Prazo de locação pode desvalorizar o imóvel

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
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Revisão trienal do  aluguel de imóvel pode reduzir prejuízo do locador

A postura do proprietário do imóvel de promover a locação de maneira amadora pode lhe acarretar um enorme prejuízo, pois há situações jurídicas que podem gerar a desvalorização do seu patrimônio em torno de 35%. Quem domina as complexidades da Lei do Inquilinato e as regras do mercado tem condições de criar contratos que impossibilitam que o novo adquirente venha a tomar a posse do imóvel locado e que foi colocado à venda. Assim, diante de impedido de usufruir do bem, este perde a sua atratividade, resultando em sua enorme desvalorização.

imóvel é um artigo escrito por kenio pereiraCabe ao locador refletir sobre o prazo do contrato de locação, especialmente numa locação não residencial para que não perca a posse do imóvel para o inquilino por décadas, podendo essa se tornar quase que perpétua em alguns casos específicos.

Locação bem feita – Ao analisarmos que o valor venal dos imóveis tem subido bem acima da inflação e somado a renda extra de no mínimo 6% ao ano quando este é locado, vemos que não há outra aplicação que se equipare à rentabilidade do mercado imobiliário. Conforme a matéria da Veja BH, publicada dia 29/10/14, o preço médio do metro quadrado em Belo Horizonte subiu 12,74% entre setembro de 2013 a setembro de 2014, de acordo com o Índice Fipe Zap, que calcula o valor do metro quadrado residencial em vinte cidades brasileiras.

A locação se mostra um excelente negócio, pois além do proprietário patrimônio valorizar normalmente, de forma segura, o aluguel consiste numa renda extra, tendo ainda a vantagem do imóvel não oferecer os riscos decorrentes de uma instituição financeira que pode ser liquidada e das reviravoltas da Bolsa de Valores.

Ponto comercial: sucesso ou falência– Um contrato de locação de imóvel comercial, industrial ou sociedade civil com fim lucrativo com prazo igual ou superior a cinco anos permite o que o inquilino exija em juízo a sua renovação de cinco em cinco anos, mesmo contra a vontade do locador. Portanto, os salões de beleza, cartórios e qualquer outra empresa prestadora de serviços passou, a partir de 1991, a gozar dessa proteção que antes se limitava às atividades comerciais ou industriais.

A garantia de renovação pode representar milhões de reais para alguns inquilinos ou até mesmo a sua falência quando o “ponto comercial” é definitivo para obter e manter sua clientela. Há casos da empresa não suportar o despejo, especialmente quando investiu expressivamente em reformas do imóvel e na consolidação dos clientes que se limitam àquela região e que não acompanharão a empresa caso se instale em outro local.

Contrato longo- A locação para instalação de antena de celular está sujeita a essas regras, sendo comum os condomínios terem grandes prejuízos por assinarem contratos que só protegem a cia de telefonia. As empresas de grande porte e estatais, entre elas bancos, cias de telefonias, por serem bem assessoradas juridicamente, enganam facilmente os locadores e corretores de imóveis que não dominam as leis. Assim, mediante a garantia de um longo prazo, o inquilino passa a não mais negociar com o locador e impõe a este o recebimento de um aluguel que se torna irrisório com o passar dos anos.

A partir do momento que o locador assina um contrato de locação de cinco anos ou renova vários contratos com prazos menores, sucessivamente, de forma a somar cinco anos por prazo determinado, concede o direito ao inquilino de requerer na Justiça a renovação sucessiva de 5 em 5 anos do contrato. Bastará o inquilino demonstrar, dentre outros requisitos, que esteja explorando sua atividade no mesmo ramo há pelo menos 3 anos ininterruptos, devendo propor o processo no interregno de um ano, no máximo, até 6 meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Se esquecer de propor a ação no semestre correto, perderá o direito a renovação. O resultado, às vezes, é o locador simplesmente despejá-lo logo após o final do prazo do contrato, sendo que a lei autoriza que o Juiz conceda liminar para que desocupe o imóvel no prazo de 15 dias.

 Diante do contrato de 5 anos o inquilino fica muito seguro, sendo impossível o locador cobrar “luvas” pelo ponto comercial para renovar o contrato. É comum nos imóveis localizados em pontos estratégicos, onde há grande fluxo de pessoas que geram um enorme potencial de vendas, especialmente nos shoppings centers, o proprietário exigir uma quantia elevada do pretendente à locação, para que este venha a locar a loja. Há luvas que superam o valor de R$1 milhão, sendo seu pagamento exigido além do preço do aluguel, para que o inquilino tenha o direito de explorar o local, podendo o contrato ser inferior a 5 anos para que o locador manter o direito ao despejo imotivado.

Revisar aluguel – Como o locador perde o direito de promover o despejo imotivado (conhecido por “denúncia vazia”), o inquilino fica mais tranquilo para resistir à renegociação do aluguel caso este venha a ficar defasado.

Diante da enorme valorização dos preços de venda dos imóveis bem acima da inflação nos últimos anos, muitos contratos de locação estão com os alugueis abaixo do valor de mercado, podendo ser aplicado o disposto no “Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”

Dessa forma, o locador, seja ele proprietário de um imóvel residencial ou não residencial, mesmo tendo perdido o poder de pressão para aumentar o valor do aluguel para equipará-lo ao preço de mercado, por causa de um contrato longo, terá como alternativa a ação revisional a cada três anos. Nesse ponto o legislador definiu uma situação justa, ou seja, apesar do inquilino ter o direito a permanecer no imóvel por longos períodos, renováveis sucessivamente contra a vontade do locador, este não terá que suportar o prejuízo de ter que receber um aluguel defasado, ou seja,  abaixo do preço de mercado.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

E-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br (31) 3225-5599

http://www.keniopereiraadvogados.com.br.

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Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.