Prédio na planta pode não ser terminado

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

Com boa assessoria jurídica os novos “esqueletos” poderiam ser evitados. Há dezenas de edifícios que foram lançados com alvarás de construção emitidos com base na Lei do Uso e Ocupação do Solo, nº 7.166/96 que vigorou até novembro de 2010, imobiliária assunto escrito por Kênioque já deveriam estar concluídos. Ocorre que, muitos estão ainda em construção e outros nem saíram do chão, sendo que há construtora transferindo a incorporação para os compradores sem que estes saibam que, em muitos casos, a Prefeitura de Belo Horizonte não renovará o alvará de construção porque a lei não permite.

A Lei do Uso e Ocupação do Solo é muito complexa, sendo objeto de várias alterações no decorrer dos anos, mas a cada quatro anos ocorrem mudanças mais expressivas com a sua revisão. Dessa maneira, na última revisão que envolveu discussões de 2009 para 2010, com intuito de evitar a perda de potencial de construção, os donos de terrenos e construtores agilizaram a aprovação de projetos para aproveitar o potencial que era maior. Assim, houve uma corrida à Prefeitura que resultou na aprovação recorde de 4000 projetos em 2010. Os novos dispositivos legais que reduziram os coeficientes de aproveitamento entraram em vigor 120 dias após a publicação da Lei nº 9.959, de 20 de julho de 2010.

O alvará tem a validade de quatro anos, mas se ele venceu, por exemplo em 2013, caso o edifício esteja com sua estrutura completamente concluída (todos os andares edificados) e faltem, ainda, os acabamentos e revestimentos, não haverá problemas para obter a renovação do mesmo por mais quatro anos.

Prédio não poderá ser concluído

Existem dezenas de edifícios onde a construtora atrasou com o andamento da obra, que foi aprovada com o Coeficiente de Aproveitamento (CA) da lei vigente até novembro de 2010, que foi alterada pela Lei 9.959, de 20/07/10. Se o prédio foi vendido na planta, com 20 andares, estando concluída a estrutura até o 12º andar e o alvará já esteja vencido, no momento que for requerida a sua revalidação, a Prefeitura autorizará a conclusão de apenas mais três andares. Isto porque, a lei atual reduziu o CA, sendo que a renovação ocorre com base na legislação vigente, a qual estabelece o potencial de construção em média, 25% a 30% menor do que na época da concessão do alvará vencido.

Dessa maneira, a construtora ou os condôminos que assumiram a obra, sem entender do assunto e sem uma assessoria jurídica especializada, não terão como concluir os cinco andares restantes. A tentativa de continuar a edificar após o 15º andar resultará no embargo da obra.

Se o edifício, por exemplo, estiver com a estrutura do 18º andar concluída, a Prefeitura concederá o novo alvará para a conclusão deste andar, após vistoriar a obra e não permitirá a conclusão dos 19º e 20º andares. O desafio será o condomínio definir como ficarão os compradores das unidades que “desapareceram”.

Nova Lei – Janeiro de 2014

Diante da gravidade da situação, onde a construtora vendeu dezenas de apartamentos que não podem mais ser edificados, foi aprovada em 17/01/14 a Lei nº10.715, que autoriza a PBH a revalidar o alvará para que o prédio que não teve a estrutura concluída, a complete, desde que pague uma expressiva quantia a título de outorga onerosa do direito de construir. Mas, deverá o construtor analisar primeiro se vale a pena pagar um valor que corresponde a 50% do preço do metro quadrado previsto na Tabela do ITBI, multiplicado pela área que superar o CA previsto na lei atual. Isto porque, o valor da multa poderá ser tão elevado que será preferível abrir mão dos andares não concluídos e aprovar um novo projeto com base na lei atual, o que resultará na redução da área total construída em torno de 25%.

Entretanto, essa possibilidade de pagar a outorga onerosa só será analisada se o alvará atual de construção estiver ainda em pleno vigor. Se já estiver vencido será impossível pleitear essa alternativa, tendo o construtor que encerrar o edifício no andar que estiver ou concluir alguma parte pendente desde que não ultrapasse o atual CA, o que resultar no impedimento de fazer 25% da área construída que foi prevista no alvará anterior.

 Redução do direito de construir

Há casos de construtora que recebeu o dinheiro de dezenas de compradores, pegou dinheiro emprestado no banco para fazer o empreendimento, e passados dois anos ou mais, não construiu nada no terreno, tendo aprovado o projeto na vigência da lei que autorizava um Coeficiente de Aproveitamento maior até novembro de 2010. Até aquela data poderia construir entre 20 a 30% a mais do que prevê a legislação atual, pois muitas áreas (garagem, varanda, pilotis, etc) não eram contadas, ou seja, descontadas da área líquida construída, situação essa que permitia o projeto ter mais unidades autônomas.

Ocorre que, há compradores aflitos, que acreditam nas promessas da construtora que está falida e que sumiu com os recursos da obra que está atrasada. Movidos pela esperança e não querendo ouvir a opinião de um especialista que realmente domine a matéria, optam por contratar pessoas inexperientes com base no menor preço e assim assumem a obra, mediante destituição da incorporadora de forma amadora e sem a devida análise de diversos pontos relevantes.

Assim, temos visto construtora que desviou milhões de reais que recebeu dos compradores, obtendo a quitação deste verdadeiro estelionato ao transferir o empreendimento para a Comissão de Representantes, não sabendo esta, que não tem mais valor o alvará da obra, pois este não pode mais ser revalidado com base na lei anterior.

Para facilitar a compreensão, podemos dar como exemplo um empreendimento com 100 apartamentos, que foi aprovado na lei vigente até novembro de 2010. Se não existe hoje a fundação, ou seja, se o terreno não foi comprometido com a base do edifício, a solução será a Comissão de Representantes fazer outro projeto, no qual poderá construir entre 70 a 75 apartamentos, pois o Coeficiente de Aproveitamento da lei atual é menor.

Situação poderá se agravar

Mas, caso os compradores, não cheguem num entendimento entre eles, já que não poderão ser construídos entre 25 a 30 apartamentos, a situação poderá se agravar ainda mais, com a possível aprovação da nova revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo no decorrer de 2014, pois a Prefeitura está pleiteando que o CA hoje, que tem o limite de 2,7 da área do terreno, seja reduzido para um. Neste caso, haverá a redução de 63% do volume de metros quadrados a ser construídos num terreno. Portanto, o projeto que era de 100 apartamentos, agora é de 70 e a partir da nova lei que poderá entrar em vigor no final de 2014, poderá vir a ser permitida a construção de apenas 26 apartamentos, ou seja, 37% do que pode ainda ser construído hoje.

Assessoria é fundamental

Certamente, se entrar em vigor em 2015 a nova lei poderá vir a limitar o CA em apenas uma vez a área do terreno, sendo que para edificar maior área a este limite será necessário pagar à Prefeitura a outorga onerosa do direito de construir, o que resultará em expressivo desembolso financeiro dos condôminos que não tiveram o cuidado de contratar uma assessoria para acompanhar a incorporadora/construtora desde o início do empreendimento.

Por ser a compra na planta, um negócio de risco, é fundamental o acompanhamento profissional de tudo que a construtora/incorporadora promete e realiza, conforme prevê a Lei nº 4.591 desde 1964, que regulamenta a venda na planta de condomínios mediante incorporação. Nela há vários artigos destinados a proteger os compradores, os quais devem se organizar numa Comissão de Representantes, que realmente tenha condições de agir com efetividade, pois sem dominar vários dispositivos legais, de diversas leis, de quase nada vale a sua atuação.

A Prefeitura e nem o Conselho de Engenharia (CREA) não têm condições de fiscalizar o que o incorporador/construtora realiza, a qualidade da obra, o cumprimento do cronograma e onde estão sendo empregados os recursos dos compradores, cabendo a estes atuarem com a devida atenção para evitar problemas, se optam por ter mais lucro, pois adquirem o que ainda não existe. Neste caso, ao deixarem de comprar o que já está pronto, devem entender que cabe a eles acompanharem de perto todos os procedimentos da construtora, não tendo que confiar na mesma, pois é justamente por isso, que a Lei 4.591/64 determinou a criação da Comissão de Representantes para fiscalizar a obra.

No caso dessa Comissão não ter conhecimento técnico e jurídico para acompanhar a obra, analisar documentos e contrato, a mesma tem o direito de contratar advogados, arquitetos, engenheiros e peritos para assessorá-la, sendo estes custos dos compradores, pois essas despesas são facilmente absorvidas com o lucro obtido com a conclusão do empreendimento.

Certamente, a maioria dos problemas que os compradores têm enfrentado poderiam ser evitados se valorizassem o conhecimento de advogados que realmente dominam a matéria e deixassem de escolher orientadores com base no menor preço, pois a economia com a condução amadora de empreendimentos complexos tem gerado prejuízos de milhões de reais.

Finalmente, há casos de pessoas que compram um terreno junto com um projeto aprovado, pensando ser um “negócio da China”, pois desconhecem que além do projeto arquitetônico, deverá posteriormente realizar outros projetos até que seja viabilizado o início da obra. No decorrer desse tempo, o alvará de construção, caso já faça parte do negócio, estará correndo o prazo, e ocorrendo mudança da lei, o adquirente poderá ter um grande problema e expressivo prejuízo, se os parâmetros construtivos da nova lei forem mais limitados.

 Kênio de Souza Pereira

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis –BH-MG. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.

www.keniopereiraadvogados.com.br.

  • adria silva

    Adquiri um alvará de construção ,mas meu financiamento foi reprovado pelo banco, agora vou construir por conta própria e vou mudar a planta. O q acontece com o alvará q vai ficar na prefeitura, pois não vou tirar outro ? Obrigada