Nova Lei limita transação com garagem

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Entrou em vigor no dia 20 de maio a nova redação do parágrafo 1º do artigo 1.331 do Código Civil (CC), inserida pela Lei 12.607/12, que inovou ao limitar a venda e locação de vagas de garagem em condomínio:

    Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

       § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

O novo texto visa oferecer maior segurança ao dificultar que terceiros tenham acesso ao edifício. O Codigo Civil de 2002 prevê no art. 1.338 o direito do proprietário de um apartamento, sala ou loja que tivesse como acessório uma vaga de garagem, alugar a mesma a terceiros, sem que obtivesse prévia autorização da administração do prédio ou da Assembleia Geral.

A partir de agora, com a nova disposição legal, os proprietários de vagas de garagem que não as utilizam, somente poderão alugar ou vender as mesmas para estranhos ao condomínio, se a convenção estipular essa possibilidade, mesmo que não tenham condôminos ou moradores interessados em ocupar mais uma vaga.

Com a limitação de prováveis adquirentes, haverá a diminuição da demanda e possivelmente a redução do valor da vaga de garagem.
Com o crescimento da frota de automóveis, a vaga de garagem torna-se um bem cada vez mais valioso. O volume de vagas é determinante para que alguém compre ou alugue o imóvel. A falta de vagas acarreta expressiva desvalorização ou até inviabiliza a comercialização de muitos imóveis. Diante disso, a redação da convenção deverá ser aprimorada para evitar conflitos e prejuízos, pois a maioria delas é repleta de erros e omissa quanto ao uso da garagem.

A experiência tem comprovado que o resultado de uma convenção redigida por um engenheiro/construtor é o mesmo de um edifício construído e projetado por um advogado, ou seja, um desastre.

Vaga de garagem autônoma – Falha da redação da Lei
A vaga de garagem que é parte acessória de um apartamento, sala ou loja não se confunde com a vaga de garagem que é autônoma, que tem fração ideal própria, pois esta tem matrícula no Cartório de Imoveis independente e guia de IPTU distinta do apartamento.
Ocorre que a redação da lei é falha, pois o proprietário de vaga será prejudicado caso a administração do prédio entenda que não poderá vendê-la ou alugá-la para estranhos, o que gerará redução de possibilidade de transação e de seu valor comercial.
A lei neste caso poderá ser contestada sob a alegação de que a regra só se aplica para as vagas criadas após 20/05, pois a regra é que a norma legal não tem efeito retroativo.

Locação em pleno vigor
Tendo em vista o princípio constitucional de que uma nova lei que não pode ferir o ato jurídico perfeito e o direito adquirido, as locações que estão em pleno vigor não poderão ser contestadas pelo síndico e nem por qualquer condômino, pois estes contratos consistem em ato jurídico perfeito.

Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Tel. (31) 3225-5599