Quota de condomínio do inquilino e a imobiliária

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Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Cabe aos condomínios promoverem a atualização da convenção com um advogado especializado em Direito Imobiliário
Cobrar quota de condomínio do inquilino é mais fácil do que do proprietário

Kenio - BonecoA inadimplência da quota de condomínio é um dos problemas mais graves que muitos edifícios tem.  A lei impõe ao síndico a obrigação de cobrar judicialmente a dívida do inadimplente, que será sempre o proprietário, mesmo que o apartamento esteja ocupado por um inquilino, por não haver relação jurídica entre este e o condomínio. Cobrar judicialmente a quota de condomínio tem um custo elevado, mas caso o proprietário tenha nomeado uma imobiliária de primeira linha, que possua Departamento Jurídico, poderá o síndico contar com seu apoio e evitar gastos com processo judicial. Bastará o síndico entregar o boleto da quota vencida para a imobiliária exigir que o inquilino faça o pagamento juntamente como o valor do aluguel.

A Lei do Inquilinato nº 8.245/91, autoriza que o locador, no caso, representado pela imobiliária, exija que o inquilino quite em dia o valor do aluguel mensal, bem como todos os encargos, nos quais se incluem a quota de condomínio, o IPTU, energia elétrica e água, nos termos do contrato de locação.

Dessa maneira, é importante que o proprietário, bem como o síndico, estimule a entrega da unidade condominial para uma imobiliária que esteja apta a atuar com eficácia no sentido de assumir a cobrança do inquilino. Dessa maneira, uma imobiliária experiente  é fator de tranquilidade para o locador e para o síndico ao evitar o desgaste de ter que contratar advogado para promover o recebimento.

Convenção desatualizada estimula  a inadimplência

Com a redução da multa por atraso que era sempre estipulada nas convenções em 20% para apenas 2%, após a entrada em vigor do Código Civil em janeiro 2003, muitas pessoas têm deixado de lado o pagamento da quota de condomínio, dando preferência ao pagamento de outras despesas que têm punição mais elevada, como o cheque especial e cartão de crédito. O não pagamento de uma conta de telefone, de internet, de energia elétrica ou de água de uma casa acarreta o corte do serviço após dois meses, além dos juros e multas serem elevados.

Quanto ao condomínio, o não pagamento acarreta a revolta dos vizinhos, pois o inadimplente continua utilizando a água, a energia e elevadores do edifício, a área de lazer, além dos serviços dos empregados mesmo no caso de permanecer anos sem quitar a quota de condomínio.

A solução exige que a administração do condomínio contrate um advogado especializado em Direito Imobiliário para que ele insira na rerratificação da convenção sanções mais severas contra aquele que não paga em dia sua contribuição. O Código Civil atrapalhou os condomínios ao reduzir a multa para 2%, todavia deixou como alternativa o poder da assembleia alterar a convenção estipulando juros de 10% ao mês, multa de até 500% contra conduta antissocial (que inclui o inadimplente contumaz) e o direito de cobrar as despesas com a contratação do advogado para cobrar o débito.

Muitos condomínios têm perdido o direito de cobrar o débito em atraso por deixar ocorrer a prescrição. O síndico, ao evitar despesas com a cobrança, por ser o valor dos honorários de advogados e as custas processuais superior ao débito, acaba estimulando a inadimplência e aumentando o prejuízo do condomínio.  Por exemplo, o atraso de três meses da taxa de condomínio, no valor de R$500, 00, totaliza R$1.500, 00, enquanto o custo para entrar com uma ação de cobrança é aproximadamente de R$ 5.000,00.

Ocorre que é comum a ação perdurar por 5 anos (até mais se for necessário levar a leilão o apartamento para quitar a dívida), o que resultar numa dívida superior a R$30.000,00, a qual prescreve se a ação não por proposta. Há outras punições que podem ser inseridas na convenção contra o inadimplente, mas isso exige um trabalho especializado que muitas vezes é ignorado, aumentando assim os problemas.

Proprietário bem assessorado evita ser cobrado

O diretor administrativo da Caixa Imobiliária Netimóveis, Márcio Pereira, esclarece que “nos imóveis que administramos nunca deixamos de receber a quota de condomínio que é enviada pelo síndico, pois sempre recebemos o boleto juntamente como a aluguel, com base no artigo 25 da Lei do Inquilinato que determina: “Atribuída ao locatário à responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram”.

Agindo com técnica se torna mais fácil cobrar a taxa de condomínio do inquilino do que do proprietário. Estando o apartamento, loja ou sala alugada, caso o inquilino não pague a taxa condominial, ele poderá sofrer uma ação de despejo cumulado com cobrança, além de seus fiadores serem condenados ao pagamento do débito.

Citado pelo oficial de justiça o inquilino terá quinze dias para quitar seu débito em juízo (aluguéis e encargos acrescidos de multas, juros, correção, custas processuais e honorários de advogado), sob pena de ser despejado. “Portanto, os efeitos da cobrança realizada pela imobiliária contra o inquilino são muito mais fortes e eficazes. Se a ação de cobrança fosse movida pelo condomínio, através do síndico, contra o proprietário/locador, esta demoraria quatro vezes mais, e o condomínio teria que arcar com os honorários de advogado, que em geral não são reembolsados pelo réu” esclarece o diretor da Caixa Imobiliária.

Imobiliária aliada do síndico

As imobiliárias com departamento jurídico próprio resolvem os casos de inadimplência diretamente com os inquilinos, sem incomodar o proprietário/locador. O síndico profissional, Marco Antônio, afirma que “com a prestação de serviços da Caixa Imobiliária Netimóveis, consegui receber as quotas em atraso sem ter que pagar nenhum centavo de honorários advocatícios, pois a imobiliária assumiu inteiramente a cobrança, evitando assim o desgaste e o constrangimento que eu teria ao fazer cobranças contra o proprietário”.

O síndico Marco Antônio cita que “é importante a administração indicar para o proprietário do imóvel uma imobiliária competente, que seja capaz de enfrentar os problemas criados por um inquilino, pois dessa maneira o condomínio economiza ao evitar a contratação de advogado para fazer a cobrança, bem como para tomar providências contra condutas antissociais”.

O proprietário, ao escolher a imobiliária que o representará, deve avaliar o que ela oferece não apenas em termos do percentual de comissão, pois o que importa é a sua capacidade de prestar serviços de qualidade como: vistoria minuciosa do estado do imóvel, realização do cadastro do inquilino e fiadores, elaboração do contrato dentro das normas legais e de mercado. “Cabe ao proprietário conferir a capacidade da imobiliária de oferecer assessoria jurídica especializada, pois, caso contrário, poderá ter no futuro sérios aborrecimentos e altos gastos desnecessários”, esclarece Márcio Pereira.

Kênio de Souza Pereira 

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Conselheiro da Câmara de Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.

www.keniopereiraadvogados.com.br.

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.