Prefeitura de BH triplica arrecadação do ITBI em 11 anos

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

Na virada do ano, surpreendentemente e sem qualquer discussão com as entidades do setor imobiliário, a Prefeitura de Belo imobiliária assunto escrito por KênioHorizonte aumentou em 20% a alíquota do ITBI, ao passar de 2,5% para 3% sobre o valor de todo imóvel vendido na capital. Levando em consideração que a Prefeitura de BH (PBH) arrecadou em 2002, R$60.45 milhões e em 2013 R$350.20 milhões, ela obteve historicamente um aumento de faturamento de 479,3% só com o ITBI. Descontada a inflação do IPCA-E até janeiro de 2014, representa um aumento real de 195,5% de receita do ITBI, ou seja, triplicou a receita em 11 anos.

A medida se mostra incompatível com o cenário dos últimos anos, pois com o boom imobiliário iniciado em 2006 ocorreu um enorme crescimento de novas edificações que aumentou a base de contribuição, além da alta dos valores dos imóveis. Com base em dados oficiais da Secretaria Municipal de Finanças, a receita com o ITBI foi, em milhões de reais, de R$85.45 em 2006, R$112.52 em 2007, R$137.92 em 2008, R$154.28 em 2009, R$262.82 em 2011, R$309.01 em 2012 e R$350.20 em 2013, ou seja, considerada a atualização pelo IPCA-E dos valores até janeiro de 2014, a arrecadação subiu, a cada ano, em média 16,36% em termos reais. O pico de aumento real foi 2007 com alta real de 27,1% e 2010 com 29,5%, anos em que o IPCA-E chegou em 4,36% e 5,79%, respectivamente, ou seja, ocorreu elevação de arrecadação superior a cinco vezes a inflação naqueles anos.

Os técnicos da PBH alegam que parte do incremento da arrecadação do ITBI na década de 2000 se deve, em parte, ao aquecimento do mercado, mas também, à estruturação e funcionamento mais eficaz da Gerência de Auditoria de Valores Imobiliários (GEAVI). “Com uma PVG de ITBI mais tecnicamente constituída, as subdeclarações foram identificadas e combatidas”, afirmou um especialista da PBH. Realmente, a PBH tem sido muito eficiente na montagem da Planta de Valores, pois avalia os imóveis conforme o preço de mercado e assim acaba cobrando o ITBI sobre o valor real de mercado, mesmo que o adquirente tenha pagado pelo imóvel um preço baixo.

Vereadores ignoram o peso sobre os cidadãos
Diante de um cenário tão rentável para a PBH causa surpresa a Câmara Municipal de Belo Horizonte aprovar uma lei que aumentou o peso tributário sobre milhares de pessoas que têm dificuldade de adquirir um imóvel, pois não se justifica aumentar em mais 20% o ITBI. Isso torna mais oneroso aos adquirentes regularizem as transações que exigem ainda o pagamento com certidões dos cartórios, emolumentos com a escritura no Cartório de Notas e posterior registro desta no Cartório de Registro de Imóveis.

Justificativa imprópria
Mais estranha foi a justificativa para arrecadar mais R$70 milhões com o aumento de 0,5% do ITBI, pois a PBH disse que é para compensar a atitude dela isentar a BHTrans de pagar a Taxa de Custo de Gerenciamento Operacional (CGO) que, caso fosse cobrada, totalizaria R$22 milhões. Mas, a PBH não explicou para onde irão os R$48 milhões a mais, e tampouco porque a população não teve o valor da passagem de ônibus reduzida no momento que a BHTrans foi isenta de pagar o CGO. Não é lógico que um comprador da casa própria tenha que pagar mais imposto para cobrir custo de passagem de ônibus.

Em dezembro de 2000, a PBH majorou a alíquota do ITBI para 2,5%, tendo aumentado para 3% em 30/12/13 com a Lei nº 10.692, sem levar em consideração que há dezenas de cidades, algumas com melhores condições de qualidade de vida, que preferiram não penalizar os adquirentes de imóveis, como Curitiba, que cobra 2,4% sobre o valor do imóvel. Da mesma forma, Florianópolis, São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, e até mesmo Cabo Frio, que tem passado por grandes melhorias, cobram 2%.
Portanto, cidades com renda “per capita” muito superior a BH, com obras mais expressivas e melhor qualidade de vida, cobram 33% a menos de ITBI no momento da compra e venda de imóvel.

Várias, são as grandes cidades do Brasil que procuram reduzir a carga tributária sobre quem não tem recursos para pagar à vista sua moradia, pois cobram apenas 0,5% de ITBI sobre os valores efetivamente financiados, enquanto que em BH qualquer mutuário paga a alíquota cheia, ou seja, 3% sobre o valor financiado. Em Porto Alegre, São Paulo e várias outras cidades, o ITBI é reduzido para 0,5%, sendo uma postura social para facilitar a compra da casa própria.

IPTU – margem para majoração
Tendo a PBH o interesse de aumentar a arrecadação, teria como alternativa técnica elaborar nova Planta de Valores do IPTU, já que a última avaliação foi finalizada em 2009, o que gerou o aumento de até 150% sobre centenas das quase 700 mil guias de IPTU da Capital.

Levando em consideração que os imóveis em geral subiram acima de 6% ao ano, há margem para a PBH reavaliar os imóveis, razão que justifica a recente contratação de novo levantamento aéreo das edificações, o que servirá de base para nova apuração, sendo previsível um novo aumento real do IPTU para 2015. Possivelmente, a PBH não fez isso para 2014 por falta de condições técnicas, bem como o enorme desgaste político em ano de eleições, mas optou por aumentar a taxa de lixo em 45%, apesar do IPCA-E ter fechado o ano de 2013 em 5,85%. Diante, disso, achou mais fácil aumentar a alíquota do ITBI, tendo os vereadores aprovado essa medida sem refletir, pois eles não têm compromisso com os cidadãos, além de falta de domínio técnico para analisarem as “ordens” do Poder Executivo.

Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da CMI-MG – Câmara de Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.