O síndico e a fiscalização sobre a administradora

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Assumir a função de ser o síndico é um desafio para a maioria das pessoas, pois conciliar opiniões e posições tão diferentes exige muita paciência e conhecimento de diversas áreas. É comum os condôminos que não participam das assembleias gerais, serem os que mais reclamam, além de nada fazerem para ajudar a administração. Muitos, simplesmente não contribuem para implantar a solução e eliminar o problema que questionam.

Diante do aumento das exigências tributárias, trabalhistas, contábeis e burocráticas que o governo federal e municipal impôs aos condomínios nos últimos anos, torna-se inviável a administração amadora que era motivada pela redução do custo. A suposta economia com a ausência do trabalho profissional, seja contábil, administrativo, de engenharia ou jurídico, favorece o aumento dos desgastes e prejuízos. Apesar das boas intenções do síndico que não é um expert na matéria, vemos muitos condomínios vivenciando um verdadeiro inferno, a ponto de alguns moradores serem estimulados a vender sua unidade diante da falta de uma solução.

É dever do síndico agir em defesa do condomínio, especialmente quanto às questões jurídicas que abrangem direitos de vizinhança, uso das áreas comuns/lazer, tendo este direito de buscar e contratar assessoria de um advogado especializado para orientá-lo na melhor solução, bem como um engenheiro quando o assunto envolver obras. Enfim, o síndico não é um super-homem ou gênio para dominar conhecimentos em áreas tão distintas.

Administradora não elimina síndico
Importante compreender que mesmo quando um condomínio opta pela contratação de uma administradora, é fundamental ter um condômino eleito como síndico, pois não há como a empresa prestar contas dos trabalhos diários a dezenas de condôminos. Haveria um descontrole e confusão com tantos contatos, pois essa situação geraria informações desencontradas.

É incrível a ingenuidade de escolher uma prestação de serviços somente com base no preço, pois ignora-se que o “barato pode sair caro”. Algumas propostas oferecem serviços e empregados por um valor que logicamente não quita os salários e os encargos trabalhistas, o que indica a possibilidade de um golpe, podendo o condomínio ter grande prejuízo.

Há notícias de administradora que falsifica certidões negativas de dívidas com o INSS, FGTS e até recibos dos empregados, cabendo ao síndico o papel de sentinela, para evitar surpresas, apesar da maioria das administradoras atuar de forma honesta e correta.

Prestação de contas
A ingenuidade e credulidade podem ter um alto preço, especialmente quando lidamos com recursos de terceiros. Mesmo que o síndico tenha certeza que emitiu o cheque para pagar determinada despesa ou tributo, deve fiscalizar junto aos órgãos destinatários daquele pagamento se o dinheiro chegou realmente ao seu destino, especialmente quanto aos empregados e seus encargos, porque a simples compensação do cheque não significa que o pagamento foi efetivamente realizado.

É direito do condomínio exigir da administradora os recibos originais dos pagamentos realizados, podendo solicitar certidões anuais ou semestrais junto aos órgãos competentes. O síndico e o Conselho Fiscal devem ficar atentos para não serem responsabilizados por falta de diligencia.

Saiba mais sobre este assunto. 

Kênio de Souza Pereira 
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
e-mail – keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.