Síndico não é dono do edifício

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Obras em condomínios devem ser realizadas de forma criteriosa e o síndico deve cumprir a convenção 

Kenio - BonecoA atuação eficiente de um síndico é fator de tranquilidade e valorização das unidades, sendo fundamental que ele tenha iniciativa na condução das questões do condomínio com transparência e equilíbrio. Os demais moradores devem apoiá-lo em sua tarefa e, na medida do possível, ajudar na administração do edifício. É preciso ter em mente que o síndico é um condômino como os demais e que amanhã quem o critica poderá assumir a função.

 Contudo, o fato de nobremente prestar um serviço aos demais moradores e ocupantes não dá direito ao síndico de assumir uma postura de “xerife”, tomando decisões que extrapolem a sua alçada e sem consultar a vontade da maioria. O problema se torna mais graves especialmente quanto envolve obras de elevado valor, pois depois de gasto o dinheiro dificilmente o prejuízo é reparado.

“Dono do Mundo” cria situações de risco de prejuízo

 Constitui atitude irregular o síndico realizar obras conforme seu desejo pessoal ou vontade, sem ter a aprovação prévia da assembleia. Cabe à assembleia, devidamente convocada por um edital que conste exatamente o que será deliberado, aprovar a quota extra referente as reformas, devendo constar qual construtora realizará as obras.  A cobrança da taxa extra sem constar na ata todos os detalhes e valores aprovados pode vir a ser considerada ilegal. É a transparência da administração que concede segurança na cobrança, inclusive daquele que se recusar a pagar, o qual poderá ser compelido a quitar sua obrigação em juízo.  Por outro lado, a realização de obras sem a devida aprovação ou com uma ata mal elaborada poderá levar o condomínio a fracassar num processo judicial de cobrança, pois o Juiz somente condenará o devedor ao pagamento se os requisitos legais tiverem sido respeitados.

A escolha das cores, materiais e padrões de acabamento merecem uma atenção especial, pois se trata de obra coletiva e, o bom gosto deve ser analisado de forma técnica, pois obter unanimidade entre tantas pessoas é praticamente impossível.  Por isso, é inaceitável que somente uma pessoa (às vezes, com gosto duvidoso) determine qual será o acabamento da fachada, corredores, portaria, demais áreas comuns, bem como a compra dos equipamentos e do mobiliário. O desejo individual não pode prevalecer sobre o interesse coletivo. Nesses casos, a opinião de um arquiteto ou decorador deve ser valorizada, pois certamente haverá maior acerto a escolha baseada na experiência.

Dinheiro pertence à coletividade e não ao um “xerife”

O síndico deve ter em mente que os recursos financeiros que administra não são dele e sim dos condôminos. Dessa forma, comete ato ilegal o síndico que insiste em contratar empregado sem carteira assinada para “quebrar galho na portaria” ou que faz obras com o valor do Fundo de Reserva, sem qualquer aprovação da assembleia. Nesses casos, o síndico pode ser responsabilizado pessoalmente por excesso de mandato e ter que arcar sozinho com a devida indenização ao condomínio.

Entretanto, deve o condômino vigilante notificar de forma técnica, com a devida assessoria jurídica, o condomínio na pessoa do síndico para que esse não agrave os prejuízos e problemas. Deixar para depois ou ficar resmungando nada resolve, sendo o individualismo um aliado à perpetuação de situações que geram desgastes nas relações condominiais.

 Lembro de um caso em que o síndico discordou de um laudo técnico de um renomado engenheiro hidráulico, que era condômino do edifício e que em seu laudo apontava a não necessidade de se realizar uma reestruturação hidráulica no edifício. O síndico, indo contra este laudo técnico “conduziu” a votação da assembleia omitindo dados relevantes e os coproprietários desconhecendo os detalhes da obra, aprovaram a troca das tubulações sem necessidade, fato esse que gerou prejuízo ao condomínio. Foram gastos milhares de reais sem necessidade, sendo que esse problema poderia ser evitado se os condôminos conscientes agissem com a devida determinação e celeridade para evitar uma obra que causou transtornos.

Obras necessárias devem ser realizadas obrigatoriamente

 É certo que algumas obras devem ser feitas obrigatoriamente, pois são necessárias, como por exemplo a troca/reparo do telhado para sanar o vazamento que afeta os apartamentos do último andar ou a reparação do revestimento da fachada para evitar mofo nas paredes e nos armários de um apartamento.  A realização de tais reformas independe da aprovação da maioria, pois a lei veda o mau uso da propriedade e o dono do apartamento danificado pode exigir os reparos e a indenização pelos danos que sofreu. A lei não admite desculpas, como a falta de dinheiro, para deixar de realizar obras urgentes de obrigação do condomínio.   A assembleia será realizada apenas com o objetivo de escolher qual prestador de serviços/construtora que fará a obra, o seu detalhamento e a forma de pagamento mediante a emissão dos boletos com a quota extra.

É fundamental o síndico ter iniciativa e bom senso para agir de forma equilibrada, podendo ele contratar um advogado para assessorá-lo no sentido de orientar a coletividade a agir de maneira correta, bem como um engenheiro perito para apurar a quem cabe realizar o reparo.

Ante ao exposto, o ideal é que o síndico cumpra a lei e a convenção, e no caso de dúvida, busque uma consultoria e promova a aprovação da deliberação na assembleia de forma transparente e democrática, pois assim evitará polêmicas e perca de tempo.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG (CMI-MG) e do Secovi-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.