Síndico deve conservar e reparar edifício

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Síndico pode responder por danos caso seja negligente

Kenio - Bonecosíndico tem o dever de promover todos os atos para conservar e manter em funcionamento os equipamentos e as condições de uso do condomínio, bem como para garantir a segurança, conforme determina o artigo 1.348 do Código Civil, sob pena de ser responsabilizado por negligência ou imprudência. Trata-se de tarefa rotineira promover a limpeza das áreas comuns, consertar os defeitos elétricos e hidráulicos que surgirem no dia a dia. Conferir manutenção normal, a limpeza da caixa d’água, que é realizada em geral de seis em seis meses, bem como da caixa de gordura do edifício, sendo que a periodicidade da limpeza, de três a doze meses, depende de suas dimensões, tipo de uso e do porte do edifício.

Tratando-se de obras reparadoras, o síndico deverá convocar a assembleia geral para aprovar os orçamentos e o valor da taxa extra para que sejam realizados os reparos, tais como: refazimento do revestimento e da pintura da fachada, reforma do telhado ou da laje do pilotis que esteja gotejando na garagem, troca de prumadas e canos, revisão do sistema elétrico, etc.

Qualquer condômino pode comunicar por escrito ao síndico sobre a necessidade de realizar uma obra, especialmente se o defeito estiver prejudicando alguma unidade ou colocando em risco as pessoas. Como por exemplo, podemos citar o revestimento da fachada que está acometido por infiltrações que esteja danificando os armários de um apartamento, colocando em risco a saúde dos moradores com o mofo que comprometeu as paredes e empenou as portas.

Neste caso, todos os danos causados por um defeito decorrente da área comum (telhado, encanamentos, fachada) deverão ser indenizados pelo condomínio, ou seja, deverá repintar o apartamento, consertar o armário e trocar as portas que foram empenadas.

A mesma regra se aplica aos danos causados aos automóveis estacionados na garagem em decorrência de goteiras de encanamento ou da laje defeituosa. O condomínio fará a obra reparadora, tendo ainda o dever de pagar a nova pintura do carro avariado pela goteira.

Síndico pode ser responsabilizado pessoalmente

Quando o síndico, após ser notificado pessoalmente pelos condôminos, se recusa a convocar a assembleia e assim cria a situação de dano ou o agrava, pode ele ser responsabilizado pessoalmente por ter agido com negligência.

Entretanto, quando o condomínio, mesmo após ter ciência dos riscos, sabendo, por exemplo, que as peças de cerâmica das fachadas estão caindo sobre os pedestres e carros que passam pela via pública e nada faz para eliminar o risco, se porventura, ocorrer um acidente, a vítima poderá exigir uma indenização de toda a coletividade. Há casos do Poder Judiciário, diante da morte de uma pessoa causada por peças que se soltaram da fachada, ter condenado o condomínio a indenizar com uma pensão mensal a favor do filho que perdeu seu genitor, que faleceu com 40 anos, por 35 anos, como se esse viesse a completar 75 anos.

Alguns tentam impedir obras

Mesmo diante da necessidade de se manter um edifício em bom estado, evitando que esse se deteriore e se desvalorize, existem condôminos que evitam discutir a realização de obras necessárias porque perderam a capacidade financeira e estão impossibilitados de arcar com o gasto da obra, que geralmente tem orçamentos com valores vultuosos. Outros condôminos se esquivam porque não ligam para seu patrimônio e outros já pensam em vendê-lo, e, assim, sabotam a realização do que deve ser realizado.

A ninguém do condomínio é dado o direito de recusar-se a pagar pelos custos da manutenção e nem de criar obstáculos para a realização dos reparos, pois o art. 10 da Lei 4.591/64 determina que é proibido a qualquer condômino embaraçar o uso das partes comuns.

Geralmente, os condôminos se esquivam de discutir sobre a necessidade de realização de obras necessárias por vergonha de não ter como arcar com as mesmas. É compreensível que todas as pessoas estão sujeitas a passar por problemas financeiros, mas o condomínio não pode ser prejudicado em razão de um ou outro coproprietário.

Obra necessária é obrigatória

A realização de obras necessárias é prevista nos parágrafos 1º ao 4º do artigo 1.341 do Código Civil, que determina que estas, sendo urgentes, podem ser executadas independente de aprovação em assembleia, autorização pelo síndico, ou, na hipótese de omissão ou impedimento do mesmo, podem ser realizadas por qualquer condômino, haja vista que as obras necessárias são aquelas que tem a finalidade de conservar ou evitar que a edificação se deteriore.  No caso de defeitos que coloquem em risco a segurança, como por exemplo, a queda constante de peças de granito da fachada, a assembleia se reunirá para aprovar apenas qual empresa fará a obra, o valor e a forma de divisão das taxas extras. É dispensável o quórum especial para aprovar uma obra que dever ser realizada obrigatoriamente.

É importante esclarecer que o Código Civil autoriza que qualquer um dos proprietários pode realizar a obra necessária, podendo posteriormente, cobrar da coletividade o seu custo, caso o síndico ou o condomínio se recuse a realizá-la.

Para os casos dos condôminos que não podem arcar com os custos das obras necessárias, uma alternativa consiste nos vizinhos financiarem as obras e cobrarem posteriormente com juros e correção monetária.

Essa decisão deve constar na ata da assembleia, sendo que a dívida será atrelada ao bem imóvel do devedor. Assim, se o condômino devedor não pagar, o bem responde e poderá ser penhorado.

Quando a obra for de caráter necessário, nenhum condômino pode sabotar o condomínio, pois a coletividade não pode ficar à mercê do capricho de um ou outro coproprietário para que sejam feitos os reparos indispensáveis à edificação.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Tel. (31) 3225-5599

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.