Seguro do imóvel: entenda e acerte na contratação

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

kenio Pereira - nova fotoTodo condomínio em edifício é obrigado a contratar o seguro, mas a maioria dos síndicos desconhece que há vários tipos de coberturas, além da costumeira que se limita ao risco de incêndio. Diante da necessidade de garantir tranquilidade e segurança da coletividade condominial, é interessante a contratação do seguro de maneira mais abrangente, já que seu custo é baixo, além de evitar que os condôminos venham a desembolsar elevadas quantias em caso de sinistro.

O síndico ou os condôminos não têm o poder de optar ou não pela contratação do seguro, pois sua efetivação é obrigatória e decorre do Código Civil, no inciso IX do art. 1.348, que reproduz o disposto no art. 13 da Lei 4.591 de 1964. Todos sabem que quando uma unidade sofre um incêndio é grande a probabilidade dele atingir outras no edifício, sendo quase impossível o proprietário do apartamento, sala ou loja onde originou o incêndio ter recursos financeiros para indenizar os vizinhos. Diante disso, torna-se inaceitável um condomínio deixar de realizar o seguro.

Primeiramente, devemos ficar atentos ao valor do imóvel que será segurado. Sendo um edifício, deve-se apurar o total da área construída, dado esse contido na convenção do condomínio. É possível obter essa informação através da fração ideal do apartamento, sala ou loja, que está inserida na guia do IPTU e na convenção do prédio. Basta dividir a área construída da unidade pela fração ideal. É importante avaliar o padrão de acabamento do prédio que pode ser baixo, normal ou alto, para enquadrar na Tabela do CUB-MG. O Custo Unitário Básico de padrão de construção pode ser obtido na internet, que varia conforme o número de pavimentos do edifício (1, 4, 8 ou 16 andares). Para apurar o valor que deverá ser segurado, basta multiplicar a área de construção total pelo valor do metro quadrado da tabela referente ao mês atual.

Seguro na locação
Há casos em que o proprietário do apartamento, sala, galpão ou loja é mal orientado pelo corretor de seguros, pois esse induz à ideia de que é necessário fazer uma apólice para cada unidade, ocasionando assim o prejuízo do proprietário pagar dois seguros, ou seja, um para o Condomínio que é lançado obrigatoriamente na taxa de condomínio, pois é despesa ordinária, e outro particular, que consiste na sua unidade privativa.

Logicamente, que no caso de locação é perfeitamente exigível o pagamento do seguro complementar pelo inquilino, pois esse pagamento consiste numa obrigação legal prevista no inciso VIII, do art. 22 da Lei 8.245/91.

Não há como o inquilino recusar-se a pagar este seguro, pois há decisões dos Tribunais de Justiça que esclarecem que este pagamento passou a ser previsto na Lei do Inquilinato a partir de 1991, porque houve dezenas de casos do imóvel locado sofrer um sinistro e o locador e a imobiliária terem problemas ao descobrir que o síndico esqueceu de fazer o seguro do condomínio.

Se não há como a imobiliária fiscalizar cada edifício e nem exigir que os síndicos apresentem a apólice anual, a solução foi o legislador criar uma norma jurídica que protegesse o locador da ausência de uma garantia, o que beneficia também os fiadores. É importante alertar que os fiadores, são os garantidores de todas as obrigações contratuais do inquilino, e caso ocorra um incêndio no imóvel locado, estes poderiam vir a ter que pagar os prejuízos decorrentes deste sinistro, já que cabe ao inquilino devolver o imóvel em perfeitas condições ao locador, nos termos dos incisos II e III do art. 23 da Lei do Inquilinato.

Ninguém em sã consciência aceitaria ser fiador de um inquilino que se recusasse a fazer o seguro complementar que é exigido pela imobiliária, o qual visa evitar problemas para todos os envolvidos na relação locatícia, em especial para o inquilino e seus fiadores.

Escolha da Cia. de seguro
Importante ressaltar que este seguro é realizado pelo locador/imobiliária, o qual tem todo o direito de escolher a Cia. Seguradora e o Corretor de Seguros que o realizará, pois é o locador o único beneficiário. É notório que quando ocorre o sinistro o pagamento da indenização depende de uma Corretora de Seguros forte e atuante, que domine o assunto de maneira a defender seu cliente/locador, sendo ilógico o inquilino optar pela escolha de quem fará o seguro, pois o patrimônio não é dele e, se ocorrer o sinistro, quem irá enfrentar as dificuldades para receber a indenização é o beneficiário/locador.

Consiste num abuso o inquilino exigir que o seguro do imóvel locado seja realizado com o gerente do banco onde é correntista, porque os gerentes de bancos nada entendem do assunto, exceto cumprir a meta de venda determinado pela diretoria do Banco. Diante do respeito ao direito de cada um, da mesma maneira, o locador e a imobiliária não opinam sobre a liberdade do inquilino fazer seu seguro de vida ou do automóvel onde ele bem entender, pois estes bens lhe pertencem. O inquilino pode fazer ou não o seguro do conteúdo da sua moradia, ou seja, de seu mobiliário, onde bem entender, mas do imóvel a escolha cabe unicamente ao locador/imobiliária.

Erros que geram prejuízos
Equivoca-se quem acha que o valor a ser segurado, sobre o qual o proprietário pagará o prêmio (custo do seguro), é o preço de mercado do imóvel, ou seja, seu valor venal. O que é objeto do seguro é a construção, pois somente essa é passível de sofrer incêndio ou dano. Assim, quem utiliza o valor venal como base de cálculo, especialmente se a edificação é nova, pode estar pagando mais, pois está segurando também terreno, o qual não pega fogo.

Outro erro consiste no proprietário utilizar o valor venal constante na guia do IPTU, pois este é geralmente defasado, abaixo do valor real. Cito por exemplo, a Prefeitura de Belo Horizonte-MG, que ao lançar o IPTU de 2010, apurou o valor de mercado até dezembro de 2007. De 2008 a 2012 foi aplicada a atualização pelo IPCA-E do IBGE que ficou abaixo da valorização dos imóveis. Portanto, o valor constante na guia de 2013, que é fruto do Mapa de Valores de 2010 está desatualizado, apesar de incluir o terreno. Essa situação é comum em centenas de cidades do Brasil, pois conforme entendimento do Supremo Tribunal Federal, o poder executivo dos municípios não pode aumentar o valor venal dos imóveis conforme a variação do mercado que tem subido acima dos índices que medem a inflação.

O STF posicionou-se que somente mediante a aprovação de nova Planta de Valores, pela Câmara Municipal será possível o valor venal ser aumentado além da aplicação anual do IPCA-E do IBGE. Tendo em vista que os municípios demoraram em torno de 4 a 7 anos para revisar a Planta de Valores, torna-se comum o valor venal constante na guia do IPTU não corresponder ao valor real do imóvel, devendo esse parâmetro ser desconsiderado para determinar o valor que será segurado.

Deve ainda, ser considerado, que o Município utiliza o fator de depreciação da construção na apuração do valor venal, o que leva a redução do preço do imóvel a ponto deste não corresponder ao custo da reconstrução no caso de sinistro. Dessa forma, somente o CUB é que possibilita a apuração do valor de reconstrução, o qual deve ser a base da indenização ao segurado, pois não há como edificar novamente com material usado ou depreciado em decorrência do tempo.

Como dividir a despesa com seguro
Há síndico que, por falta de orientação especializada, pensa que o Seguro Obrigatório do Condomínio cobre apenas as áreas comuns. Isto é impossível, pois não há como a Cia. Seguradora cobrir o sinistro dessa maneira, porque no caso de incêndio, este não escolhe danificar apenas os corredores, a portaria, área de lazer, pilotis ou escadas. O seguro deve abranger, obrigatoriamente, todo o edifício, ou seja, os apartamentos, salas, lojas (área privativa) e as áreas de lazer, portaria, garagem (áreas comuns) etc.

Se as unidades que compõem o edifício são idênticas, o valor a ser pago pelo seguro que é incluído na taxa de condomínio será igual. Este pagamento é obrigatório, inclusive pelo inquilino, no caso da unidade ser locada. Mas se há unidades diferentes, como apartamentos de 2 e 4 quartos, ou apartamentos tipo e coberturas, o valor a ser pago no rateio da despesa do prêmio do seguro será dividido pela fração ideal. Isto, porque, trata-se de propriedade, pois se o edifício sofrer incêndio que cause sua ruína, a indenização será paga conforme o valor de reconstrução de cada unidade.

Outras coberturas
Além dos cuidados para se apurar o valor correto do imóvel que será segurado para não pagar a mais para a Cia. Seguradora, o síndico e demais proprietários devem analisar todos os riscos, a fim de minimizar os prejuízos que possam ocorrer no futuro.

Para obter outros benefícios, vale a pena o condomínio fazer o seguro mais abrangente, pois o custo das outras coberturas é muito baixo. Vidros e espelhos das áreas comuns possuem uma cobertura específica, e a contratação da mesma minimiza perdas e transtornos.

A cobertura de “Danos Elétricos” se mostra importante, já que os edifícios estão cada vez mais informatizados, e descargas elétricas decorrentes de queda de raios ou de forte tensão na rede elétrica podem danificar seriamente equipamentos como: portões eletrônicos, interfones e placas e motores de elevadores.

A cobertura de “Responsabilidade Civil do Condomínio” é a cobertura que garante danos materiais e pessoais causados a terceiros, desde que o condomínio seja civilmente responsável.

O seguro de “Acidentes Pessoais em Elevadores” que cobre morte e invalidez é obrigatório pela Lei Municipal nº 6.877, de 14/06/95. Para a concessão da Baixa de Construção do prédio, a Prefeitura de Belo Horizonte exige a apresentação da apólice de seguro constando a cobertura para elevadores. Em vários municípios há leis semelhantes a esta, pois visam cobrir os prejuízos decorrentes de queda de elevadores, que ocorrem de tempos em tempos, mesmo que o percentual seja baixo.

A cobertura de “Assistência 24 Horas” é um benefício importante para o condomínio à medida que oferece a prestação de serviços emergenciais em áreas comuns do prédio, tais como chaveiro, limpeza hidráulica, reposição de vidros da portaria, reparo de antena coletiva, além de Segurança e Vigia em caso de imprevistos que venham a deixar o condomínio vulnerável à entrada de estranhos.

O custo-benefício da contratação de coberturas mais abrangentes deve ser levado em consideração, uma vez que, os prejuízos podem ser muito superiores ao valor do seguro que geralmente é bem acessível.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Consultor Jurídico e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.