Novos padrões de qualidade?

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Novos padrões de qualidade criados pela ABNT para Edificações Habitacionais
Inclinação errada em rampa de garagem é um dos problemas de prédio no Bairro Fernão Dias, em BH

Norma da ABNT para o setor da construção civil preza pelo conforto e dignidade mínima para as novas habitações

Gustavo Lameira

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) deve editar ainda este mês o documento “Edificações Habitacionais – Desempenho”, que vai determinar padrões mínimos de qualidade para a construção civil. Seu conteúdo foi discutido por mais de dez anos e trata de quesitos como isolamento acústico, térmico, de iluminação e durabilidade de estruturas, paredes e pisos entre outros. Depois de publicada, a norma entra em vigor em 150 dias. No entanto, as novas regras serão impostas apenas aos novos empreendimentos.

Os problemas apresentados no apartamento do engenheiro mecânico Sammuel Gomes, 32 anos, terão que ser resolvidos sem o amparo da norma. O imóvel fica no bairro Fernão Dias, na região Nordeste de Belo Horizonte, e custou R$ 263 mil, financiados direto com a construtora (Casa Mais). Novinho em folha, mas cheio de problemas. “O primeiro ponto negativo foi a rampa da garagem, que é muito inclinada e dificulta a entrada e saída; na garagem, os pilares ficaram muito próximos uns dos outros e não temos área de manobra. Depois a caixa d’água do prédio vazou, deu infiltração no meu apartamento e estragou as portas. No banheiro, não deixaram o caimento correto, e água do chuveiro fica empoçada”, listou. Segundo Sammuel, a construtora se dispôs a trocar as portas e arrumar o escoamento nos banheiros, “mas a entrada do prédio e as vagas de garagem são da estrutura e não têm como ser mudadas. Quero vender o apartamento”.

Roberto Matozinhos, do Sinduscon/MG, diz que as normas vão mudar as formas de construção
Roberto Matozinhos, do Sinduscon/MG, diz que as normas vão mudar as formas de construção

O que muda
Para o engenheiro civil e consultor técnico do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Roberto Matozinhos, a norma vai mudar radicalmente o modo de fazer do setor, mesmo estando aquém dos padrões técnicos estabelecidos — há tempos — em países do primeiro mundo.

— As construções não obedeciam a qualquer norma. O material usado na obra, cimento, tijolo, as ferragens, passavam apenas por critérios descritivos, e nunca de desempenho. Agora, com a entrada de novas tecnologias, o lado humano é que pesa. E quem ganha com isso é o consumidor.

Exigências mínimas:
Acústica: conversas no apartamento ao lado e passos no teto não deverão ser percebidos em níveis normais. O piso/laje entre as edificações devem ter no mínimo 10 cm, o que vai garantir um isolamento de até 45 decibéis.
Ruídos externos: Paredes e janelas em áreas rurais (sítios e condomínios) devem garantir isolamento de pelo menos 25 dB. Áreas intermediárias, nos centros urbanos (bairros de predominância residencial) o isolamento mínimo é de 30 dB. Para locais de ruído intenso (próximo a grandes avenidas, indústrias e aeroportos), 35 dB.

Isolamento térmico: no verão, dentro do imóvel, a temperatura não deve ultrapassar a máxima registrada na cidade, em ambientes externos. No inverno, o imóvel deve apresentar uma temperatura acrescida em 3ºC, em relação à mínima registrada do lado de fora.

Iluminação: salas de estar, dormitórios, cozinhas e áreas de serviço devem ter boa entrada de luz natural. A norma estabelece 60 lux (aferidos com o luxímetro).

Áreas comuns: (corredores, escadas e vãos) devem ter uma iluminação artificial mínima de 100 lux, o que garante a locomoção segura das pessoas, e até a identificação de objetos menores. Desníveis acima de 5 mm precisam ser sinalizados. Pisos em áreas molhadas, rampas e escadas devem ser antiderrapantes. O posicionamento das janelas em relação à garagem e áreas de manobra também terá que ser observado, para evitar que a poluição dos veículos invada apartamentos e espaços de convivência.

Ficam desobrigadas do cumprimento da norma as reformas, retrofit (remodelação de edificações, mudança de uso comercial para residencial) e obras temporárias (alojamentos e apartamento-modelo).

Novas normas vão elevar os preços das construções
Novas normas vão elevar os preços das construções

A adequação, mesmo ao padrão mínimo, deverá elevar um pouco o preço dos imóveis. No entanto, o aumento máximo previsto para o padrão superior é de 7%.

Quem participou
O documento Edificações Habitacionais – Desempenho foi elaborado com a participação de empresas do setor de construção, instituições financeiras e institutos de pesquisas. Associações de consumidores foram deixadas de fora, sendo representadas pela Caixa Econômica Federal (CEF). De acordo com o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico, a CEF, como principal financiadora do setor, foi a mais interessada na elaboração deste documento, “pois em seu objetivo de promover o desenvolvimento social, foi alvo de muitas criticas e, se não me engano, até de denúncias ao Ministério Público, pela má qualidade e falta de infraestrutura mínima das obras que estava financiando”.

Leandro Pacífico, da ABMH, afirma a norma deve colocar um pouco de ordem em relação à metragem dos imóveis
Leandro Pacífico, da ABMH, afirma que a norma deve colocar um pouco de ordem em relação à metragem dos imóveis

Para Leandro, o documento vai exigir na prática a qualidade já mencionada em normas anteriores, porém apenas no campo da subjetividade. A norma deve ainda colocar um pouco de ordem em relação à metragem dos imóveis, cada vez mais reduzida. “Boa parte dos consumidores não possui visão espacial ou noções de dimensões que lhe permita tomar decisões mais seguras de compra. Assim, ficam apenas com o apelo das características básicas do imóvel, se é de 2, 3 ou 4 quartos”, pontua.

O que também precisa ser revisto, segundo o presidente, diz respeito a manutenção dos condomínios. “É preciso formalizar o treinamento da equipe do condomínio. Hoje, as empresas entregam o manual de síndico, como garantia dessa orientação. No entanto, o responsável acaba sendo o proprietário mais votado em assembleia, o que não garante conhecimento operacional. Não precisamos ser alarmistas, somente otimistas responsáveis. E essa mudança é muito importante pra acabar com vícios de profissionais antigos”.

Direitos e obrigações
De acordo com o advogado Walter Bernardes, membro da Comissão de Direitos da Construção da OAB, a partir desse documento, a atenção ao conforto do consumidor será indispensável para o mercado imobiliário. Por outro lado, a norma de desempenho está atrelada à manutenção. E o cliente precisa entender a diferença entre vida útil e garantia de um imóvel. “A estrutura de um imóvel tem vida útil de 50 anos, dada pela construtora. A garantia de segurança e solidez é de cinco anos. Durante esse período, qualquer problema de estrutura é de total responsabilidade da construtora, desde que não tenha ocorrido mau uso. Expirada a garantia, a vida útil do imóvel vai depender exclusivamente do uso e manutenção feitos pelo morador”, explica.

O advogado Walter Bernardes lembra que o comprador deve ficar atento ao manual das construtoras
O advogado Walter Bernardes lembra que o comprador deve ficar atento ao manual das construtoras

Sobre vida útil e garantia de outros componentes do imóvel, como pisos, revestimentos, esquadrias de alumínio, o consumidor deve ficar atento ao manual das construtoras, entregue junto com as chaves.

Por se tratar de critérios técnicos, as empresas não têm a obrigação de divulgar comercialmente as especificações de desempenho. O morador é quem vai testar a qualidade de seu imóvel ou contratar um perito para uma avaliação mais detalhada. Ai, então, sentindo-se lesado, poderá acionar a Justiça ou o PROCON. Segundo o advogado, “a maioria das construtoras já faz essa verificação junto com o proprietário, mas a norma é um avanço — tudo deve se ajustar posteriormente”.