ENTREVISTA Patrick Costa, da Rede IMVISTA

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Patrick Costa - Diretor-Executivo da IMVISTA

-“Preços de imóveis não estão absurdos”, afirma o diretor Executivo da Rede IMVISTA

Em um ano, a Rede IMVISTA de imobiliárias passou de 12 para 78 afiliadas, que atuam em Belo Horizonte, Contagem, Esmeralda, Florestal e Nova Lima. Nesta entrevista ao Portal E-Morar, o diretor-Executivo da IMVISTA, Patrick Costa, fala sobre o trabalho da Rede, diz que os preços de imóveis não estão caros e que as classes C e D estão mais exigentes na hora de comprar a casa própria.

Portal E-Morar –  A Rede IMVISTA tem 78 imobiliárias afiliadas atuando em Belo Horizonte, Contagem, Esmeralda, Florestal e Nova Lima. Qual é a vantagem para quem quer comprar, vender ou alugar um imóvel em buscar os serviços de imobiliárias da Rede IMVISTA?

Patrick Costa: A importância hoje do cenário de uma rede para o mercado imobiliário é muito grande. Costumo dizer para todas as empresas que visitamos e nossos associados  o seguinte: nós não vendemos imóveis, nós vendemos informação. A gente une as pessoas que querem vender com aquelas que querem comprar. Por isso, quando mais rápida e mais ágil, mais fiel  for essa troca de informação, mais rápido atendemos os anseios de quem está querendo comprar e de quem está querendo vender o imóvel. Evidentemente, com essa rapidez, nós conseguimos uma série de benefícios, como fidelização dos clientes e toda uma cadeia que vem com isso. Uma pessoa quando vai comprar ou vender um imóvel e procura a Rede IMVISTA, não está restrita à quele banco de dados apenas. Ele tem acesso a um banco de dados único com mais de 13 mil imóveis nas 78 afiliadas da Rede e a agilidade de procurar a tempo e a hora sem que uma unidade (imobiliária) tenha que ligar para outra. Nosso sistema é 100% integrado.  Essa troca de informação acontece muito rápida porque todos têm acesso. Claro que por estarmos em rede, temos maior facilidade de treinamento.  Essa semana, por exemplo, estamos no que chamamos de Pequim (Programa de Qualificação IMVISTA). Esse programa é fundamental, pois estamos crescendo rapidamente. Em janeiro de 2010, por exemplo, a Rede IMVISTA tinha 12 imobiliárias associadas. Hoje, somos 78 associadas. Foi um crescimento muito expressivo. Mas não estamos preocupados em crescer e angariar números. Sempre tivemos uma preocupação latente na qualidade das empresas associadas, na capilaridade, na localização. É importante estarmos geograficamente cobertos em toda Belo Horizonte e Região Metropolitana.  Ainda temos alguns buracos que estão sendo preenchidos. A Rede IMVISTA cresceu muito rápido e agora é o momento de crescermos para dentro , qualificando nossos corretores. A linha de conduta de um corredor do Belvedere e de Venda Nova tem de estar num mesmo parâmetro.  Queremos qualificar todos os funcionários, não somente o corretor, mas também para o diretor, o gerente, a secretária, o captador, para todos.  Tudo isso para aquela pessoa que entrar numa imobiliária da Rede IMVISTA para comprar um imóvel  evidentemente sinta esse diferencial.

Portal E-Morar –  Há algum diferencial de preços das imobiliárias da Rede IMVISTA para as demais imobiliárias?

Patrick Costa -“ Rede IMVISTA: Em relação ao preço do imóvel, não. Mas por estar em Rede, nós conseguimos uma negociação melhor com instituições financeiras, com taxas de juros melhores. Conseguimos negociações vantajosas com empresas de despachantes, de documentação imobiliária. Temos convênios com empresas de mudança, com 10% de desconto no valor de mudanças ou 45 dias de guarda móveis gratuito. Temos descontos com empresas de armários planejados, de móveis, chaveiros. Isso são benefícios para o comprador de imóveis da Rede IMVISTA.  Temos também negociação com a construtora TENDA, que somente nós vendemos imóveis da construtora.  Um comprador que esteja em Santa Luzia, por exemplo, não precisa vir a Belo Horizonte para comprar um apartamento da TENDA. Pode comprar diretamente na imobiliária de Santa Luzia.

E-Morar – Algumas regiões de Belo Horizonte e cidades vizinhas, como Zona Sul e Nova Lima já estão saturadas para a construção de imóveis.  Outras, como a Região Nordeste, estão em expansão. Na região Nordeste há o problema do trânsito, com a Linha Verde, e também enchentes em períodos de chuva na avenida Cristiano Machado. Para onde Belo Horizonte e região vão crescer se é que vão crescer?

Patrick Costa – Rede IMVISTA:  a Prefeitura de Belo Horizonte lançou um novo Plano de        Zoneamento restringindo  a construção em alguns bairros para impedir que esse crescimento  aconteça de forma desordenada. Nós entendemos isso como uma maneira até agressiva, pois em alguns casos nós tínhamos bairros com potencial construtivo que caíram para 25 % do que era antes da nova conduta determinada pela Prefeitura.   Em contrapartida, entendemos também que é uma questão de meio ambiente. Antes desse novo zoneamento, Belo Horizonte tinha um potencial construtivo na sua totalidade para ter quase 30 milhões de habitantes.  Portanto, a Prefeitura restringiu, o que é uma atitude nada  mais natural do que isso.   Falar em regiões com capacidade de expansão, temos que falar naquelas que ainda têm válvula de escape para crescer.  A Região Nordeste da Linha Verde é muito interessante, pois com a ida do Aeroporto de Confins, fortaleceu muito a região.  O eixo de Nova Lima, que muita gente fala que está saturado, mas há um projeto de um aeroporto nas proximidade do Jardim Canadá,  Alphaville, porque o Aeroporto de Confins  já vai ficar saturado em breve. Então, essa região não deixa de ser expoente. Temos a região de Contagem e Betim  que está muito valorizada por conta do Rodoanel que vai passar por lá, por Confins,  Conceição do Mato Dentro e chega até a BR 381, no sentido do Vale do Aço. Então, a Região Metropolitana está crescendo como um todo.  A região da Linha Verde está crescendo certamente por conta das classes emergentes (classes C e D).  Mas dentro da cidade como um todo, está um pouco saturado. Mas cada novo lançamento imobiliário traz junto consigouma revenda, com imóveis avulsos.  Hoje, o cidadão mora em um apartamento em média por quatro anos.  Isso gera revendas. Então, o mercado continua em ebulição em toda a cidade. Você tem regiões expoentes como os bairros Castelo e Buritis.

E-Morar – Por que os preços de imóveis subiram tanto em BH e Região nos últimos cinco anos? Qual a expectativa para os próximos cinco, dez anos?

Patrick Costa – Rede IMVISTA: na realidade os preços não subiram tanto. Estávamos com os preços defasados há muito tempo. Não somente em Belo Horizonte, mas em todo o Brasil. Essa defasagem foi diminuindo e ajustando os preços dos imóveis. Quando se fala que o mercado está praticando preços absurdos não é verdade. A melhor válvula reguladora para isso tudo é o próprio mercado. Você não vai vender uma mercadoria que custa R$ 100 mil por R$ 1 milhão.  A não ser que tenha quem pague R$ 1 milhão. Então, se hoje a matemática vem fechando, que é a lei da oferta e da demanda, acreditamos que o próprio mercado se regule. Mas os preços caírem  do que hoje estão sendo praticados eu não acredito e afirmo com quase certeza que não acontecerá. O Brasil vive um cenário muito positivo e acho que não a curva de crescimento de preços de imóveis não parou.

E- Morar – O Luiz Antônio Ribeiro, da LAR Imóveis, disse em uma entrevista  ao Portal E-Morar  que BH é a Bola da Vez e que a Copa do Mundo de 2014 no Brasil já está influenciando o mercado imobiliário em BH. Isso não pode inflacionar ainda mais os preços de imóveis residenciais e comerciais?

Patrick Costa -“ Rede IMVISTA: sem sombra de dúvidas, não só Belo Horizonte, mas todas as cidades que terão jogos da Copa do Mundo e até indiretamente as cidades que não vão ter. Só como curiosidade, o prefeito da cidade de Varginha, no Sul de Minas, já colocou a cidade no cenário da FIFA  para que o município seja sede para alguma seleção que for jogar em Belo Horizonte, São Paulo ou Rio de Janeiro. Isso porque Varginha está num eixo de 300 km de distância dessas três capitais. Então a Copa do Mundo vai beneficiar várias cidades, com estrutura como ônibus, trens, metrôs, hotéis. Belo Horizonte tende a crescer e ganhar muito com isso. Sem ser bairrista, a qualidade de vida de Belo Horizonte é muito melhor do que Rio ou São Paulo.

E-Morar –  Belo Horizonte vai se tornar uma cidade caótica como São Paulo daqui a 10 anos?

Patrick Costa -“ Rede IMVISTA: não acredito, até porque a Prefeitura está preocupada com isso e fez o Novo Plano de Zoneamento justamente para não chegarmos e esse ponto. Eu acredito muito no crescimento da Região Metropolitana de Belo Horizonte. Quando falo de Região Metropolitana, falo de Sete Lagoas, Conselheiro Lafaiete, João Monlevade e outras cidades um pouco mais distantes. Não tenho dúvida nenhuma disso.

E-Morar – Segundo dados da Prefeitura de BH, a cidade tem pouco mais de 25 mil lotes vagos. Isso é muito pouco para uma população de 2, 3 milhões de habitantes. O que fazer para resolver isso? 

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Patrick Costa -“ Rede IMVISTA: lotes estão muito escassos em Belo Horizonte. Por isso eu acredito muito no crescimento da Região Metropolitana. Hoje, as construtoras já estão comprando aglomerados de casas, demolindo e construindo prédios de apartamentos. Isso está acontecendo principalmente no Eixo Centro Sul da cidade. Mas não há dúvida que com o novo Plano de Zoneamento da Prefeitura, caíram um pouco os preços dos lotes. Mas ainda temos muitos projetos de construção de prédios para ser lançados, ainda com o antigo potencial construtivo, que já estavam aprovados anteriormente.

E-Morar – Como resolver o problema da falta de garagens em prédios residenciais e comerciais na cidade? As garagens verticais são solução?

As garagens verticais são uma das opções. Temos apartamentos no centro de Belo Horizonte com 400 metros quadrados sem nenhuma vaga de garagem. Estamos vivendo hoje esse ajustamento cultural. Hoje é inadmissível você construir um apartamento de dois quartos que não tenha pelo menos uma vaga e garagem. Hoje temos apartamentos até com seis vagas de garagens. Há construtoras que já constroem apartamentos com potencial maior de vagas e o proprietário tem a opção e comprar outras vagas além das vagas estabelecidas. Mas no centro da cidade estacionar carro está cada vez mais complicado. Ou faz-se esses edifícios garagens, na minha opinião, ou então eu vi também um projeto ambicioso da Prefeitura de BH de cobrar pedágio para entrar no centro da cidade para diminuir o tráfego de carros. São ideias.  Acho que não vamos demorar muito para ter rodízio de carros na capital.  Há um projeto pensado pelo Grupo Andrade Gutierrez de construir um grande estacionamento subterrâneo junto com novas linhas de Metrô, que passariam pela Savassi, Praça Sete e Pampulha. Mas é um investimento muito alto e eu, sinceramente, acho muito pouco provável.

E-Morar – O padrão de qualidade dos imóveis ofertados à s classes C e D tem aumentado? Qual o reflexo disso no preço dos imóveis?

Patrick Costa -“ Rede IMVISTA: Não é que aumentou o padrão de qualidade.  Como essas classes adquiriram um poder aquisitivo maior para comprar imóvel, elas ficaram mais exigentes. É a lei da oferta e da demanda, absolutamente normal. A exigência aumentou e as construtoras tiveram que se adaptar. Então, o acabamento melhorou, já temos projetos arquitetônicos que antes não tínhamos. Hoje são empreendimentos que têm área de lazer completa, quadra, piscina, área gourmet, praças. Evidentemente, tudo isso veio com esse consumidor mais exigente a partir de então.

E-Morar – Qual o reflexo das facilidades de crédito para aquisição da casa própria nessas classes C e D?   

Patrick Costa -“ Rede IMVISTA: Um reflexo muito grande. Hoje os bancos são obrigados reverter para o mercado imobiliário o aporte de 65% da carteira que eles têm em investimento de caderneta de poupança. Quando se mudou a regra do financiamento, que agora é  alienação fiduciária. Se você tem um apartamento hoje e não paga o financiamento, o banco pode tomar o imóvel. Então, com essa garantia, os bancos viram aí um filão para financiar imóveis. Temos bancos privados brigando forte para financiar imóveis. A Caixa Econômica Federal ainda tem uma grande penetração nesse mercado, porque ela reinou sozinha e absoluta por 20 anos. Agora essa situação começa a mudar. Principalmente com essa classe emergente (classes C e D), os bancos privados competem de igual para igual com a Caixa em termos de taxa de financiamento. Quando falamos de planos como o Minha Casa Minha Vida ou de imóveis abaixo de R$ 130 mil, realmente a Caixa é imbatível.  Mas acima desse valor, e hoje não se acha imóvel em Belo Horizonte abaixo desse preço, os bancos privados  conseguem condições impressionantes. Como a disponibilidade e a oferta do dinheiro aumentaram, tende a crescer tudo. E o Governo Federal não vai diminuir a oferta desse dinheiro. Hoje, a macro cadeia do mercado imobiliário, e aí agregamos a ela produtos como ferro, aço, cimento, móveis etc é quase 1/3 do Produto Interno Bruto deste país. Então, o Governo Federal tem que olhar com muito bons olhos para esse mercado, porque é muita riqueza que ele gira.

E-Morar – Que cuidados quem vai comprar ou vender deve ter em relação à  documentação do imóvel negociado deve ter antes de fechar negócio? Qual o papel das Redes de imobiliárias neste ponto?

Patrick Costa -“ Rede IMVISTA: Tanto o comprador como o vendedor de imóveis tem que tomar a precaução de procurar uma empresa credenciada. O profissional corretor deve ser registrado no Conselho de Corretores, porque, mesmo que aconteça alguma errada, eles terão respaldo a quem buscar para auxiliá-los sobre alguma coisa que dê errado nessa transação. Quanto à  documentação, ela é muito importante. E a pessoa do corretor tem que estar preparada para dar toda essa assessoria ao comprador e ao vendedor. Documentação hoje, principalmente se envolve financiamento imobiliário, é uma parte burocrática muito pesada. É preciso alguém competente para mexer com o assunto, para não demorar muito tempo, não se perder prazo e uma série de macetes durante o processo. Ao procurar uma Imobiliária da Rede IMVISTA, a pessoa não tem essa preocupação. A preocupação é nossa enquanto Rede. Temos treinamento, capacitação, ajustamento. A ideia é a de o corretor ser realmente uma assessoria para o vendedor e o comprador e não simplesmente vender o imóvel.