Minha Casa Minha Vida terá medidas contra inadimplência

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Novidades prejudicarão em especial o beneficiário do Minha Casa Minha Vida que perdeu o emprego ou a capacidade de pagamento. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Novidades prejudicarão em especial o beneficiário do Minha Casa Minha Vida que perdeu o emprego ou a capacidade de pagamento. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Governo aprova medidas pesadas contra inadimplência do Minha Casa Minha Vida

O Programa Minha Casa Minha Vida vai mudar.  A Medida Provisória 759/2016 aprovada pelo Congresso Nacional no dia 31/05/2017 e que deve ser sancionada pelo Presidente Temer no início de julho, surpreenderá os adquirentes de moradias do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), pois agora, caso o atraso das prestações supere 90 dias perderão a moradia, pois dificilmente conseguirão pagar a dívida que vencerá antecipadamente, tendo ainda que devolver o subsídio que recebeu e que resultou na redução do valor do bem. Dessa maneira, a MP 759 inova de maneira a tratar com extremo rigor quem se beneficia das melhores condições do MCMV, pois não tolerará a inadimplência que atualmente está, conforme dados do Ministério das Cidades, na faixa 1, em 32,9% (25,5 mil) em Minas Gerais e 35,2% (284,8 mil) no Brasil, bem maior que os 2% que se constata nos financiamentos do SBPE e do SFH.

Será permitido o adquirente do MCMV pagar somente o débito em atraso (prestações, IPTU, quota de condomínio, encargos legais) se este não superar 90 dias. Por outro lado, os demais financiamentos imobiliários continuam a permitir que o mutuário atrase mais de 90 dias, podendo pagar apenas o montante das prestações em atraso e os encargos (juros, correção, etc), para evitar a perda do imóvel, pois a dívida total não vencerá antecipadamente. Os financiamentos do SBPE e do SFH não contam com o subsídio do governo que quita parte do imóvel.

Medida implacável

A MP 759 é implacável contra as práticas que têm desviado o objetivo do MCMV que é de apenas financiar quem não tem onde morar. No caso de vencer antecipadamente a dívida que estava prevista para ser paga em dezenas de anos, em decorrência da inadimplência superior a 90 dias, será cobrado ainda do devedor o valor do subsídio (auxílio dado para redução das parcelas) que obteve do governo para possibilitar a comprar a moradia.

Exigência de seriedade do candidato à compra

A MP cria o art. 7-A que determina que o beneficiário do MCVM deverá obrigatoriamente ocupar a moradia no prazo de 30 dias a contar da assinatura do contrato de compra e venda e caso não o faça o contrato perderá a validade, sendo a moradia vendida para outro beneficiário.

Caso o beneficiário promova a alienação ou cessão, por qualquer meio, do imóvel do MCMV ou não o utilize para finalidade diversa da moradia, toda a dívida vencerá antecipadamente. Não sendo pago todo o valor restante do financiamento no prazo de 15 dias, diante da infração, o FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), na qualidade de credor fiduciário pagará o ITBI junto ao município e requererá ao Oficial do Registro de Imóveis, que averbe a consolidação da propriedade em nome do FAR. A partir daí exigirá a desocupação da moradia de imediato, sob pena de esbulho possessório, conforme previsão do art. 7-C da MP 759.

Desvio de finalidade

Essa nova medida visa combater o desvio de finalidade das casas e apartamentos do MCMV, pois centenas deles foram locados, cedidos ou vendidos com lucro para terceiros e até utilizados por traficantes e invasores que não os utilizava como moradia. Isso afrontou a finalidade do MCMV que é oferecer moradia a baixo custo para quem realmente precisa morar, não podendo essa ser alugada ou negociada para auferir lucro.

O que causa estranheza é que essas medidas, contidas nos artigos 66 e 67, foram inseridas na última hora a pedido do Governo, no meio das 144 páginas da MP 759, que,  “Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal”, ou seja, assuntos bem diferentes. Essas mudanças referentes a alienação fiduciária e o MCMV, sequer foram discutidas no plenário do Congresso, pois a MP 759 foi criada para outras questões.

Nova forma de intimação em qualquer tipo de financiamento

Outra novidade da MP é a adoção de medidas previstas no novo Código de Processo Civil que entrou em vigor em 2016, que dificultam as manobras dos réus ou devedores que se furtam de receber as intimações extrajudiciais ou citações judiciais.

A MP determina que, o beneficiário/mutuário que estiver inadimplente, após ser procurado pelo representante do Oficial de Registro de Imóveis ou do Registro de Títulos e Documentos por duas vezes em seu domicílio ou residência, havendo suspeita de ocultação, poderá “intimar qualquer pessoa da família, ou, na sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar”.

Aumento da responsabilidade do porteiro do condomínio 

Caso o devedor/fiduciante, independentemente de tipo de financiamento, tenha sua residência em condomínio edilício ou loteamento fechado, com controle de acesso, a intimação para quitar a dívida será realizada na pessoa do porteiro.

Portanto, os porteiros dos edifícios e condomínios fechados deverão ser orientados pelos síndicos para contribuírem no sentido de ajudar na localização dos moradores devedores, pois somente assim, evitarão os riscos de virem a ter que receber a intimação que pode gerar a perda da propriedade financiada.

O que gera preocupação é que há representante do Agente Financeiro/Fiduciário que procura criar uma situação para agilizar a contagem do prazo para o devedor quitar o débito, pois o Oficial do Registro de Títulos e Documentos só trabalha no horário comercial, sendo comum não encontrar o devedor, o qual pode estar trabalhando ou viajando. Assim, haverá riscos de o devedor/fiduciante perder o imóvel sem ser localizado, caso o porteiro não consiga entregar a notificação deixada com ele.

Novidades prejudicarão em especial o beneficiário do MCMV que perdeu o emprego ou a capacidade de pagamento

Certamente, as novidade da MP 759, desestimulará a venda do imóvel financiado por meio do “contrato de gaveta” ou uso do imóvel para destinação diferente de moradia do beneficiário (como locação ou comércio), pois essas atitudes geram o vencimento antecipado da dívida.

Essas novas regras serão aplicadas aos contratos firmados por beneficiários do programa com o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que busca atender famílias com renda mensal de até R$ 1.395,00. Certamente, a inadimplência que está em torno de 1/3 deste tipo de contrato motivou a adoção de penalidades mais drásticas. Realmente, a inadimplência contumaz deve ser combatida. Entretanto, há centenas de mutuários do MCMV que perderam o emprego ou a capacidade de pagamento diante do desaquecimento da economia, e o fato de atrasarem mais de 90 dias, acarretará a impossibilidade de quitar o débito de 4, 5 ou mais prestações, pois vencerá antecipadamente toda a dívida, dando a entender que será um castigo.   

Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – (31) 3225-5599

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

www.keniopereiraadvogados.com.br

 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.