Shoppings Centers foram atingidos pela crise

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
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Lojistas têm direito a redução do alugue e renda dos estacionamentos de shoppings centers é desviada

Conhecidos como templos do consumo, após dez anos de crescimento positivo, os shoppings centers amargam um declínio expressivo com a queda nas vendas, já descontada a inflação, de 8,7% em 2015 e de 9,1% em 2016. Até o período natalino de 2016 foi ruim, tendo vendido 8,9% menos que a temporada de 2015, ou seja, nem o apelo do final do ano com o 13º salário alterou o cenário recessivo. Diante do desaquecimento da economia, a redução do poder aquisitivo, a escassez de crédito e a alta dos juros, ocorreu o fechamento de centenas de lojas nos shoppings, sendo que a situação está mais grave nos streetmalls, com a desocupação em torno de 30%. Conforme dados da Associação de Lojistas de Shoppings (Alshop), esses centros de compra perderam 18.100 lojas em 2016, resultando na eliminação de 36.659 postos de trabalho.

Desde 2014 constata-se o grande volume de lojas de rua vagas, que forçou os locadores a renegociarem os valores dos aluguéis. Agora, diante da construção de novos shoppings que foram inaugurados com ocupação inferior a 50%, não há como os empreendedores insistirem em cobrar aluguéis em valores exagerados.

Aumento ilegal acima do IGP-M pode ser contestado

A situação não comporta mais o costume dos shoppings imporem aumentos acima da variação do IGP-M. Ficou evidenciada a ilegalidade e abusividade da cláusula contratual por faixa de valores que resulta em aumentos de 10% a 20%, a cada ano ou biênio, que são acrescidos a variação da inflação, procedimento que fere o Plano Real e que torna impossível a inquilino continuar a pagar o aluguel.  Lamentavelmente, constata-se que os lojistas são mal assessorados juridicamente, pois deixam de contestar esse tipo de cobrança abusiva, que só é praticada em decorrência da inércia dos inquilinos.

Direito de revisar o valor a cada três anos

Ante a queda do faturamento dos lojistas de shoppings, esses têm o direito de requerer a revisão judicial do valor do aluguel, nos termos do artigo 19, da Lei do Inquilinato, que determina: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”

Não há como os empreendedores insistirem em manter os preços inflados, os quais subiram em patamares muito superiores à inflação no decorrer de 2005 a 2012. Sobram lojas vazias, que impõe a redução drástica dos aluguéis, pois quem estabelece o preço do aluguel é o mercado e esse está desaquecido e com grande oferta de lojas vazias.

Os lojistas são ainda penalizados com a cobrança de quotas de condomínio inexplicáveis, pois os valores por metro quadrado nos grandes shoppings do Brasil é mais do que o dobro dos pagos pelos lojistas nos Estados Unidos e Canadá, apesar da mão de obra nesses países ter maior custoque em nosso país.Certamente, os empreendedores devem ter o que temer por impedirem que os inquilinos tenham acesso aosdocumentos e recibos contábeis que fundamentam o rateio das despesas. O mais estranho é que a empresa que audita as contas é parceira dos referidos empreendedores, ou seja, sempre aprova tudo de forma conveniente.

Estacionamento de shoppings centers: lucro para o empreendedor e só despesas para os lojistas

Quanto ao estacionamento do shopping constata-se que toda a renda auferida com a cobrança dos consumidores fica integralmente com o empreendedor, que de maneira maliciosa, não paga nenhuma despesa com os empregados, seguranças e equipamentos desse local. Essas despesas operacionais, os equipamentos do estacionamento, dentre outros custos que devem ser arcadas pelo locador/empreendedor, conforme determina a Lei do Inquilinato, são cobrados dos lojistas que têm suas quotas de condomínio superfaturadas. Dessa maneira o empreendedor aumenta de forma irregular seu lucro sem nada pagar pelos equipamentos, manutenção do estacionamento e nem os custos com os empregados que trabalham para ele, dono do shoppingque fica cada dia mais rico.

Por esse motivo é que os empreendedores dos shoppings centers se recusam terminantemente a dar acesso aos documentos contáveis, afrontando assim a Lei do Inquilinato que determina ser direito dos inquilinos conferir minuciosamente o que lhes é cobrado.Se os lojistas fossem assessorados juridicamente, exigissem o amplo acesso a esses documentos, conforme lhes garante a Lei do Inquilinato, provavelmente obteriam uma economia expressiva em relação a quota de condomínio e passariam a pagar um aluguel justo, dentro da realidade do mercado.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Professor da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

WWW.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.