Revisão de aluguel é garantida a cada 3 anos

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Ante a queda do faturamento dos lojistas de Shoppings Centers, esses têm o direito de requerer a revisão judicial do valor do aluguel
Ante a queda do faturamento dos lojistas de Shoppings Centers, esses têm o direito de requerer a revisão judicial do valor do aluguel
Inquilino não é obrigado a pagar acima do valor de mercado e pode pedir a revisão de aluguel

Kenio - BonecoA lei garante a revisão de aluguel a cada três anos. Com fim do “boom” imobiliário constata-se um novo cenário no mercado de locações, pois os preços dos aluguéis pararam de subir num ritmo acelerado em 2013, não havendo mais espaço para os locadores especularem e exigirem aluguéis acima do valor de mercado. Diante do desaquecimento da economia, com o encerramento de muitas atividades comerciais, a redução da abertura de novas empresas e o agravamento do desemprego, foram desocupados inúmeros imóveis comerciais, aumentando expressivamente a oferta para locação.

Outro ponto que motivou a queda do valor dos imóveis comerciais, seja para venda seja para locação, foi o fato de dezenas de novos edifícios lançados na planta de 2010 a 2012, com a economia aquecida terem sido entregues ao mercado em 2014 e 2015, num cenário recessivo. Ante a isso, aumentou a oferta de salas, andares corridos e lojas em empreendimentos comerciais que continuam desocupados, apesar de serem modernos e luxuosos.

O resultado dessa nova situação está estampado na pesquisa do IPEAD, da UFMG, que analisa o mercado de Belo Horizonte. Essa pesquisa aponta que no ano de 2014 os aluguéis comerciais subiram 6,61%, abaixo da inflação de 6,92%. Em 2015, os aluguéis subiram só 5,92%, contra a inflação de 11,81%, sendo que no decorrer dos 4 primeiros meses de 2016 (janeiro a abril), os aluguéis subiram apenas 1,29% contra a inflação de 4,67% do IPCA/IPEAD. Se analisarmos todo o período de 1º de janeiro de 2014 a 30 de abril de 2016, os aluguéis comerciais subiram 14,38%, contra a inflação acumulada em 25,12%, sendo justificável a pretensão de alguns inquilinos em requerer uma redução do valor. Entretanto, há vários casos em que o imóvel acompanhou a inflação por estar num ponto estratégico, devendo ser avaliado o preço caso a caso por um especialista.

Preço de mercado é parâmetro para negociação

A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, estipula o direito de o locador, bem como de o inquilino, a cada três anos de locação, requerer a revisão do aluguel conforme o preço de mercado, de maneira a evitar qualquer desequilíbrio. Não tem sentido a postura de um locador impor que o inquilino pague um aluguel exagerado, que supere os preços de locação praticados nos inúmeros imóveis que estão disponíveis para locação.

Quem coloca preço num imóvel não é o proprietário, que no caso é denominado locador, nem a imobiliária nem o inquilino. É o mercado, formado pelos imóveis vagos e oferecidos para locação que fornece os elementos de avaliação, de maneira que um corretor de imóveis, ou um perito, coletam esses dados numa pesquisa e fazem as comparações com as características do imóvel objeto da avaliação.

Dessa maneira, pode um inquilino – especialmente se ocupar uma loja em shopping center, pois cobra valores muito altos – deixar de ter um enorme prejuízo mensal, que em três anos pode superar milhões de reais com o pagamento de aluguel acima do valor justo. Basta o inquilino propor uma Ação Revisional de Aluguel, nos termos do artigo 19 da Lei do Inquilinato, que determina:

“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustálo ao preço de mercado.

Não havendo boa vontade do locador em cobrar o preço justo, com base numa pesquisa de mercado, deve o inquilino propor a Ação Revisional para evitar prejuízos. Da mesma maneira, quando o aluguel está abaixo do preço de mercado, o locador pode requerer o aumento acima do índice de inflação previsto no contrato, desde que a locação tenha pelo menos três anos sem que as partes tenha ajustado um acordo do preço.

Edifícios de Fundo de Pensão tem sido usados enriquecer associados

Há alguns casos estranhos onde os empregados das instituições ou empresas públicas obtêm lucros abusivos ao alugarem seus prédios por preços altíssimos para os seus empregadores, os quais são entes públicos que acabam gerando prejuízos para toda a sociedade com a má utilização dos impostos.

Como exemplo, podemos citar o Edifício Tiradentes, localizado ao lado da Assembleia Legislativa de Minas Gerais, sendo que o referido edifício pertence ao fundo de pensão dos funcionários da ALMG. Em 2006 foi denunciado que aquele edifício era locado para a Assembleia Legislativa pelo dobro do valor de mercado, ou seja, por 2% do valor de venda do edifício, sendo que no mercado o máximo que poderia ser pago seria 1% do valor venal. Atualmente, dez anos depois, o mercado de locação em todo o país mudou de parâmetros, pois um aluguel muito bom remunera o locador em, no máximo, 0,8% do valor venal do imóvel.

O cenário mudou diante da redução das margens de lucro em todos os negócios em geral, mas provavelmente, há diversos casos de empresas e entidades públicas e estatais pagando de aluguel valores muito acima dos praticados pelo mercado, situação essa que tem lesado os cidadãos em geral, pois é o nosso dinheiro proveniente dos impostos que tem dado lucro indevido a alguns locadores, dentre eles os fundos de pensão que são administrados por aqueles que determinam ou autorizam o pagamento abusivo dos referidos aluguéis.

 Kênio de Souza Pereira 

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG 

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Tel: (31) 3225-5599 –keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.