Portaria – comprador deve ser respeitado

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

A pesquisa de Construção Civil do IPEAD da UFMG comprova que mais de 70% dos imóveis novos são comercializadas na imobiliária assunto escrito por Kênioplanta ou em construção. Portanto, adquirir o que ainda não existe requer maior atenção. É notório que as dimensões da portaria, hall de entrada do prédio, dos elevadores, e seu visual são determinantes para alguém optar pela compra, pois valoriza todo o edifício. Ocorre que, a maioria dos compradores, ao escolher um apartamento ou sala, o faz baseado nas exposições feitas pelo corretor/construtor da planta de lançamento da unidade, geralmente em escala bem reduzida, ou através de informativos publicitários que não trazem a dimensão real da futura construção. Estão incluídas também, nessa situação, as áreas de garagem e de lazer. Assim, o comprador, confiando na construtora, fecha o contrato, que nada diz sobre como será na realidade a portaria, ou seja, a entrada social do edifício.

Na realidade, muitos compradores, especialmente aqueles que adquiriram imóveis de 3 ou 4 quartos, com valores mais elevados, ou salas de alto padrão, são surpreendidos ao verificarem que a PORTARIA e o HALL DE ENTRADA, às vezes, não são aqueles previstos originalmente, e mais parecem “uma pequena entrada de serviço”. Em vários pontos nobres das grandes cidades constatamos inúmeros exemplos de portarias que são menores e de visual pior que a entrada da garagem, o que desvaloriza o imóvel. E outras que o acesso é péssimo, porque foi dada prioridade ao lucro obtido com a venda de mais alguns m² de loja.

Como especialista em negócios imobiliários e professor do MBA em direito Imobiliário da FEAD, em Belo Horizonte-MG, fiquei surpreso com a afirmação de um aluno que, sendo arquiteto, defendeu ser isso normal, principalmente em prédios mistos, com o argumento de que “construtor pode fazer isso, já que a loja na frente do prédio gera mais lucro por m² do que as dezenas de apartamentos que compõem a edificação”. Assim, vemos a justificativa da postura do construtor que busca seu lucro acima de tudo, mesmo que venha a decepcionar as dezenas de compradores que adquiriram os apartamentos pensando que teriam uma portaria compatível com o seu custo e acabamento.

Felizmente, há leis neste país onde a má-fé e a ganância são passíveis de punição, pois o Código Civil (CC), no seu art. 422, determina “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”

É importante os construtores atentarem que eles são fornecedores e que seus contratos estão sujeitos aos preceitos do Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078/90, conforme podermos verificar:

“Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.”

O CC e o CDC estipulam o dever do construtor/vendedor agir com lealdade, e sendo a portaria, o hall de entrada dos elevadores, da escada de serviço, itens determinantes em um prédio, impõe a obrigatoriedade de explicar sobre os mesmos, especialmente quando a edificação só está no “papel”. Logicamente, quando a portaria é tratada como uma “porteira”, onde até mesmo uma geladeira duplex passa com dificuldade, e a construtora não esclarece ou mostra ao comprador “tais qualidades”, que poderiam desestimular a compra, certamente está demonstrada a má-fé.

A lei impõe a probidade, ou seja, a lealdade de caráter. Aquele que vende escondendo detalhes de um tópico tão importante como a portaria pratica o exercício abusivo do direito, ou seja, age de forma ilegal e reprovável. A boa-fé é condição essencial à atividade ético-jurídica, caracterizando-se pela probidade dos participantes. A boa-fé é forma de conduta e norma obrigatória de comportamento. O CDC é claro quanto ao dever do fornecedor/construtor não ocultar dados que poderiam fazer o comprador mudar de idéia quanto à aquisição, bem como quanto à propaganda enganosa.

“Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidade, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.
Seção II – Da Publicidade

Art. 37. é proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

Transparência
Não há nada de ilegal quanto à opção da construtora colocar várias lojas no térreo, a ponto de ignorar e desprestigiar as dezenas de apartamentos que serão depreciados, pois deixarão de ter uma portaria com dimensões e visual digno de um prédio de alto valor.

É válida a postura da construtora que orienta seu arquiteto em obter a maior rentabilidade possível no empreendimento, sendo ainda defensável que se busque obter mais lucro com as lojas, que têm o metro quadrado mais caro que dos apartamentos ou salas.

O que pode ser questionado, especialmente em juízo, é a postura de enganar os compradores dos apartamentos, que não são alertados que a entrada de suas residências ocupará, às vezes, um décimo de toda a entrada frontal, pois também não foi dito que haveria lojas que tomariam quase toda a frente do prédio. O inciso VIII do art. 6º do CDC estabelece que cabe ao construtor provar que alertou o comprador, no contrato, de como seria realmente a portaria, especialmente se a mesma tem dimensões mínimas, com um padrão não condizente com as expectativas normais.

Arquitetura com coerência
Na opinião do Perito engenheiro civil, José Eduardo Mourão Vorcaro, “a portaria de um prédio, seja ele residencial, misto ou exclusivamente comercial é um cartão de visitas da edificação, e nesse sentido, a primeira impressão é a que fica. Sem dúvida que uma impressão de confinamento da entrada e das instalações, causa um impacto negativo, demonstra uma deficiência de projeto e desvaloriza o prédio”.

Visão judicial
Sendo praxe de mercado a maioria das construtoras promove a venda dos apartamentos e salas sem mencionar no contrato de compra e venda que a portaria terá dimensões mínimas, incompatíveis como preço elevado das unidades em pontos nobres, o Juiz de Direito da 27ª Vara Cível de Belo Horizonte/MG, Luiz Artur Rocha Hilário, informa “que o número de casos levados à justiça mostra não raro que o comprador não é bem informado no ato da compra, o que vem gerando ações cíveis onde a maioria busca um abatimento do preço ou até mesmo a rescisão contratual. Trata-se de omissão da construtora/vendedora, passível de indenização na esfera cível.

O Juiz de Direito da 22ª Vara Cível de Belo Horizonte, Antonio Carlos de Oliveira Bispo, acerca do tema, pondera que “é importante que o adquirente tenha ciência do projeto como um todo, para que não se sinta lesado pela circunstância aventada. Destaca que, ainda assim, poderá se sentir lesado em razão da falta de informação técnica e percepção abstrata, a qual os arquitetos e engenheiros possuem e que falta ao leigo no momento da contratação. O Consumidor tem no Código de Defesa do Consumidor instrumentos legais necessários à revisão do contrato em face da sua hiposuficiência, instrumentos estes que foram referendados pelo legislador do Código Civil, que acrescentou a lesão entre os defeitos do ato jurídico e impôs a obrigatoriedade da probidade e boa-fé nas relações contratuais”.

O Magistrado Antonio Bispo finaliza: “Saliento, no entanto que o inconsciente coletivo ainda é anestesiado pela obsessão de lucro a qualquer preço. E o melhor antídoto é a prevenção. Ou seja, antes de fechar qualquer negócio, faça consulta a especialistas da área imobiliária e do direito.”

Dessa forma, a construtora que promover a venda do imóvel na planta ou em construção, caso edifique de forma que o prédio tenha lojas no térreo a ponto da portaria ter área reduzida, deverá informar detalhadamente no contrato e na planta que o acompanha as suas reais dimensões, para evitar que comprador venha a buscar uma indenização sob o argumento de que foi enganado.

Kênio de Souza Pereira
Advogado especializado em direito imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis
Representante em MG da ABAMI- Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Tel. (31) 3225-5599 – e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.

www.keniopereiraadvogados.com.br.

 

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Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.