Mercado imobiliário e as perspectivas para 2018

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O mercado imobiliário é consagrado por sua segurança e previsibilidade, pois sua densidade e amplitude impedem que ele sofra interferências abruptas. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
O mercado imobiliário é consagrado por sua segurança e previsibilidade, pois sua densidade e amplitude impedem que ele sofra interferências abruptas. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
São boas as perspectivas do mercado imobiliário em 2018.  Ele concorre com o mercado financeiro

O mercado imobiliário deve melhorar em 2018. Diante do cenário de desaquecimento da economia, desemprego elevado, queda da taxa Selic que está em 7% e da inflação que fecha o ano 2017 em apenas 3%, constata-se uma grande expectativa em relação aos valores dos imóveis que sofreram queda no período de 2015 a 2017, após terem disparado de preço no decorrer de 2007 a 2013. A redução dos preços dos imóveis é lenta, tendo o IPCA de 2015 fechado em 10,67% enquanto os imóveis subiram 1,32% e em 2016 o IPCA fechou em 6,28% bem maior que a alta de 0,57 conforme FipeZap.

A primeira retração de preços em 10 anos ocorreu no fechamento do ano de 2017, com a queda de -0,53 (FipeZap), que levando em consideração a inflação esperada em torno de 2,78% (segundo Boletim Focus), resultará a queda real dos imóveis em torno de 3,23%.

Pesquisa FipeZap

A pesquisa FipeZap não capta diversos aspectos pontuais, sendo importante compreender que o mercado imobiliário é pulverizado e extremamente diversificado, sendo difícil analisar um território de dimensões continentais com o Brasil. Dessa forma, vemos que apesar do índice geral médio no país ter apontado redução de -0,53%, a FipeZap apurou que a cidade de Belo Horizonte teve os preços dos imóveis valorizou 4,47%, a maior do país, seguida de Florianópolis com +4,34%.

O fato de algumas regiões terem sindicatos de construção civil mais organizados, que detêm mais informações técnicas, motivou a adoção de medidas para evitar o crescimento de estoques que poderiam fazer o preço cair após o boom imobiliário, que teve o pico em 2010 (alta de 23,52% contra IPCA de 5,91%) e em 2011 (alta de 26,63% contra IPCA de 6,50%).

Dessa forma, o fato das construtoras e incorporadoras desde 2015 terem reduzido os lançamentos em torno de 35%, de maneira a reduzir o estoque contribui para que os preços tivesse uma elevação de 4,47% em 2017.  Por outro lado, as cidades que continuaram a receber novos lançamentos que resultaram em oferta excessiva de novas unidades imobiliárias tiveram que reduzir os preços diante da baixa demanda.

Bancos foram mais rigorosos na concessão de empréstimos 

Os negócios de compra e venda, bem como as locações ficaram abaixo do normal, sendo que eles diminuíram a partir de 2015, fato esse que se repetiu nos mais variados seguimentos, como o de automóveis. Certamente o fato de os bancos terem ficado mais rigorosos na aprovação dos financiamentos em decorrência do crescimento da inadimplência desestimulou milhares de pretendentes à compra realizarem a compra de novos imóveis.

Esse cenário de cautela é compreensível diante do aumento do desemprego que atingiu 14 milhões, sendo que se considerados aqueles que pararam de procurar emprego, a taxa de trabalhadores sem ocupação ultrapassa a 22 milhões. Sem renda ou sem segurança de que estarão empregados, muitos não se arriscam em contrair empréstimos de longo prazo.

Alienação fiduciária possibilitou agilidade dos leilões 

O ano de 2017 foi marcado pelo enorme crescimento dos leilões decorrentes da inadimplência de milhares de mutuários que perderam o emprego e a capacidade de pagamento. Os bancos passaram a agir com mais agilidade e diante do atraso de mais de 90 dias começaram a consolidar a propriedade em nome deles e promover o leilão da casa própria do devedor fiduciante, denominado também como mutuário.

Bancos abusam em não devolver o dinheiro que sobre do leilão

No Brasil constata-se abusos contra o devedor, que diante da falta de condições de pagar a dívida, perde o equilíbrio emocional. O maior erro do devedor é deixar de contratar uma assessoria jurídica que poderá lhe mostrar meios de evitar o prejuízo ou de pelo menos reduzir sua perda financeira.

Os bancos, em sua grande maioria, simplesmente efetuam o leilão, sendo que quando o valor auferido no leilão é superior ao total da dívida e encargos (quota de condomínio, IPTU, ITBI, despesas com o leiloeiro) deixa de passar o valor que sobre para o mutuário. O mutuário, sem assessoria jurídica deixa de receber valores bem expressivos, sendo que os bancos não pagam esse crédito de maneira automática, descumprindo assim a lei nº 9.514/97 que determina:

ART. 27 – LEI 9.514/97 de Alienação Fiduciária:

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

São boas as perspectivas do mercado imobiliário em 2018.  Ele concorre com o mercado financeiro

A experiência comprova que o mercado imobiliário é cíclico, as mudanças ocorrem gradualmente, de maneira lenta. O boom imobiliário atingiu seu pico entre 2009 e 2013, tendo gerando rentabilidade que superou todos os investimentos financeiros. Entretanto, diante da inflação de 10,67% em 2015 (IPCA-IBGE a maior inflação desde 2002), que agora fecha 2017 em torno de 2,8% é certo que haverá redução expressiva dos ganhos com as aplicações financeiras. As alterações no mercado financeiro ocorrem com rapidez que só é superada pelo mercado de ações, sendo que a tendência é que as taxas de remuneração dos CDBs, Fundos de Investimentos e de outras aplicações semelhantes venham a declinar acompanhando a Selic que está em 7% ao ano.

Comportamento do mercado imobiliário faz o investimento em imóveis ser seguro

O mercado imobiliário é consagrado por sua segurança e previsibilidade, pois sua densidade e amplitude impedem que ele sofra interferências abruptas. Não há como um grupo econômico e o governo criar condições de afetá-lo expressivamente a curto prazo com medidas ou normas jurídicas que alterem seus pilares e valores.

Em decorrência dos preços dos imóveis estarem mais em conta, diante da “queima de gordura” ocorrida a partir de 2015 e ante a redução da procura, constata-se que têm surgido boas oportunidades de compra, pois muitos proprietários não podem esperar indefinidamente pela melhora da demanda e da economia que se mostra descolada dos constantes escândalos políticos.

Diante da atual realidade, com a economia desaquecida, o mercado imobiliário está mais favorável ao comprador

São vários os fatores positivos que favorecem os pretendentes à compra, sendo que as incorporadoras e construtoras têm custos fixos e necessidades operacionais que as impedem de permanecer inflexíveis quanto à aceitação de propostas pelos pretendentes à aquisição das unidades imobiliárias. Diante da crise, as incorporadoras estão mais abertas às propostas de parcelamento ou de desconto quando o pagamento é à vista.

Questões relevantes para o setor imobiliário

Quem tem terrenos, grandes imóveis que são ideais para ser erguidos novos edifícios, em 2009 a 2011 pediam valores muito elevados diante do boom imobiliário.  Agora, diante da redução da demanda, como estão os preços dos terrenos? Estão tão alto como antes do desaquecimento da economia?

R. Quanto aos proprietários de casas e terrenos que são propensos à novas edificações, eles perceberam o recuo do mercado. A permuta tem sido mais utilizada, apesar de ser mais complicada e arriscada para do proprietário do terreno.

Os incorporadores não têm recursos financeiros para antecipar o pagamento dos terrenos e assim percebe-se que os valores dos terrenos estão sofrendo uma redução, o que a médio prazo favorece a prática de preços menores nas unidades negociadas na planta.

Atualmente, mesmo diante da baixa atividade econômica, há boas oportunidades de investimento? Vale a pena comprar?

R. A recessão econômica, que se destaca como a pior da história do país gerou recorde de desemprego, travou a elevação dos valores dos imóveis que são mais comerciais, enquanto outros sem alguns atrativos tiveram redução em torno de 20%. Se considerada a inflação (IPCA-IBGE) de 10,67% ao ano registrada pelo IPCA em 2015 e de 6,28% em 2016, sem que o imóvel tenha subido, constata-se grande volume de oportunidades de compra.

Esse cenário de estabilidade de 2017, com preços sem sofrer oscilações tende a se repetir em 2018? 

R. Sim. Somente se ocorrer uma queda acentuada da rentabilidade das aplicações conjugada com a recuperação dos empregos e da renda, poderá o mercado imobiliário recuperar os preços de forma mais acentuada. Mas se isso ocorrer não será como no boom imobiliário ocorrido entre 2007 e 2013.

Tendo em vista que os construtores estão pouco capitalizados, preferindo negociar com os proprietários de terrenos mediante permuta. Fazer permuta é arriscado para o proprietário do terreno? Vemos que a grandes construtoras, como a Habitare, deixaram centenas de compradores sem receber os apartamentos e os donos dos terrenos com obras inacabadas em decorrer de 2011 a 2015.

R. Realizado uma permuta é um desafio, pois o negócio é altamente complexo, sendo que os grandes prejuízos verificados decorreram da falta de cuidado do proprietário do terreno que confiou demais. Há um grande desequilíbrio de conhecimento entre o incorporador que domina as nuances do negócio e o dono do terreno que desconhece as normas e complexidades desse tipo de transação.

Inadimplência motivou aumento dos juros dos financiamentos imobiliário no decorrer de 2017

Aumento da inadimplência em decorrência do fechamento de empresas e agravamento do desemprego. CAIXA ficou sem recursos no decorrer de 2017 e assim reduziu os produtos de financiamento, passando a operar com taxas mais elevadas. Essa posição abriu espaço para os bancos privados ampliarem a atuação no mercado imobiliário.

No decorrer de 2018 os bancos podem vir a reduzir as taxas que foram elevadas em 2017?

R. No decorrer de 2015 e 2016, os bancos, em decorrência da recessão e do aumento da inadimplência aumentaram os juros em torno de 10,5% a 12,68%, mas diante da redução da inflação e da Taxa Selic em 2017, espera-se que os agentes financeiros voltem a reduzir a taxa de juros para o crédito imobiliário em patamares semelhantes aos que vigoraram no boom imobiliário.

O fato da taxa Selic ter caído para 7% ao ano em 2017, caso o Banco Central promova novas reduções, isso poderá beneficiar a recuperação dos preços dos imóveis?

R. Com a queda da rentabilidade das aplicações financeiras, que em alguns casos rendeu abaixo a inflação nos últimos dois anos, diante da cobrança das taxas de administração dos bancos que retiram boa parte da rentabilidade dos fundos de investimento, espera-se a breve reação do mercado imobiliário, seguindo assim seu clico de alta após um período de baixa.

Kênio de Souza Pereira.

Advogado e Presidente de Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

Tel. (31) 2516-7008.