Mercado Imobiliário: preço de imóvel vai cair?

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Após a grande elevação dos preços do mercado imobiliário entre os anos de 2006 e 2011, que chegaram a registrar alta de 25% ao ano, muitas pessoas especulam que o preço de imóvel deverá cair de forma expressiva.

Especulação indica queda do preço de imóvelNos últimos seis anos os imóveis superaram os demais investimentos, sendo essa situação fruto de diversos fatores macroeconômicos, os quais ainda se mostram presentes, de maneira que os imóveis deverão continuar a oferecer um bom resultado, especialmente se forem locados.

Bom rendimento do aluguel
Devemos atentar que se o imóvel acompanhar, ao menos, a alta do INPC/IBGE, que consiste numa expectativa muito conservadora, o fato dele proporcionar a renda de 0,4% a 0,5% sobre seu valor venal, a título de aluguel mensal, representa um rendimento anual de 5 a 6% além da valorização do bem, que somados representam um retorno médio de 13% no ano. Com a Taxa Selic em 7,25% a.a., o juro real no Brasil, depois de descontada a inflação, é de apenas 1,7% a.a., ou seja, a maioria das aplicações financeiras remunera em torno de um terço do rendimento proporcionado pelo aluguel, sem contar com a valorização do próprio bem, livre do risco da Bolsa, congelamento, confisco ou liquidação de instituição financeira pelo Banco Central.

As margens de lucro sofreram expressiva redução, em todos os setores, não há espaços para grandes margens de rentabilidade, exceto em negócios de alto risco. Assim, vemos os bancos reduzindo suas taxas de administração, pois se as mantivessem no antigo patamar o investidor não ganharia nada, da mesma forma, o valor do aluguel se adaptou à nova realidade imposta pela inflação sob controle, de forma que apesar da menor remuneração continua rentável e compensador.

Retrospectiva
As pessoas investem motivadas pela remuneração de onde aplicam, sendo que o mercado financeiro sempre concorreu com o mercado imobiliário. Já o mercado de ações é mais complexo, sendo conhecido por sua volatilidade e pelo grande risco, pois pode ser manipulado.

O mercado imobiliário teve baixo desempenho até 2006, sendo que os preços dos imóveis ficaram defasados diante da falta de interesse das pessoas investirem neste segmento. Com o IBOVESPA registrando alta de 97,33% e o CDI 23,26% em 2003, diante de uma inflação de 8,69% (IGP-M/FGV), era natural que o setor imobiliário fosse preterido. Até aquele momento as pessoas optavam por aplicar nos CDBs e nos Fundos de Investimento, pois a taxa do CDI remunerava quase três vezes o IGP-M.

Entretanto, a rentabilidade das aplicações financeiras declinou ano a ano, com o CDI registrando 19% em 2005, 15% em 2006, 12% em 2007, 9,8% em 2009 e agora em 2012 apenas 8,4%.

O mesmo ocorreu com o mercado acionário, que passou por grande turbulência em 2008, pois a euforia registrada pelo índice IBOVESPA com alta de 43,65% em 2007, foi derrubada com a crise mundial de setembro de 2008, que resultou prejuízo de -41,22% naquele ano. Apesar do IBOVESPA ter registrado alta de 82,66% em 2009, para compensar o desastre de 2008, o certo é que milhares de pessoas perderam parte do patrimônio que tinham investido na Bolsa, sendo comum os especialistas orientarem que só se deve “jogar” na Bolsa o que se pode perder.

Muitos que investiam em ações, após aquele episódio, passaram a aplicar em imóveis e ainda continuarão, pois o IBOVESPA registrou 1,04% em 2010, o prejuízo de -18,11% em 2011, alta tímida de 7,4% em 2012 e agora acumula queda de 5,79% até fevereiro deste ano.
Outros fatores que impedem a queda expressiva dos preços

A mão de obra estar cada dia mais cara, sendo que há 25 anos correspondia a 30% do valor da construção. Diante do boom da construção civil há carência de profissionais especializados. O resultado é a encarecimento das obras, pois atualmente, o peso da mão de obra corresponde a 52% do custo de construção. Importar grande massa de empregados inviabiliza o negócio em face do elevado custo.
Não há como dar à mão de obra, o mesmo tratamento quando o cimento ou o aço têm alta acima dos preços internacionais, pois neste caso importar materiais é mais fácil. Tornou-se comum engenheiros e empregados de maior graduação serem disputados por construtoras, que os gratifica além do valor registrado na carteira de trabalho. Esses custos informais não são detectados pelo INCC e nem pelo CUB, apesar de pesar no custo da construção.

Outro ponto a ser considerado é a falta de terrenos nos centros urbanos, pois o crescimento das cidades de maior porte é proporcional à escassez de lotes ideais para novos empreendimentos, o que certamente estimula seus proprietários a especularem com seu patrimônio, pois, “quanto mais raro, mais caro”.

Para complicar, muitas metrópoles têm alterado a sua legislação de Uso e Ocupação do Solo, reduzindo cada vez mais o CA (Coeficiente de Aproveitamento) do terreno. Como exemplo, podemos citar a lei de Belo Horizonte-MG, que entrou em vigor em 2010, e que reduziu o potencial de construção para evitar o adensamento urbano. Com as novas regras, o terreno que até 2009 era apto a produzir 30 apartamentos de 150 m², a partir de 2010, com a lei mais restritiva, passou a produzir apenas 20 apartamentos, ou seja, uma perda média de 30%.

Raras são as possibilidades de alteração da tendência dos imóveis continuarem a dar um bom retorno, pois não há perspectiva da Bolsa de Valores voltar a ter o excelente desempenho.

Quanto às aplicações financeiras, essas poderiam realmente atrair novos volumes de investimento, caso o Banco Central elevasse a taxa selic, de forma que o CDI remunerasse, por exemplo, na faixa de 25% ao ano, pois neste caso muitos venderiam seus imóveis para aplicar nos fundos de investimento, a ponto do excesso de oferta derrubar os preços. Mas isso se mostra muito remoto, já que o Governo Federal tem utilizado a redução da Selic como o principal instrumento para combater a inflação.

O mercado imobiliário é muito amplo, denso e pulverizado, não havendo um grupo empresarial ou conglomerado capaz de alterar seus rumos a curto prazo. Seus movimentos são lentos, ordenados e previsíveis. Basta percebermos que sua característica de baixa liquidez, onde as transações ocorrem em prazos de 6 a 12 meses, consiste num fator de garantia para quem investe em imóveis. A euforia de realização de vendas em apenas 30 dias consiste numa anomalia. Essa fase passou, voltamos à calmaria que sempre caracterizou o mercado imobiliário.

Conclusão
Perante esse cenário o imóvel se mostra ainda atraente, tendo o país um déficit habitacional de mais de 5 milhões de moradias. Outros fatores continuam a favorecer os imóveis, como a queda dos juros dos financiamentos para 8% a.a. e o aumento do prazo para 35 anos (CEF), o estímulo à construção civil que é a maior geradora de empregos do país, o Programa Minha Casa, Minha Vida, a Copa das Confederações, Copa do Mundo e as Olimpíadas.

Assim, os investidores continuarão a preferir a segurança da aplicação em imóveis, o que dificultará a redução expressiva dos preços, como já apontou o período de acomodação iniciado no ano passado, havendo ainda espaço para valorização pontual, mas em patamar bem inferior ao que ocorreu até 2011.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Árbitro da CAMINAS – Câmara de Arbitragem Empresarial de Minas Gerais
Tel. (31) 3225-5599
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br.