Reduza o risco de comprar prédio mal construído

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Prédio que ameaça desabar no bairro Buritis, em BH

 kenioDiante da interdição do edifício no Bairro Buritis, que ameaça ruir e derrubar os prédios vizinhos, muitos têm a sensação de falta de fiscalização da Prefeitura. Esses problemas, quando ocorrem, viram notícia com o desfecho de famílias ficando sem moradia. A Lei 4.591/64, que regulamenta as incorporações em condomínio, ou seja, a venda das unidades que ainda não existem, oferece meios aos compradores, através da Comissão de Representantes, de controlar a qualidade das obras, reduzindo assim os riscos do prédio mal construído vir a ter problemas estruturais, elétricos e hidráulicos. 

Em Belo Horizonte, a cada 100 imóveis novos vendidos, 85 são negociados na planta ou em construção, conforme dados do IPEAD da UFMG. Diante do “boom” imobiliário, temos constatado aumento dos erros nas construções. Além disso, vários comerciantes, administradores, contadores e demais profissionais liberais têm criado construtoras, pois a lei não exige que estas empresas sejam dirigidas por engenheiros. Para construir basta a construtora contratar um engenheiro, que assumirá o empreendimento, ou seja, será o Responsável Técnico (RT) pela execução da obra.

Com um mercado tão lucrativo, há ainda, engenheiros recém-formados abrindo construtoras com nomes suntuosos, com capital insignificante e sem patrimônio capaz de responder por algum dano decorrente de falha profissional, fato esse desconhecido pelos compradores que assumem o risco.

Após obter um lote, que pode ser por permuta, a construtora contrata um arquiteto para elaborar o projeto arquitetônico definindo os apartamentos, lojas ou salas, dentro do limite do coeficiente de aproveitamento, que consiste no número de m² que pode ser edificado no terreno.

A Prefeitura somente aprova o projeto arquitetônico em face da Lei de Uso e Ocupação do Solo e, na comunicação de término de obra, confere se o edifício foi construído de acordo com o projeto aprovado para conceder a Certidão de Baixa de Construção, antes denominada Habite-se.

Mediante a aprovação do projeto arquitetônico, a construtora contrata engenheiros ou empresas que farão a sondagem do solo, projetos de fundação, estrutural, combate a incêndio, hidráulico e elétrico. Estes projetos terão as Anotações de Responsabilidade Técnica respectivas perante o CREA (Conselho Regional de Engenheira, Arquitetura e Agronomia). A placa em frente da obra menciona o RT do engenheiro executor da obra, o qual assume toda responsabilidade legal de executar os projetos de cada parte da edificação. O CREA ou a Prefeitura não fiscalizam a execução física de nenhuma obra. 

Economia favorece defeitos 

Salvo os eventuais erros humanos, nenhum projetista intencionalmente fará o projeto errado, pois o seu equívoco estará grafado no projeto. Quando o engenheiro da obra suspeitar de alguma falha no projeto, ele deve acionar o projetista para esclarecimentos. Consideramos, então, que defeitos podem aparecer na execução, seja por deficiência dos executores, seja por economia inconsequente. É a terraplenagem feita fora do nível projetado, um arrimo mal construído, o tubulão com dimensão ou profundidade menor, economia nas ferragens, concreto fora das especificações, circuitos elétricos mal divididos, fiação com espessura menor, janela de alumínio de qualidade inferior. Enfim, dezenas de erros ocorrem pela ganância em economizar, especialmente em pontos que não são visíveis após o edifício ficar pronto.

Somente, após anos, aparecem as infiltrações, trincas e problemas que a construtora, às vezes, conserta de forma paliativa, para evitar um processo judicial nos cinco primeiros anos da garantia. Rotineiramente, o condomínio ignora a importância de uma assessoria jurídica especializada que orientaria os compradores para exigir uma reparação definitiva, que evitaria prejuízos após o vencimento da garantia. 

Construtoras ignoram solução

Diante do fato de algumas construtoras desejarem agir sem qualquer fiscalização, pois assim têm maior liberdade para economizar, elas ignoram os arts. 50 e 61 da Lei 4.591/64 que obriga a criação da Comissão de Representantes, no contrato de compra e venda, composta de três adquirentes das unidades do prédio, que tem diversos poderes, dentre eles: acompanhar o andamento das obras, fiscalizando a sua adequação ao projeto aprovado e às especificações e padrão de acabamento informado pelo Construtor por ocasião do registro da incorporação no Cartório de Registros de Imóveis, bem como servir de intermediária entre os condôminos, o construtor e o incorporador.

Tendo em vista que o acompanhamento de qualquer construção exige específico conhecimento técnico, o ideal seria que a Comissão de Representantes contrate um engenheiro auditor experiente, para acompanhar o trabalho do engenheiro RT pela execução da obra.

A fiscalização do engenheiro auditor evitaria manobras do RT, o qual, a pedido da construtora, muitas vezes age de maneira a cortar custos com materiais. O engenheiro auditor tem a função de conferir os projetos estrutural, elétrico e hidráulico, e exigir que as especificações do projeto aprovado pela Prefeitura e as regras da ABNT sejam seguidas à risca.

Diante da ausência de fiscalização da Administração Pública, a Lei de Incorporações, desde 1964, determinou a função fiscalizadora à Comissão de Representantes, em qualquer tipo de incorporação (por administração/preço de custo ou a preço fechado), para garantir a qualidade da edificação, mas estranhamente não é instalada pelas construtoras, contrariando assim a lei.

 Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal

Diretor da Caixa Imobiliária – Netimóveis

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

E-mail: keniopereira@caixamobiliaria.com.br – (31) 3225-5599 – 8759-5599.