Plano Diretor de BH nascerá da ilegalidade

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

A tentativa da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) de impor seu projeto de arrecadar bilhões de reais mediante a redução drástica do Coeficiente de Aproveitamento atual de 2,7 vezes a área do terreno para apenas 1,0 cria a situação estranha de forçar a população a comprar do Município o direito de ter edificar o que já possuía antes. Além disso, cria uma dificuldade imobiliária assunto escrito por Kêniopara depois vender a solução ao propor que qualquer apartamento deverá ter apenas uma vaga de garagem, mesmo de quatro quartos. Mas o apartamento ou unidade comercial poderá ter quantas vagas quiser, desde que o construtor pague como se vaga fosse um luxo e não uma necessidade numa cidade onde o transporte público é lastimável. Com a proposta de Plano Diretor de BH, estamos presenciando os Delegados da IV Conferência Municipal de Política Urbana se retirando das reuniões. A falta de participação de dezenas de Delegados configurará a falta de legitimidade da Conferência, pois a Lei Federal que regulamenta a criação dos Planos Diretores impõe a ampla participação da sociedade. Caso as alterações da Lei do Uso do Solo sejam aprovadas da forma que a PBH insiste, ela passará a ser “dona” do maior patrimônio imobiliário do Estado, com um faturamento astronômico.

O resultado será o aumento de até 50% do preço da moradia, o que dificultará a compra a ponto de surgir milhares de desempregados diante da paralisação do mercado de construção. Mas parece que a PBH ignora que a população não tem como suportar qualquer aumento de preço nos imóveis, pois esses já estão no limite, tanto é que o mercado já está em passos lentos diante da retração da economia.

No dia 29 de maio, mais de 52 Delegados do Grupo de Empresas Mineiras de Arquitetura e Urbanismo (GEMARQ) se retiraram, pois sendo arquitetos sabem que as pretensões da PBH são inaceitáveis. No início de maio, 40 delegados da Câmara do Mercado Imobiliário/SECOVI-MG e do Sinduson-MG já tinham se recusado a permanecer numa Conferência que de nada valerá, pois a PBH criou um regulamento que a autoriza a inserir no projeto de lei o que bem entender, mesmo após o encerramento daquele “teatro”. Dessa maneira, fica evidente o desequilíbrio de forças entre a sociedade e o poder público, pois este criou um jogo de cartas marcadas, ou seja, se os Delegados da Conferência aprovarem o que não interessa à PBH, ela simplesmente mudará ou criará uma nova norma após as deliberações e inserirá no projeto antes deste ser enviado à apreciação na Câmara Municipal. E até mesmo na CMBH, após os vereadores receberem o projeto, a PBH poderá inserir novas propostas que venham a derrubar o que os Delegados que representam a sociedade aprovaram. Essa situação afronta os princípios que autorizam a elaboração de qualquer Plano Diretor.

Assim, dos 243 Delegados previstos no Regimento, provavelmente pouco mais da metade votará na reta final. Os Delegados não conseguiram acesso prévio há diversos documentos e estudos e assim estavam sendo forçados a votar sem entender as propostas da PBH fabricadas num laboratório a sete chaves no decorrer de 4 anos. Há mudanças tão complexas e contundentes na revisão do Plano Diretor que tornam-se essenciais estudos de impacto econômico e a análise prática dos reflexos que acarretarão as pretensões da PBH. Isso exige meses de estudos e não apenas algumas reuniões. Caberia a PBH passar esses dados com meses de antecedência para que os arquitetos e construtores fizerem projetos com base nas novas regras, mas certamente, isso possibilitaria aos Delegados refletirem melhor sobre os prejuízos que essas mudanças acarretarão aos cidadãos, caso sejam aprovadas com a devida análise.

“Circoferência” do Plano Diretor afronta o estatuto da cidade

A falta de conhecimento jurídico dos Delegados, carentes de assessoria jurídica especializada que domine a matéria, tem deixado a PBH à vontade para tratar os Delegados com arrogância. Qualquer ideia que seja realmente relevante e que contrarie os interesses da PBH é travada, pois ela montou seis Grupos de Trabalhos, para inviabilizar as propostas do setor técnico ou empresarial que afetam a substância do desejo de faturar bilhões com a venda da outorga onerosa, que será estipulada após redução do Coeficiente de Aproveitamento. Assim, a PBH liquida no nascedouro as contestações ao seu projeto arrecadatório. Os Delegados que se retiraram têm dito que há como pactuar com a “Circoferência da Arbitrariedade Urbana”, onde não há igualdade entre o poder público e a sociedade, obrigação essa determinada por lei.

Pelo visto a Prefeitura de Belo Horizonte esquece que não é Assembleia Nacional Constituinte, ou seja, que lhe falta poder para fazer o que bem entende. Ela conta com a incompetência jurídica das pessoas, com a falta resistência dos proprietários de imóveis que por não estarem representados por uma associação, agem de forma desorganizada e assim não se defendem desta proposta de revisão da Lei do Uso do Solo. Provavelmente, a PBH levará sua pretensão até o fim, com argumentos frágeis e inconsistentes, já que o povo é tido como omisso, pois equivocadamente pensa que Poder Judiciário não resolve e por isso não aprofunda em questões que exigem maior reflexão. Muitos, achando-se espertos, acham que depois podem dar um jeitinho, sendo que a maioria não sabe acionar o Poder Judiciário. Dorme no ponto e depois reclama quando já é tarde!

Mas, é importante lembrar que a PBH está afrontando o Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257/01 que lhe autoriza a elaborar o Plano Diretor que só terá validade se houver transparência, boa-fé e participação efetiva da sociedade. Certamente, se os estudiosos do Direito fossem convocados muita coisa seria diferente, algumas situações não aconteceriam, pois a Justiça ainda funciona nesse país, sendo que poder de legislar tem limites que não podem ser ignorados.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
e-mail:keniopereira@caixaimobiliaria.com.br. 

www.keniopereiraadvogados.com.br.

 

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Kenio Pereira

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS)
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.