregulares praticados dentro do condomínio, em nenhuma hipótese o síndico poderá se recusar a receber uma reclamação do morador que se sente prejudicado, devendo dar protocolo à carta/notificação, pois este tem o direito de ter tudo formalizado, já que poderá vir a ter que procurar o Poder Judiciário caso o assunto não seja resolvido amigavelmente.

É dever do síndico, caso solicitado, inserir o tópico no Edital de Convocação para tratar do assunto em assembleia e fazer o registro dos argumentos das partes de forma pormenorizada na ata da reunião. Mas, se ficar evidente que o problema se limita a dois vizinhos, cabe à pessoa prejudicada assumir a condução do caso e não delegar ao síndico que este venha a enfrentar pessoalmente, pois este não  foi pago e nem contratado para este serviço.

Síndico deve agir quando o problema é coletivo

É dever do síndico assumir a iniciativa de resolver problemas se estes afetam as áreas comuns, como por exemplo, a infiltração de um apartamento que atinge a portaria ou corredores, o abuso do morador que estaciona no corredor da garagem e o alto som de festas que acordam os moradores de vários apartamentos.

Mas, quando o atrito ou polêmica diz respeito a apenas dois condôminos, cabe a estes contratarem profissionais por conta deles para eliminar as pendências, sejam elas relacionadas à engenharia, periciais ou jurídicas.

Em muitos casos, diante da má vontade ou da complexidade da polêmica, é necessário um processo judicial que deverá ser custeado apenas pela parte prejudicada, mas essa de forma habilidosa tentar transferir esse problema para o condomínio e para o síndico. Essa atitude não é inteligente, pois acaba que o síndico não age com rigor e o infrator acaba ficando mais à vontade para cometer abusos, sendo que em alguns casos vemos verdadeiras tragédias, com agressões físicas que poderiam ser evitados se medidas judiciais prévias fossem tomadas.

Leia mais sobre este assunto.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Professor da Pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599 –

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.