Shopping-center pode ser investimento de risco

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Um ponto incontestável para que um shopping-center decole é a administração profissional, bem como a assessoria jurídica. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Um ponto incontestável para que um shopping-center decole é a administração profissional, bem como a assessoria jurídica. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Pense antes de investir em loja num shopping-center

O sucesso de um  shopping-center e o bom retorno que ele traz  para os empreendedores atraíram muitos investidores, especialmente construtoras especializadas nesse tipo de negócio. Nessa onda, surgem os pequenos shoppings de bairro, onde as lojas são vendidas de forma avulsa, desprovidos de uma administração profissional.

Por não terem uma boa publicidade e nem atrativos interessantes, além de alguns se assemelharem a galerias, muitos acabam condenados ao insucesso. O que se vê, a cada dia, são centros de compras com lojas vazias e totalmente inviabilizados, passando a ser utilizadas de forma precária. O alto custo de manutenção, aliado à falta de interesse dos proprietários de lojas, acarreta a redução drástica das quotas de condomínio, e assim, a situação se agrava, a ponto de muitos fecharem, consolidando o prejuízo.

São diversos os exemplos de shopping-centers, street mall e open mall que não corresponderam à expectativa. Como exemplo, tem-se o Shopping Autavila com sua linda torre iluminada; outro na Avenida Bandeirantes, que pecou por ser muito verticalizado e se transformou numa concessionária de automóveis; o Pampulha Mall, no bairro Aeroporto; o Centro de Compras no Alphaville, onde os comerciantes ali instalados mantem o negócio com grande esforço diante do público restrito.

Arquitetura inadequada

Outros casos são encontrados no Belvedere, no Sion e em outras regiões onde as lojas são utilizadas com escritório. Até mesmo Shoppings maiores como o Jardins, instalado onde era a Eureka, e o Central Shopping não deram certo. Os principais fatores de insucesso desses empreendimentos devem-se à arquitetura inadequada, a construção no lado errada da via de acesso (o ideal é o shopping-center estar no lado do fluxo de volta para casa), falta de pesquisa de mercado para qualificar e quantificar a viabilidade do empreendimento e identificar o perfil do público alvo.

Certamente, a construtora que edificou a obra e o seu idealizador tiveram um bom lucro, pois raramente esses permanecem como donos desse “excelente negócio”, o qual é vendido a preço expressivo.

Vemos todos os dias exemplos de pessoas que acreditam em tudo que é dito, que pensam que ter lucro é fácil, e que investir em imóvel não tem risco. Basta vermos o grande volume de condo-hotéis e apart-hotéis com baixa ocupação na capital mineira e em outras grandes cidades, sendo os investidores adquirido uma ilusão em decorrência da Copa do Mundo e da Olimpíada que duraram alguns dias.

A propaganda e uma boa conversa têm convencido até pessoas de alto nível cultural e econômico a fazerem péssimos negócios, por justamente confiarem em demasia, e assim, dispensarem uma análise mais técnica de profissionais do mercado que não estejam ligados à negociação do empreendimento que está sendo promovido.

Administração profissional X construtora 

Certamente um ponto incontestável para que um shopping-center decole é a administração profissional, bem como a assessoria jurídica apta a elaborar as normas e contratos que irão regulamentar o funcionamento do empreendimento. Sem uma administração profissional, o shopping já nasce “morto”. As questões sérias de um shopping começam após a sua inauguração, pois é a partir daí que as coisas darão certo ou não. Deve-se ainda refletir que a maturação de um shopping para dar o resultado previsto é de, no mínimo, de três anos, podendo agora ser mais diante da crise econômica e política.

Além disso, o lojista de pequenos shoppings não pode comprometer com aluguel, condomínio e fundo de promoção, mais de que 10 a 15% de seu rendimento bruto.

Ao se projetar e construir um shopping-center de grande porte, tal investimento é mais sólido, pois é feito por especialistas que não vendem suas lojas de forma avulsa, como um condomínio. São capitalistas com grande potencial de recursos e bem assessorados. Outra coisa bem diferente é um construtor, sem qualquer domínio de comercialização de centros de compra, idealizar um shopping de pequeno porte, com número de lojas reduzido e, consequentemente, com pouca diversidade de mercadorias, serviços e estacionamento limitados, e quase nenhum lazer ou comodidade, “sacar da cartola” um novo empreendimento. Não basta construir para que dê tudo desse certo.

Muito trabalho profissional 

A razão do fracasso de tantos shoppings ou galerias é o amadorismo, a ingenuidade e a falta de um planejamento especializado. Para se viabilizar um shopping é importante um bom mix de lojas, o dimensionamento dos tamanhos e números de lojas aptas a atender à demanda já pesquisada, conforme o poder aquisitivo e preferência dos frequentadores.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

www.keniopereiraadvogados.com.br 

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Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.