Mudanças no Plano Diretor de BH afrontam o interesse público

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É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes
É obrigatória em qualquer tipo de venda de imóvel na planta, que a construtora convoque a assembleia para instalar a Comissão de Representantes

Outorga onerosa vai encarecer os preços dos imóveis na capital mineira

A IV Conferência Municipal de Política Urbana de Belo Horizonte, que visa implantar as maiores mudanças já vistas desde a criação do Plano Diretor em 1996, voltou a se reunir no dia 19 de julho deste ano. A última reunião ocorrerá no dia 02/08/14, quando se encerrará a fase de aprovação das propostas, que servirão de base para a elaboração do Projeto de Lei a ser enviado para a Câmara Municipal de Belo Horizonte (CMBH), com a finalidade de dar novo ordenamento ao uso e ocupação do solo da cidade.

"Mudanças no Plano Diretor de BH afrontam o interesse público" reportagem por Kênio PereiraProvavelmente, a Câmara Municipal aprovará tudo sem questionar, já que os vereadores, diante de determinadas negociações, se pautam nos seus interesses, mesmo que as novas regras venham a encarecer o custo dos imóveis e assim dificultar a aquisição da moradia. É previsível que terão ainda a desculpa de não dominarem questões tão complexas e assim, como ocorrido em 2010, na última alteração do Plano Diretor, novos prejuízos serão impostos à população que não sabe se defender das manobras legislativas que visam aumentar a arrecadação do município.

Como previ em vários artigos que publiquei desde março, a Prefeitura utiliza-se de mecanismos que impedem a efetiva participação popular, além de distorcer a realidade do mercado imobiliário e sonegar vários dados. Não foram disponibilizados à população os estudos completos sobre os efeitos das novas propostas que visam tornar a Prefeitura a maior vendedora de terrenos do Estado de Minas Gerais. Ela tem induzido os Delegados da Conferência a votarem as drásticas mudanças do ordenamento da cidade sem um diagnóstico prévio, além de omitir o prognóstico, pois certamente este esclarecerá sobre os efeitos prejudiciais à população da outorga onerosa.

Alterações são danosas para a população
Diante dessa postura obscura, a PBH conseguiu aprovar no dia 19/07/14 a redução do Coeficiente de Aproveitamento de 2,7 para apenas 1,0 vez a área do terreno. E como se fosse um luxo uma família ter dois automóveis, numa cidade onde o transporte público é precário, foi aprovada ainda a limitação de apenas uma vaga de garagem para casas e apartamentos, sendo possível comportar ainda uma moto ou bicicleta.

Quem desejar construir mais do que isso deverá pagar elevada quantia para a Prefeitura, fato esse que paralisará o mercado de construção de BH, pois os preços das unidades prontas terão um aumento de custo de até 50%. Estima-se que a cada vaga de garagem extra, será acrescido ao custo da moradia, mais de R$100.000,00, pois logicamente ninguém conseguirá vender um apartamento de 3 ou 4 quartos com apenas uma vaga.
Não há como os adquirentes absorverem esse aumento e ainda, haverá drástica redução dos lançamentos imobiliários, o que resultará no desemprego no setor, desde arquitetos, engenheiros, mestre de obras, operários, além dos empregados dos setores administrativos das construtoras e empresas ligadas à área.

Região Metropolitana será beneficiada
Diante da determinação da Prefeitura de BH em obter extraordinário aumento de receita ao vender o direito de construir que está prestes a tomar dos proprietários, serão beneficiadas as cidades localizadas no entorno da capital mineira, pois grande parte da população só terá condições de adquirir moradias nas cidades vizinhas. Os poucos terrenos ainda vazios em Belo Horizonte passarão a gerar novas edificações inflacionadas pela ganância arrecadatória da Prefeitura.

Os efeitos da outorga onerosa repercutirão além dos limites de Belo Horizonte, pois diante da maior procura pelas regiões limítrofes das cidades como Lagoa Santa, Vespasiano, Nova Lima, Brumadinho, Santa Luzia, Sabará, Betim, Contagem, Esmeraldas, Pedro Leopoldo, os terrenos mais próximos da capital serão beneficiados com uma valorização mais expressiva. Ao final, as administrações dessas cidades terão um incremento com a arrecadação do IPTU das novas edificações que ali serão erguidas, já que o custo em Belo Horizonte tornará inviável a expansão de novas unidades.

Mobilidade será prejudicada
A irracionalidade dos técnicos da Prefeitura de Belo Horizonte, além de dificultar a compra da casa e gerar o desemprego, prejudicará ainda mais o trânsito já caótico. Diante do rodoanel que está no papel há décadas e de um bonde chamado de metrô, as vias serão ainda mais sobrecarregadas com os automóveis de milhares de pessoas que terão de sair das cidades vizinhas para vir trabalhar na capital, já que poucos terão dinheiro para morar em Belo Horizonte.

Em vários momentos fica evidente a incoerência da PBH, pois seus posicionamentos afrontam a necessidade de melhorar a mobilidade e estimular a centralidade, já que é essencial reduzir o tráfego.

Basta verificarmos que a PBH ao criar obstáculo para um apartamento, seja ele de qualquer tamanho, ter uma segunda vaga de garagem, sob alegação de que estimulará o uso do transporte público, está na realidade ignorando que ninguém deixará de consolidar o sonho de ter um carro. Com o aumento do custo da moradia, a PBH vai empurrar milhares de cidadãos para as cidades vizinhas e assim aumentará os congestionamentos já que estes continuarão a vir de carro para trabalhar na capital.
A verdade é que a PBH quer vender o direito de construir para faturar bilhões de reais com o patrimônio alheio e assim age sem limite, pois tem passado por cima dos procedimentos estabelecidos pela lei federal, o Estatuto da Cidade, desde o início das reuniões da IV Conferência de Política Urbana.

Diante desses fatos, como esclareci no decorrer dos últimos meses, não restou alternativa, ou seja, o Ministério Público de MG requereu em junho a nulidade de tudo que ocorreu até agora. Esperamos que o Juiz da 2ª Vara da Fazenda Municipal, com a sua sabedoria, faça a Prefeitura entender que há regras a serem seguidas e que o interesse econômico não pode passar por cima da lei que garante a participação da população, pois os efeitos das mudanças do Plano Diretor repercutirão não só agora, mas por décadas.

Leia mais sobre o Plano Diretor de BH. 

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.

www.keniopereiraadvogados.com.br.

  • Roberto Greiner

    No meu entendimento no que refere ao pensamento do Dr. Kênio, seja ele real ou acerbado, é importante as pessoas que tenham acesso refletirem neste exato momento. É louvável que pessoas assim manifestem e reivindiquem para que o Poder não predomine sobre assuntos relevantes da sociedade como um todo. De fato, aqui faço um comparativo com o orçamento participativo no qual as manobras para aprovação são visíveis pelos representantes da PBH (a intenção é perfeita, no entanto a maioria da população não participa).
    Deixo uma indagação, como podemos reunirmos com objetividade para que as “manobras” deixem de ser prevalecidas. Procuro fazer a minha parte e estou a disposição para acompanhar nestes assuntos. Sugestão: Já podíamos ter criado um grupo (rede) onde estaríamos expressando nossas opiniões e consequentemente teríamos uma maior representação efetiva.

    • Kênio de Souza Pereira

      Prezado Sr. Roberto Greiner, suas colocações são muito boas, sendo importante que os cidadãos, como Vsa., tenham maior interesse quanto à elaboração de leis que irão repercutir não só agora, mas para as gerações futuras, já que a implantação das restrições nas construções acarretará enorme dificuldade para a população de BH adquirir qualquer imóvel, conforme relatam várias autoridades (CMI , SECOVI – SINDUSCON) de forma unânime, na matéria “Novo Código de Posturas encarece os imóveis” publicada nesta quarta-feira, dia 23/04/14, no Jornal Diário do Comércio. Assim, concordo com sua ideia de criação de um grupo, pois quanto maior o debate, melhor para a democracia. Entretanto, já existem várias entidades organizadas neste sentido, mas realmente, a maioria tem medo de afrontar com um processo judicial a PBH. O problema é a falta de atitude jurídica, o comodismo de quase ninguém investir seu tempo, dinheiro e conhecimento para combate os abusos que sofremos por parte do Poder Público, pois este por saber que os cidadãos não agem de maneira profissional, fica à vontade para fazer o que bem entende. Quando é necessário pagar por profissionais para defender uma questão, a maioria das pessoas acomodam. O Poder Judiciário já se manifesta se for devidamente provocado por um processo judicial, sendo que a simples manifestação de repúdio da sociedade nada vale para um juiz, pois este não pode agir por conta própria. Vamos ver o resultado da Ação Civil Pública proposta pelo Ministério Público de MG, que foi proposta após eu publicar mais de 8 artigos nos jornais, alertando que caberia aos Promotores de Justiça, como fiscais da lei, agirem de imediato, antes que o projeto seja enviado para a Câmara Municipal de BH. Mas, vejo que muitos proprietários já foram prejudicados pelas mudanças do Plano Diretor desde 2010 e nada fizeram, o que resultou em prejuízos que ´poderiam ter sido evitados. É justamente a inércia e amadorismo que estimulam o vício dos políticos continuarem a criar mecanismos que lesam a população.