Mercado imobiliário mudou. Acabou a especulação

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
A retomada do mercado imobiliário ocorrerá somente mediante a retomada do crescimento da economia

Kenio - BonecoDesde 2014, houve uma mudança no mercado imobiliário.  Deixou de existir o investidor que adquiria duas ou quatro unidades na planta com o objetivo de obter grande lucro com a revenda no decorrer ou no final da obra. A euforia e a compra por impulso aconteceram no período de 2007 a 2013, quando o imóvel valorizava entre 15 a 25% ao ano. Agora, o cenário é outro, com a economia desaquecida, com o agravamento do desemprego, a queda da renda e a elevação dos juros dos financiamentos concedidos em menor escala ante a análise mais rigorosa do Agente Financeiro, as aquisições declinaram. Ficou no passado a cena de compradores aflitos para adquirir lançamentos dos empreendimentos que tinham todas as unidades vendidas em apenas 30 dias.

Com o dinheiro escasso, o comprador não adquire mais por impulso. Atualmente, ele pesquisa mais, reflete, indaga sobre diversos pontos antes de decidir e negocia o preço, já que compara com os rendimentos proporcionados pelos CDBs e Fundos de Investimento.

O receio de perder o emprego e a visão de que será difícil aumentar a renda, para acompanhar o crescimento das prestações de uma casa que demorará entre dez a trinta anos para ser quitada tem gerado insegurança. Sem segurança, os compradores que não têm recursos próprios recuaram, estão preferindo alugar, pois ao pagar aluguel evitam os riscos de arcarem com pesadas multas e o prejuízo de perder o imóvel por inadimplência perante o banco.

A venda tem acontecido, mas em menor escala, destinada ao uso próprio da família ou da empresa. A população continua crescendo, sendo estimado que, a cada ano, 1,5 milhão de famílias serão formadas até 2030, havendo ainda, os casais que se separam e os filhos que crescem e saem de casa. Para evitar o excesso de oferta que poderia acarretar a redução dos preços, as construtoras reduziram os lançamentos para adequar à demanda.

Há ainda um bom estoque no mercado imobiliário porque foram concluídos em 2014 os empreendimentos lançados na época da euforia, em 2011 e 2012, mas a tendência é que as unidades sejam vendidas num ritmo menor para atender à demanda não especulativa.  O estoque só não caiu mais porque muitos que adquiriram em 2012 e 2013 perderam a capacidade de pagamento e optaram pela devolução de unidades para as construtoras.

Queda de preços é pequena e gradual

O valor dos imóveis tem subido em torno de 2% nos últimos 12 meses, contra uma inflação em torno de 10 a 11%, não havendo como sofrer variações abruptas, já que os preços dos materiais, insumos e mão de obra não caíram. Em relação a 2016 espera-se que os imóveis continuem a valorizar num ritmo inferior a inflação, podendo chegar a 5% ao ano, havendo pontos e regiões que oferecerão valorização mais expressiva para os proprietários. 

Custo do dinheiro estimula rescisões

As prestações dos imóveis têm pesado mais no orçamento das famílias, pois no decorrer do boom imobiliário (2006 a 2013), o valor pago mensalmente correspondia em média 15% da renda. Agora, ante a queda dos rendimentos e do desaquecimento da economia, a prestação tem representado em torno de 25% da renda familiar, o que tem feito os pretendentes procurarem imóveis mais em conta.

O problema é que os bancos estão mais cautelosos e com o receio do crescimento da inadimplência, aumentaram os juros de 8% para 11% ou 12% ao ano. O aumento de 3 pontos percentuais ao ano sobre o valor de um empréstimo de alto valor tem inviabilizado a concessão de muitos financiamentos de contratos que estavam na fase final da obra, o que tem resultado em rescisões entre o adquirente e a construtora.

Mercado é previsível

A retomada do mercado imobiliário ocorrerá somente mediante a retomada do crescimento da economia, o que depende da melhora do ambiente político que está instável. Para confirmar isso, basta lembrarmos que o entusiasmo que fez os preços dos imóveis dispararem se baseou em dois fatores: crescimento da rendacom elevação da empregabilidade e ampliação do crédito que foi concedido por prazos maiores e a juros mais baixos com a maior utilização da alienação fiduciária (criada por lei em 1997, mas que só adotada em larga escala a partir de 2004) que deu maior segurança aos agentes financeiros.

Com o dinheiro circulando com maior abundância no Brasil após a crise mundial que afetou os Estados Unidos e a Europa em 2008, o governo federal passou a estimular a construção civil, sendo que os juros de 12,68% ao ano caíram em torno de 8% ao ano. Assim, o volume de crédito cresceu 50 vezes no período de dez anos. No período de 2004 a 2014, a renda da população aumentou 43%, tendo a taxa de desemprego caído para 4,8% em 2014, patamar mais baixo desde que o desemprego começou a ser medido.

Todavia, a partir de 2014, as coisas mudaram e alertamos em vários artigos publicados no Portal Emorar, que isso aconteceria, pois o mercado é cíclico. Por ser um mercado pulverizado, sem qualquer possibilidade de regulamentação e impossível sofrer interferências de grupos econômicos.  Esclarecemos no artigo publicado no Portal Emorar, no dia 27/03/13, Mercado Imobiliário: preço do imóvel vai cair? e no artigo Mercado Imobiliário ficará estável em 2015, publicado dia 05/01/15, previmos tudo está ocorrendo atualmente. Mas, a crise política criou uma paralisação no setor imobiliário que surpreendeu a todos diante da falta de recursos da União, Estados e Municípios, os quais sempre foram os fomentadores da econômica com as grandes obras.

Crise oferece boas oportunidades

Em todo momento de crise, onde uns passam dificuldades e a necessidade de obter recursos com urgência e outros que preferem guardam suas economias, surgem momentos para a realização de bons negócios. Caso o proprietário de um imóvel precise capitalizar, poderá realizar a venda mediante um desconto. Todavia, é comum o vendedor esperar quando não precisa do dinheiro com urgência, sendo o desconto limitado em 10%.

Entretanto, o comprador com recursos disponíveis num cenário recessivo possui maior poder de negociação, podendo realizar negócios com melhor possibilidade de obter bom retorno financeiro.

ENCONTRO IMOBILIÁRIO DA OAB-MG – DIA 27/06/16 – 19H

 A questão tratada nesse artigo afeta o mercado de locações, sendo que o direito de o locador e de o inquilino revisar o valor do aluguel, conforme o preço de mercado e, a ação renovatória da locação serão tratadas nas palestras que serão realizadas na sede da Ordem dos Advogados do Brasil-MG, localizada na Rua Albita, 250 – BH-MG.

As palestras são abertas ao público, sendo que elas elucidarão sobre os direitos de os condôminos exigirem da construtora a reparação dos vícios de construção, inclusive sobre os defeitos nas vagas de garagem, evitando os prejuízos com a prescrição. Será ainda abordado sobre a cobrança abusiva de água pela Copasa, que pode ser condenada judicialmente a devolver ao condomínio tudo que cobrou a mais nos últimos dez anos, bem como as várias atitudes que podem reduzir a inadimplência e as despesas nos condomínios.  

Inscrições e informações: www.oabmg.org.br

Kênio de Souza Pereira 

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.