Segurança residencial e os vigias nas ruas

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

Um dos maiores problemas que os cidadãos das grandes cidades enfrentam é a violência, tendo em vista a incapacidade do Poder Público garantir nossa segurança residencial. Diante disso, a cada dia vemos moradores de casas e apartamentos se unindo em busca da redução do risco de serem assaltados na rua onde residem, especialmente quando essa tem pequena movimentação. Assim, aumenta a contratação de vigias que permanecem em pequenas guaritas na calçada ou circulam motorizados, presença esta positiva, pois realmente inibe a ação de bandidos, já que estes preferem agir onde não há vigilância.

Kênio Pereira fala sobre a segurança residencialHá construtoras que, sabiamente, contratam advogados especialistas para redigir a convenção de maneira a contemplar as particularidades do empreendimento e assim evitam polêmicas e dúvidas que poderiam gerar conflitos entre os moradores e ocupantes.

Por terem experiência nas demandas judiciais que envolvem a questão, esses especialistas inserem na convenção do empreendimento a obrigação dos moradores pagarem o vigia externo ao condomínio e assim poupam muita discussão sobre o dever ou não dos adquirentes contribuírem. Além disso, a estipulação prévia de vigilância externa elimina a polêmica sobre o direito ou não de associar-se e dessa forma a inadimplência é inibida com eficácia. Todos os adquirentes gostam porque esse serviço agrega valor ao imóvel. Basta vermos que os lotes e casas de condomínio fechado têm valor muito superior que os dos loteamentos comuns, justamente por terem maior segurança residencial.

Entretanto, quando se trata de casas ou edifícios antigos, há casos de alguns rejeitarem aderir ao pagamento dos vigias, que às vezes, têm custo mensal acima de R$10 mil quando o serviço é motorizado e prestado 24 horas. Algumas pessoas tentam se beneficiar da maior tranquilidade e segurança residencial sem contribuir, sob a alegação de que não assinou nada ou que não tem o dever de associar-se. Entretanto, a má-fé fica evidente quando o beneficiado utiliza justamente esse diferencial para valorizar seu imóvel para a venda ou locação. E sendo essa situação provada, há dezenas de decisões judiciais condenando a pessoa beneficiada a pagar pelo serviço que usufrui, pois a lei veda o enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do Código Civil. Neste ponto não se discute se a pessoa associou-se ou não, se há condomínio regulamentado ou informal. De forma sensata e avançada, o que o Poder Judiciário analisa é se há benefício, pois seria injusto não contribuir para o custeio de um serviço que valoriza seu patrimônio e facilita a sua comercialização.

Regularização – Esta prestação de serviço exige tratamento profissional, pois o amadorismo gera grandes prejuízos, especialmente, na área trabalhista. O vigilante deve ter sua Carteira de Trabalho assinada pelo empregador, cabendo a este recolher o INSS, bem como pagar férias, 13º salário, adicional noturno, dentre outros encargos previstos na convenção coletiva da categoria. Não há qualquer fundamento a alegação de ser empregado doméstico, pois o serviço é prestado na rua, para centenas de pessoas, sendo aplicada por analogia a Lei n° 2.757/56, que regulamenta os serviços prestados pelos porteiros, zeladores, faxineiros e serventes de prédios de apartamentos, pois essa situação configura um condomínio informal.

O problema é grave, já que aquele que contrata os empregados pode se tornar réu em um processo trabalhista e ser condenado a pagar elevada quantia diante do acúmulo do passivo trabalhista no decorrer dos anos. E ainda, poderá ter seus bens penhorados e leiloados para quitar valores que os vizinhos não concordam em pagar, sendo comum alguns já terem mudado do local e se beneficiado dos serviços prestados.

Associação reduz risco – A solução é complexa, mas passa pela conscientização dos moradores de que tranquilidade e paz não tem preço. É injusto qualquer um se aproveitar disso, ter seu imóvel valorizado e não pagar a sua contribuição.

É um desafio jurídico, mas é possível criar uma associação e registrar os vigias em nome desta. Os moradores pagarão para a associação o rateio de maneira que essa tenha um caixa suficiente para arcar com os encargos trabalhistas e administrativos. Com profissionalismo vemos condomínios e associações com recursos suficientes para adquirir veículos, construir guaritas e criar estruturas que geram tranquilidade a ponto de tornar o serviço um dos principais atrativos para que o imóveis sejam adquiridos ou locados.

Com a devida formalização, a inadimplência é combatida de forma eficaz e todos os moradores terão o custo do serviço reduzido já que haverá um maior número de contribuições, diante da melhor organização.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis- BH-MG.

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário, conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

 

 

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.