Propaganda enganosa na venda do imóvel

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

O que você sentiria se descobrisse que a construtora fez venda do imóvel afirmando ser num bairro cobiçado, mas que imobiliária assunto escrito por Kêniodepois ficou sabendo que ele é localizado num bairro vizinho pouco atraente e menos valorizado? Certamente, o fator localização é um dos principais determinantes na escolha de onde desejamos residir ou trabalhar, pois define o preço do metro quadrado de comercialização, especialmente numa cidade de grande porte, onde muitos bairros de alto padrão são limítrofes com outros mais simples e menos comerciais.

É incrível, mas há casos isolados de construtoras que perderam a noção da ética, ao vender edifício na planta como se fosse localizado num bairro de luxo, conforme consta no contrato de compra e venda, mas que no momento da confecção do contrato de financiamento com o Agente Financeiro ou da escritura no cartório de notas, o comprador é surpreendido ao descobrir que a rua onde irá morar é num bairro mais simples, logo na divisa do outro de melhor padrão, onde pensou que iria figurar como sua nova moradia. Se o imóvel realmente estivesse localizado no bairro melhor, mesmo que na sua divisa, valeria no mínimo 20% a 30% mais.

Outros abusos
Tive conhecimento de um condomínio que acionou uma construtora que vendeu um edifício, onde ela constou no manual do proprietário e na foto de sua capa que toda a fachada seria revestida com pastilha, revestimento este que valoriza o prédio. Incrível, mas a construtora após entregar o edifício, se recusa a revestir o lado dos fundos da fachada, a qual está agora propiciando infiltrações em vários apartamentos, tendo ela escondido essa parte na foto. É óbvio que fachada é composta das quatro faces, mas parece que caberá ao Juiz fazê-la entender que deve respeitar o consumidor.

Há construtora com processo no Ministério Público de Minas Gerais porque vendeu em 2008 o edifício com poço artesiano, mas em 2011, no momento da entrega disse que não há possibilidade de instalá-lo. Os compradores deixaram de ter a água com a qualidade prometida e ainda terão que arcar com o custo da Cia de Abastecimento de água, o qual seria evitado por mais de 25 anos, caso a construtora tivesse feito a sondagem do poço antes de fazer inserir no anúncio um benefício que não existe.

Há folder que prevê a área de lazer toda equipada, entretanto, o comprador é surpreendido ao constatar na entrega do imóvel que a área de lazer é desprovida de bancada e equipamentos.

E os condomínios fechados não ficam livres desses problemas, pois alguns são lançados com promessas de se tornarem verdadeiros oásis, com lagos navegáveis, marinas e clube semelhantes a um resort. O empreendedor faz uma grande festa de lançamento, com marquette, painéis super elaborados com lanchas, modelos lindas, mas passados alguns anos, o lago artificial não é implantado, pois o Poder Público não concede a licença. Logicamente, que uma empresa responsável deveria ter analisado toda a documentação e as exigências legais de se criar um lago artificial antes de assinar qualquer contrato de venda dos terrenos. Ao final, verificamos dezenas de compradores que já construíram as casas ao redor do lago de terra, totalmente frustrados, diante de um ambiente seco, mais quente do que o esperado, com sua moradia desvalorizada.

Indenização
Qualquer corretor de imóveis experiente sabe que há pessoas que só aceitam residir em determinado bairro, sendo comum nem aceitarem ver o imóvel se souber que o mesmo situa-se no bairro vizinho, que não tem o mesmo glamour ou status de onde deseja morar. Há situações que até a clientela qualifica o profissional pelo bairro onde está seu escritório/consultório. Independente da validade ou não desses conceitos, é direito do comprador ser respeitado, devendo o vendedor fornecer um produto de maneira honesta. É inacreditável um construtor colocar o bairro errado no contrato para induzir a compra e aumentar o preço do imóvel. Os arts. 30, 31 e 37 CDC (Código de Defesa do Consumidor) preveem o direito de indenização quando o produto entregue não corresponde ao que foi divulgado na propaganda ou contratado, podendo todos os proprietários das unidades requer indenização.

A má-fé é evidente e indefensável porque o construtor, ao comprar o lote, tem o nome exato do bairro no registro do cartório, que é confirmado pela informação básica do lote da prefeitura, no ITBI e no IPTU.

Quanto à ausência dos equipamentos urbanos, da impossibilidade do fornecimento de água de um poço artesiano e da inexistência do lago que acarretaria um ambiente mais agradável e belo, cabe ao empreendedor indenizar os compradores com a desvalorização, além dos danos morais decorrentes da frustração e decepção que muitas vezes a indenização material não é capaz de compensar.

Os prejudicados devem contratar assessoria especializada para enfrentar esse “empresário sem noção”, diante da complexidade do Código Civil e do Código de Processo Civil que possibilitam diversos desdobramentos jurídicos. É importante que os compradores se unam, pois sem organização e mediante a contratação de diversos advogados, que adotam posturas diferentes e conflitantes, constata-se que o empreendedor acaba constatando que vale a pena prometer e não cumprir, diante de uma postura amadora de que não sabe exigir seus direitos.

Há situações que podem configurar crime de estelionato, pois a atitude de obter maior ganho financeiro mediante artifício ardiloso, se enquadra no art. 171 do Código Penal, podendo o Ministério Público intervir para evitar que esses fatos fiquem impunes.

É importante que o mercado imobiliário seja preservado, já que a grande maioria dos empresários é séria, razão que viabiliza a realização de transações que só são viáveis diante da confiança daqueles que adquirem o que ainda não existe de fato. Sem confiança todos perdem, especialmente, o expressivo volume de empresas que dependem do recebimento prévio dos valores dos compradores para que o negócio imobiliário se torne uma realidade.

Leia mais sobre venda de imóvel. 

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Rede Netimóveis BH-MG
Conselheiro do SECOVI-MG e Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br.

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.