Os diversos tipos de quórum no condomínio

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

O conceito de quórum tem suscitado dúvidas, que traz inúmeros questionamentos e incertezas que podem invalidar as imobiliária assunto escrito por Kêniodeliberações. O quórum é o número mínimo de condôminos presentes à assembleia para se iniciar e para deliberar sobre matérias citadas no edital. Os quóruns são classificados como maioria qualificada, absoluta ou simples.

O quórum que exige maioria absoluta leva em consideração a totalidade do condomínio. Compreende mais da metade do número total dos condôminos, computando-se os presentes e ausentes na assembleia, ou seja, é o primeiro número inteiro superior a metade.

A maioria simples é aquela que compreende mais da metade dos votantes que estão presentes na assembleia, ou a que representa o maior resultado da votação, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia. No caso de votação de diversas opções ao mesmo tempo, deve-se esclarecer antes se valerá a aprovação pela maioria relativa/ocasional, pois assim evita-se confusão na votação ou a necessidade de nova votação entre as duas opções mais votadas dentre várias outras. A votação pela maioria simples é utilizada, por exemplo, para eleição de síndico ou aprovação da prestação de conta, sendo importante implantá-la de forma mais ampla na convenção, pois prestigia a quem comparece. Dar força aos ausentes atrapalha a condução do condomínio.

A maioria qualificada é um número mínimo de votos para aprovação de matérias especiais, estabelecida em relação ao total de membros de um condomínio, sendo sempre superior a maioria absoluta. A maioria qualificada mais comum é a de 2/3 ou 3/5, ou seja, sempre de forma fracionada. Cito, como exemplo, num edifício com 11 condôminos, o quorum de 2/3 será de 8 condôminos. Deve-se levar em consideração a totalidade dos presentes e ausentes que poderiam participar da assembleia de forma legítima.

Quase impossível multar
Há equívocos na redação do Código Civil (C.C) quanto aos quóruns de votação, o que torna essencial criar cláusulas na convenção que evitem polêmicas. Por exemplo, é impraticável, num edifício com 100 unidades, obter o quórum mínimo de 65 votos para aplicar uma multa contra o condômino que não cumpre seus deveres. É absurdo o quórum de ¾ previsto no art. 1.337 do C.C para punir o morador com reiterado comportamento antissocial. A solução é inserir na convenção autorização para o síndico multar e normas que validem essa multa inclusive numa cobrança judicial, o que realmente exige muita técnica jurídica.

Direito de propriedade
A unanimidade dos condôminos é exigida no caso de votação que afeta o direito de propriedade do condômino. Pode ainda, mesmo que ocorra uma aprovação maciça na assembleia, um condômino impedir uma obra se esta prejudicar ou desvalorizar sua unidade.

A aprovação de deliberação com o quórum irregular poderá resultar na nulidade da exigência de pagamento de uma taxa extra ou mesmo invalidar um contrato ou multa, gerando assim o fracasso de um processo judicial, além de perda de tempo e dinheiro.

Leia mais sobre assembleia de condomínio. 

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário. e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599.

www.keniopereiraadvogados.com.br.

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.
  • Flaviane Pinheiro

    Excelente artigo, parabéns ao Dr. Kênio Pereira e a este portal. Sou síndica do meu condomínio e por diversas vezes já discutimos em assembleias em virtude da falta de conhecimento quantos aos quóruns. Artigo muito esclarecedor e de fácil entendimento. Obrigada pela prestação deste serviço.