Quanto vale um imóvel na planta?

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Na hora de vender imóvel, contrate um profissional. É ingenuidade achar que encontrará a solução de todas as suas dúvidas no Google
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O pretendente a comprar imóvel na planta deve fazer as contas de quanto gastará com aluguel de onde ocupa
Kenio - BonecoO que consagrou o sucesso do crescimento de imóvel na planta é a ideia de que o seu preço é mais baixo do que o imóvel pronto. O IPEAD, da UFMG, apurou que de cada 100 imóveis novos vendidos, 85% são negociados na planta ou em construção. Ocorre que, diante da redução dos lançamentos, há construtora não se preocupando em vender de imediato, pois está pedindo por uma unidade que ainda não existe, o mesmo valor de um imóvel novo pronto.

Essa situação é estranha, pois os preços atualmente não estão subindo bem acima da inflação, como ocorreu no período de 2006 a 2011 e que gerou excelente lucratividade para quem investiu na planta naquela época.

A postura de achar que sabe tudo e pensar que negócios complexos são simples, além da pressa em ter lucro, contribuem para a consolidação de prejuízo em algumas transações que exigem cálculos matemáticos específicos a uma determinada situação. Além disso, o desejo da família de ter uma casa nova, a falta de tempo, o cansaço de analisar várias propostas e a carga emocional presente numa compra de alto valor são fatores que contribuem para decisões equivocadas. Agir de maneira racional e usar a calculadora é fundamental para não ter prejuízo, que numa transação imobiliária envolver valores expressivos.

O comprador, de maneira equivocada, pensa que consultar um especialista seja jogar dinheiro fora e assim acredita em tudo que ouve do vendedor, só pensa na prestação que cabe no orçamento mensal e não vê outras variáveis que podem lhe acarretar um negócio melhor. Pelo valor baixo, há comprador que ignora o montante pago por uma Tv ou geladeira ao final das prestações, mas isso num imóvel não é nada inteligente.

Conhecimento do mercado ajuda a definir o preço justo
O comprador deve compreender as diferenças de comprar um imóvel pronto, que oferece a vantagem de saber exatamente o que está adquirindo, ou seja, o acabamento, a posição perante sol, a ventilação, o acesso às vagas de garagem, tamanho e visual da portaria e fachadas, enfim, evita surpresas que podem acontecer quando se compra o que ainda não pode ser vistoriado.

Quem compra o imóvel pronto elimina o risco de não receber o bem, pois tem a sua posse de imediato e pode obter inclusive renda com a sua locação ou uma economia se preferir ocupá-lo.

O pretendente a comprar imóvel na planta deve fazer as contas de quanto gastará com aluguel de onde ocupa e do que deixará de ganhar numa aplicação financeira ao desembolsar as prestações durante o prazo da obra, e não apenas decidir pelo discurso da construtora em facilitar o pagamento em mais parcelas e com uma entrada inicial menor.

Euforia já passou
Com o mercado imobiliário passando por um período de ajuste, o que é normal, pois ele é cíclico, nada garante que o preço do imóvel na planta evolua acima da variação do INCC ou do CUB, índices que reajustam as prestações que são cobradas pela construtora. Dessa maneira, o valor da unidade vendida na planta deve ser menor do que a do imóvel pronto, pois assim será maior a chance de lucratividade.

É muito frágil a justificativa do construtor de que há falta de terrenos em Belo Horizonte e que os poucos que existem estão muito caros, para justificar a colocação de unidades na planta pelo mesmo preço de um imóvel pronto. A lógica sempre foi outra, ou seja, é o valor final das unidades prontas que define até quanto pode ser pago por um terreno. Não há como o dono do terreno exigir um valor exorbitante, pois atender sua ganância simplesmente inviabiliza a venda das unidades e os construtores sabem disso, razão que não pagam mais do que o valor justo pelo lote.

Há centenas de unidades prontas adquiridas por investidores à venda, mas estes exigem uma entrada maior e parcelam em poucas vezes e assim restringem a aquisição. Diante da possibilidade de oferecer um prazo mais elástico para pagar e exigir um sinal menor para fechar o contrato, há construtor deixando de dar o desconto que seria normal para quem compra o que ainda será edificado e que só pode ser usufruído daqui a dois ou três anos.

Em decorrência da existência de reclamações contra algumas construtoras que atrasaram na entrega do prédio e de outras poucas que não edificaram nada no terreno após receberem mais de dois anos os recursos dos compradores, é fundamental o comprador analisar com cuidado a idoneidade da incorporadora. Felizmente, a grande maioria dos construtores é séria e cumpre suas obrigações, cenário este estimula a aplicação em imóveis, mas que não dispensa a realização de cálculos com base nas particularidades do mercado.

Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br.