Problemas de garagem têm solução

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kenioO número de vagas de garagem em edifícios consiste num fator determinante na locação ou aquisição de um apartamento, loja ou sala, especialmente, diante do enorme crescimento da frota de automóveis. Este espaço passou a ser extremamente valorizado, já que diante dos assaltos e roubos, estacionar nas vias públicas tornou-se inviável. A cada dia é mais oneroso pagar pelos raros estacionamentos, que em determinados horários ficam lotados. A falta de garagem gera inclusive o aumento do prêmio cobrado pela Cia. Seguradora, pois agrava o risco de danos ao veículo assegurado.

Por uma questão de conforto e praticidade, todos desejam ter seu carro, pois o transporte público deixa a desejar. Assim, uma vaga pequena, descoberta, com uma localização que exija muitas manobras, onde existem goteiras ou transtornos com vizinhos motiva a desvalorização do imóvel e até a mudança do proprietário ou inquilino que deseja viver com sossego e segurança.

Cada vez há menos terrenos aptos a comportar estacionamentos, sendo que os que ainda existem cobram preços exorbitantes. Dessa forma, vemos vagas de garagem negociadas por R$35 mil (há casos de custar R$100 mil em São Paulo ou em outros casos especiais), o que é muito expressivo, considerando seu pequeno espaço com acabamento rústico. O problema é que a falta de uma vaga pode gerar uma desvalorização de R$200 mil num apartamento de luxo, sendo que o conforto e praticidade não têm preço para muitas pessoas.

Melhorias
Diante da importância de uma vaga, nos edifícios mais antigos há espaços que podem ser transformados em novas vagas, que certamente acarretarão uma valorização e benefício mais interessante que a manutenção de uma área que está ociosa, como por exemplo, um jardim, quadra, quarto de despejo/gás, playground, corredor, salão ou outro espaço que possa ser mais bem aproveitado.
Há edifícios que aumentam a capacidade da garagem com o uso de pallets – duplicadores de vagas, que possibilitam inclusive a colocação de um carro em cima do outro, sendo o custo de R$12.000,00 em média por vaga.

Regularização complicada
Fazer a reforma ou obra é a parte mais fácil, apesar de exigir vários cuidados que passam despercebidos pelos leigos. O desafio é promover a aprovação da obra que ampliará as vagas, porque ela envolve diversos interesses, situação essa de grande complexidade jurídica diante da necessidade de aprovação em assembleia por quoruns elevados. Às vezes, a obra interessa somente a um ou outro condômino porque sua vaga é problemática, cabendo ao condomínio, ou seja, a todos os coproprietários,  custearem a reforma (se o problema é vício de construção, onde todos têm o mesmo direito a uma vaga sem problemas), caso já tenha passados dez anos do prazo para postular uma Ação de Indenização contra a Construtora que fez a edificação errada.

Muitos edifícios poderiam resolver a questão logo que ficassem prontos, pois os compradores poderiam exigir a devida indenização ou obra complementar da construtora, mas a postura individualista, o amadorismo ou a inércia acabam ocasionando a prescrição a favor da construtora, que se aproveita da falta de assessoria jurídica do condomínio para enrolar os compradores que deixam o assunto sem solução por anos e se esquecem do ditado: “o direito não socorre aos que dormem”.

Há situações que a obra pode ser custeada apenas pelos interessados em ampliar as vagas, já que outros vizinhos estão satisfeitos com a situação atual. E há casos em que todos os condôminos terão que arcar com a nova obra, até aquela pequena minoria que votou contra a ampliação da garagem. Poderá ainda o condomínio vender uma ou outra vaga para determinado condômino.  Enfim, são diversas as situações e soluções, que sendo bem orientadas juridicamente, poderão gerar lucro para o condomínio e valorizar os apartamentos, salas ou lojas.

Será fundamental alterar a convenção de condomínio para que essas novas unidades sejam regularizadas, evitando-se o uso abusivo de alguns que aproveitam para colocar mais carros do que tem direito.

A falta de conhecimento jurídico para elaborar o edital e a ata das assembleias de condomínio, bem como para regularizar as inovações junto ao Cartório de Registro de Imóveis poderá gerar novos conflitos e polêmicas quanto ao pagamento da taxa extra da obra, como também sobre quem terá direito ao uso dessas vagas que deverão ser motivo de satisfação e não de confusão.

Multa ao infrator
Infelizmente a experiência comprova que algumas pessoas não têm a educação necessária para conviver em coletividade, razão que motiva a elaboração de regimentos e convenções que prevejam a aplicação de penalidades contra aqueles que ignoram o direito alheio.

Desde 1964, a Lei nº 4.591 prevê no seu art. 21 a possibilidade do condomínio aplicar a multa sobre o condômino que pratica atos antissociais, nos seguintes termos: Art. 21. “A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.”

Ocorre que, apesar dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil de 2002 também estipularem a possibilidade de aplicação de multas, notamos que a falta de regulamentação na convenção tem gerado o insucesso das tentativas dos síndicos lutarem contra os moradores indisciplinados, pois os administradores insistem em agir sem a necessária assessoria jurídica que é fundamental para que a multa seja validada perante o Poder Judiciário, já que é comum o infrator só pagar a penalidade mediante a condenação judicial.

Assim, para evitar dúvidas sobre como agir no caso do morador ceder a vaga para estranhos de forma irregular, colocar dois ou mais carros quando só tem direito a uma vaga, estacionar na área de circulação da garagem ou estacionar de maneira a atrapalhar as manobras ou prejudicar a vaga do vizinho ou danificar o carro deste, é fundamental que o condomínio tenha uma convenção que oriente os procedimentos que poderão estimular as pessoas a respeitar as normas que possibilitam o uso ordenado dos espaços que são coletivos.

Pesquisas confirmam que os homens, jovens e solteiros, formam o perfil dos que mais desrespeitam as normas dos prédios, sendo comum o síndico ter receio de enfrentar o infrator que às vezes se mostra agressivo e ameaçador. Mas a falta de atitude gera um problema maior, pois estimula o aumento da desordem a ponto dos bons moradores mudarem do prédio. Não há sentido de a coletividade ter temor de utilizar a garagem por causa de uma pessoa desequilibrada ou mal educada, sendo notório que a aplicação de multas elevadas tem um grande poder pedagógico, a ponto de o vizinho problemático sair do prédio quando verifica que perdeu seu espaço.

Se o prédio tem 30 apartamentos e apenas 21 vagas, faltam 30%, ou seja, há vagas para 70% dos apartamentos.  Portanto, cada apartamento tem apenas 0,7 vaga. Neste caso, é inadmissível um condômino que não tem carro alugar uma vaga, pois não tem uma vaga inteira, sendo que numa garagem onde faltam vagas deve-se impor a regra que somente os moradores podem colocar um carro, de maneira a reduzir a margem de desconforto e evitar conflitos.

Locação implica no proprietário ter uma vaga inteira e não parte dela, sendo o problema decorrente de falha de projeto inicial ou pelo fato da construtora, há décadas, ter constatado que poucas famílias tinham carro.

Vários são os condomínios onde os conflitos e polêmicas nas Assembleias Gerais que tratam sobre garagem perduram por décadas, onde nada resolvem, ao contrário, geram mais confusão. A falta de um especialista no assunto, que estude o projeto arquitetônico, o local (o que aconteceu entre o período da construção e a entrega/posse dos compradores e a primeira assembleia) e o que diz a convenção, cada escritura e o registro da mesma no Cartório, bem como os contratos de promessa de compra e venda elaborados pelo construtor, ocasionam discussões ou demandas judiciais que perduram por anos. Além disso, a postura de cada coproprietário ver o caso conforme o seu interesse cria um clima de sabotagem, pois alguns, alegando ser o caso simples ou visando evitar custos financeiros, dificultam a contratação de uma assessoria jurídica que pode esclarecer todos os fatos e evitar elevadas despesas com processos judiciais.

Quanto mais apartamentos e unidades diferentes, maior será a possibilidade de problemas e conflitos, especialmente se as vagas não são bem demarcadas e regulamentadas de forma precisa na planta e na convenção. A situação exige mais profissionalismo e técnica na redação da convenção se o condomínio implanta o estacionamento rotativo e tem ocupação diversificada.

Uma assessoria jurídica que domina o assunto evita desgastes, pois é apta a regularizar o uso da garagem ao esclarecer o direito de cada um, o que resulta na valorização das unidades mediante a segurança jurídica, pois os compradores ficam mais estimulados em adquirir o apartamento onde não há dúvida sobre o funcionamento da garagem.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Representante em MG da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário
Consultor Jurídico e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Tel. (31) 3225-5599 – E-mail: keniopereira@caixaimobiiliaria.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.
  • jussara rosa da silva

    Comprei um apartamento com estacionamento rotativo.Como nao havia vagas suficiente,o sindico fez mais vagas.Determinou que reservaria algumas vagas para motos.Mas alguns condominos tem 1 carro e 1 moto.Alem de utilizarem a vaga que lhe é de direito,ainda poem a moto junto com as outras,ocupando o espaço que seria de outra moto.Como tenho so 1 moto,posso ser multada por estacionar em uma vaga por não ter espaço junto as motos?