Mercado imobiliário e suas expectativas para o futuro

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A experiência comprova que o mercado imobiliário é cíclico, as mudanças ocorrem gradualmente, de maneira lenta. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
A experiência comprova que o mercado imobiliário é cíclico, as mudanças ocorrem gradualmente, de maneira lenta. Foto: Eugênio Gurgel/Divulgação
Com a crise econômica, o mercado imobiliário passa por mudanças graduais

A cena no mercado imobiliário é favorável a quem quer comprar um imóvel. Diante do cenário de desaquecimento da economia, desemprego crescente, queda da taxa Selic e da inflação constata-se uma grande expectativa em relação aos valores dos imóveis que sofreram pequena queda no período de 2015 a 2017, após terem disparado de preço no decorrer de 2006 a 2013. As incorporadoras e construtoras reduziram em mais de 35% seus lançamentos desde 2015, para evitar uma super oferta de unidades na planta que poderia forçar a diminuição expressiva do preço ante a retração da demanda.

Os negócios de compra e venda, bem como as locações diminuíram a partir de 2015, fato esse que se repetiu nos mais variados seguimentos, como o de automóveis, tendo em vista que os bancos ficaram mais rigorosos na aprovação dos financiamentos em decorrência do crescimento da inadimplência. Esse cenário de cautela é compreensível diante do aumento do desemprego que atingiu 14 milhões, sendo que se considerados aqueles que pararam de procurar emprego, a taxa de trabalhadores sem ocupação ultrapassa a 22 milhões. Sem renda ou sem segurança de que estarão empregados, muitos não se arriscam em contrair empréstimos de longo prazo.

Mercado imobiliário sempre concorre com o financeiro

A experiência comprova que o mercado imobiliário é cíclico, as mudanças ocorrem gradualmente, de maneira lenta. O boom imobiliário atingiu seu pico entre 2009 e 2012, tendo gerando rentabilidade que superou todos os investimentos financeiros. Entretanto, diante da inflação de 10,67% em 2015 (IPCA-IBGE a maior inflação desde 2002), que agora deve fechar 2017 em torno de 4% é certo que haverá redução expressiva  dos ganhos com as aplicações financeiras. As alterações no mercado financeiro ocorrem com rapidez que só é superada pelo mercado de ações, sendo que a tendência é que as taxas de remuneração dos CDBs, Fundos de Investimentos e de outras aplicações semelhantes venham a declinar acompanhando a Selic que está em 8,25% a.a. Os especialistas afirmam que a Selic deverá fechar o ano em torno de 7% aa.

O mercado imobiliário é consagrado por sua segurança e previsibilidade, pois sua densidade e amplitude impedem que ele sofra interferências abruptas. Não há como um grupo econômico e o governo criar condições de afetá-lo expressivamente a curto prazo com medidas ou normas jurídicas que alterem seus pilares e valores.    

Em decorrência dos preços dos imóveis estarem mais em conta, diante da “queima de gordura” ocorrida a partir de 2015 e ante a redução da procura, constata-se que têm surgido boas oportunidades de compra, pois muitos proprietários não podem esperar indefinidamente pela melhora da demanda e da economia que se mostra descolada dos constantes escândalos políticos.

Mercado está a favor do comprador

São vários os fatores positivos que favorecem os pretendentes à compra, sendo que as incorporadoras e construtoras têm custos fixos e necessidades operacionais que as impedem de permanecer inflexíveis quanto à aceitação de propostas pelos pretendentes à aquisição das unidades imobiliárias. Diante da crise, as incorporadoras estão mais abertas às propostas de parcelamento ou de desconto quando o pagamento é à vista.

Quanto aos proprietários de casas e terrenos que são propensos à novas edificações, eles perceberam o recuo do mercado. A permuta tem sido mais utilizada, apesar de ser mais complicada e arriscada para do proprietário do terreno. Há um grande desequilíbrio de conhecimento entre o incorporador que domina as nuances do negócio e o dono do terreno que desconhece as normas e complexidades desse tipo de transação. Os incorporadores não têm recursos financeiros para antecipar o pagamento dos terrenos e assim percebe-se que os valores dos terrenos estão sofrendo uma redução, o que a médio prazo favorece a prática de preços menores nas unidades negociadas na planta.

A recessão econômica, que se destaca como a pior da história do país,  gerou  recorde de desemprego, travou a elevação dos valores dos imóveis que são mais comerciais, enquanto outros sem alguns atrativos tiveram redução em torno de 20%. Se considerada a inflação (IPCA-IBGE) de 10,67% ao ano registrada pelo IPCA em 2015 e de 6,28% em 2016, sem que o imóvel tenha subido, constata-se grande volume de oportunidades de compra.

Expectativa com os juros imobiliários 

No decorrer de 2015 e 2016, os bancos, em decorrência da recessão e do aumento da inadimplência aumentaram os juros em torno de 10,5% a 12,68%, mas diante da redução da inflação e da Taxa Selic em 2017, espera-se que os agentes financeiros voltem a reduzir a taxa de juros para o crédito imobiliário em patamares semelhantes aos que vigoraram no boom imobiliário.

Dessa maneira, com a queda da rentabilidade das aplicações financeiras, que em alguns casos rendeu abaixo a inflação nos últimos dois anos, diante da cobrança das taxas de administração dos bancos que retiram boa parte da rentabilidade dos fundos de investimento, espera-se que o mercado imobiliário poderá em breve reagir, seguindo assim seu clico de alta após um período de baixa.

Kênio de Souza Pereira.

Advogado e Presidente de Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

www.keniopereiraadvogados.com.br

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.