A Lei confere ao locador o direito de escolher o seguro fiança
O seguro fiança é um direito do locador escolher. Ninguém é obrigado a locar determinado imóvel e nem aceitar as exigências do locador ou da imobiliária quanto ao prazo, preço e tipo de garantia. Mas, quando o inquilino aceita as condições e assim contrata, nos termos da Lei do Inquilinato, tem o dever de cumprir e manter a garantia que foi oferecida, sem qualquer alteração, nos termos dos artigos 37 e 40 da Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91. Nos dois artigos está clara a prerrogativa do locador escolher a garantia e, conforme sua análise, aceitá-la ou não, sem poder o futuro inquilino, também denominado locatário, questionar tal liberalidade, pois é o proprietário quem corre o risco decorrente da inadimplência, conforme podemos constatar:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário, as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro fiança;
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I – morte do fiador;
II – ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV – exoneração do fiador;
V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI – desaparecimento dos bens móveis;
VI – desapropriação ou alienação do imóvel;
VII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento.;
VIII – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
Dessa forma, não pode o inquilino, no decorrer do contrato, impor a mudança da forma de garantia ou a alteração da companhia seguradora que originalmente foi eleita pelas partes, pois consiste direito do locador exigir a manutenção da empresa que ele confia e que motivou a realização do negócio. O seguro de fiança locatícia é tão complexo que, apesar de previsto na lei a partir de 1991, raras são as companhias que atuam e se mantém no seguimento, tendo, neste período, a maioria das que entraram no mercado, saído do setor, como a Saoex e a seguradora do Banco Rural, dentre outras.
Tudo na locação pode ser negociado antes da assinatura do contrato de locação, mas a partir do momento que a transação é concretizada, não pode o inquilino ou o locador, mudar as regras do jogo de forma arbitrária quanto à garantia da locação. Se o locador aceitou que o inquilino oferecesse como garantia o Seguro Fiança da seguradora “X”, pois nela confia, não pode este, seja qual for o momento da locação, vir a impor outra Seguradora, mesmo que esta cubra um valor de prêmio menor. Quem escolhe o produto é o cliente e no caso da locação este é o locador. Na ocorrência do sinistro será o locador quem tratará os termos da indenização e não o inquilino que na relação é mero pagador da garantia que ele ofereceu para convencer o locador a lhe dar a posse do imóvel. Da mesma forma, o locador não tem o direito de dar palpite na prerrogativa do inquilino de escolher quem fará o seguro de vida, do automóvel ou do mobiliário que lhe pertence.
Embora sejam poucas as companhias de seguro, a concorrência entre elas é acirrada, havendo momentos em que uma seguradora com dificuldades ou em busca de mercado, por ser menos experiente ou por não gozar a mesma credibilidade que outras mais tradicionais, oferece condições mais atrativas para fechar o negócio. Não pode o locador ficar sujeito a esses riscos ou à mera conveniência do inquilino que visa tão somente pagar menos pelo seguro, pois a ele não interessa se a Seguradora é de primeira linha ou se ela cobrirá o sinistro caso venha descumprir as várias obrigações contidas no contrato de locação.
Lei garante manter a seguradora
São centenas os processos de cobrança e indenização movidos por segurados contra seguradoras, pois muitas criam obstáculos para cobrir os danos, no momento em que ocorre o sinistro.
Assim, o fato de uma seguradora “X” ter maior expertise que outra e possuir melhor estrutura, já subsistem nisso os motivos suficientes para que o locador não tenha interesse em fazer a modificação solicitada pelo inquilino, de forma que, no momento que ocorre o vencimento anual da apólice do seguro, é direito do locador exigir que seja mantida a mesma seguradora, cabendo ao inquilino o dever de pagar o prêmio de seguro cobrado por esta que foi a escolhida por ambos no contrato primitivo de locação. Mas isso ocorre não apenas pela vontade do locador, mas por força do artigo 46, § 1º, bem como do artigo 56, da Lei do Inquilinato:
Art. 46 Nas locações ajustadas por prazo e prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso:
- 1º . Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Riscos ocultos
É sabido que nos contratos uma simples palavra e em alguns casos até uma vírgula altera o sentido de uma frase, podendo mudar a ideia do negócio. Assim, vemos que os bancos, seguradoras e grandes empresas são experts na elaboração das cláusulas que podem conter surpresas nas entrelinhas.
O risco do cliente, no caso do locador, aumenta especialmente no contrato de fiança, pois conforme os artigos 819 do Código Civil não é permitida interpretação extensiva. Dessa forma, além de ser extremamente trabalhoso e oneroso analisar novos contratos, consiste numa temeridade o locador avaliar a proposta de mudança da Seguradora comparando apenas a equivalência de coberturas e vigência, pois há outros pontos muito mais importantes que poderão fazer perder toda a garantia.
Somente quando ocorre o sinistro, momento em que o cliente exige a indenização, é que muitas surpresas são reveladas, como prazos exíguos e atos que deveriam ter sido tomados para que fosse mantida a obrigação de indenizar da seguradora, sem contar os limites de cobertura (que não são estampados nas condições visíveis/coberturas) que acabam por gerar danos ao segurado que não aprofundou no estudo de dezenas de cláusulas complexas. É lamentável, mas vemos em vários casos contratos de seguradora que afrontam o artigo 41 da Lei do Inquilinato, que é taxativo: “O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário”.
Diante dessa situação, é importante que o inquilino analise bem qual tipo de garantia pretende oferecer ao locador antes de assinar o contrato, pois posteriormente, caso tenha contratado determinada Seguradora, terá que honrar o compromisso e assumir os ônus da renovação da apólice se desejar manter a locação. Por outro lado, findo o prazo contratual da locação e não sendo aceita a alteração da seguradora, poderá devolver as chaves do imóvel sem pagar multa rescisória e assim encerrar a locação.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
e-mail:keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel.(31)3225-5599.
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