Os motivos da elevação do preço dos imóveis

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

kenioNos últimos quatro anos a valorização do preço dos imóveis  tem superado as demais aplicações, inclusive, o mercado de ações, com a vantagem de ser mais seguro, pois está isento de liquidação dos bancos ou de crises das Bolsas de Valores.

O mercado financeiro inibiu a aplicação em imóveis no decorrer da década de 90 até 2007, ano em que os CDBs e Fundos renderam, em média, 20%. A partir de 2008 ocorreu uma constante e acentuada queda na rentabilidade dos CDBs e Fundos, que renderam 15%, tendo caído em 2009 para 12% e fechado 2010 com apenas 9%. Quanto ao Ibovespa, em 2010, o rendimento foi de míseros 1%, ou seja, resultou prejuízo diante do IGP-DI/FGV que fechou 2010 com 11,3%.

Diante desse cenário, constatamos a alta de 100 a 300% no preço dos imóveis nos últimos dois anos e de até 600% nos últimos cinco anos em várias cidades, especialmente, Belo Horizonte, fato que surpreende até os especialistas. Como reflexo os aluguéis subiram mais de 20% a.a, ou seja, três vezes a inflação conforme apurou o IPEAD-UFMG.

Falta de terrenos
O valor de um terreno está diretamente ligado ao que ele pode produzir em termos de coeficiente de aproveitamento. Mas, há um limite de preço, pois o construtor sabe que o apartamento, sala ou loja que vier a edificar tem como foco a venda para um comprador, o qual pesquisa o valor de mercado.

Para verificarmos a limitação que possui o território de Belo Horizonte com 330,23 km², basta compararmos com outros municípios que englobam a Região Metropolitana e algumas do interior. Por exemplo, Esmeraldas tem um território 2,7 maior que a Capital; Jaboticatubas 3,3; Corinto 7,6 e Uberaba 13,8 maior que área de Belo Horizonte, que possui apenas 20.000 lotes vagos.

A boa fase do mercado estimula alguns construtores pagarem qualquer preço pelo terreno sem refletir no risco de não obterem retorno, mesmo diante da redução do potencial de construção de 10 a 35% com as novas regras da Lei de Uso e Ocupação do Solo de BH que entraram em vigor no 2º semestre de 2010. O valor pago por terrenos na zona sul é tão sedutor e ilógico que vemos grandes edifícios sendo erguidos onde havia 4 ou 5 casas, pois somente mediante uma proposta acima do razoável é possível convencer vários proprietários a se desfazerem de suas casas ao mesmo tempo. Até apartamentos antigos estão sendo vendidos em conjunto a fim de serem demolidos.

Capacidade de pagamento
Devemos considerar a capacidade de pagamento do comprador, pois este não tem -“um pé de dinheiro”. A renda ou salário de um comprador tem limitações, não sendo possível assumir custos acima da sua capacidade financeira.

O ritmo de alta dos preços já deveria ter reduzido em 2010, mas com o aumento das linhas de crédito com prazos de até 30 anos, o Programa Minha Casa, Minha Vida, a redução do desemprego e dos juros para o financiamento, deram novo fôlego à  elevação dos preços. A implantação da alienação fiduciária gerou maior garantia para os Agentes Financeiros. Assim, a Caixa e os bancos privados têm flexibilizado as exigências cadastrais, investido em parcerias com Redes Imobiliárias para atrair os novos mutuários.

A estabilização dos preços
O mercado já sinaliza um crescimento mais racional do preço dos imóveis em 2011, reduzindo-o até alcançar sua estabilização dentro dois ou três anos. Isso não significa que os imóveis irão se tornar mais baratos, mas, somente que a taxa de aumento no seu valor irá desacelera até estabilizar em um patamar condizente com a realidade.

Rentabilidade
Alguns imóveis, devido a sua localização continuarão a sofrer forte alta nos seus preços, a exemplo os situados nas proximidades das obras que serão realizadas para a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas 2016, em razão dos melhoramentos urbanos que ocorrerão como o alargamento de vias, oferta de transporte público, comércio etc.

Os imóveis mais simples continuarão a ter alta considerável em seu valor, devido a grande oferta de crédito imobiliário para esse segmento social que compõe mais de 80% do déficit habitacional.

Entretanto, parte das unidades de maior valor e em pontos nobres, tem sido adquirida por investidores, que não irão ocupá-las, devendo ser entregues milhares de apartamentos até 2013. Poderá se repetir o cenário da década de 90, quando ocorreu uma superoferta no Belvedere, a ponto desses preços não se manterem, por falta de compradores que venham ocupar essas unidades.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.