Loja pode desvalorizar Edifício

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Na hora de vender imóvel, contrate um profissional. É ingenuidade achar que encontrará a solução de todas as suas dúvidas no Google
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Está cada vez mais raro o locador se recusar alugar sua loja para uma atividade ruidosa ou que deprecie o edifício

Logo KênioUma loja em edifício pode causar grande dor de cabeça a moradores. Muitos proprietários de edifícios de alto padrão estão anunciando seus apartamentos para locação ou venda por não suportarem os transtornos causados por bares, espetinhos, boates, sacolões e demais atividades que passaram a ocupar as lojas que ficam no térreo do prédio, bem como os passeios, que são invadidos por aglomeração de pessoas, mesas e cadeiras. A situação tem-se agravado diante do desaquecimento da economia e do excesso de oferta de lojas, estando seus proprietários aflitos para locá-las. Diante disso, têm realizado a locação sem qualquer critério, não se preocupando com o tipo de atividade que possa ser exercida no seu imóvel. A prioridade passou a ser fechar o contrato de locação, que diante dos preços mais baixos dos aluguéis, tem atraído atividades que há tempos seriam inimagináveis funcionarem em determinados locais.

Está cada vez mais raro o locador se recusar a alugar sua loja para uma atividade ruidosa ou que deprecie o edifício, especialmente por ali não residir. Seu foco é lucrar com a locação, mesmo que tumultue a entrada do prédio a ponto de gerar insegurança e dificuldade para acessar a garagem e a portaria. Ficou em segundo plano o fato de o adquirente ou inquilino vier a instalar na loja uma delegacia de polícia, funerária, igreja barulhenta, comitê eleitoral, açougue ou um supermercado que geram restos de alimentos que implicam em mau cheiro, roedores, insetos, além de ruídos às seis da manhã com a descarga de mercadorias.

Atividade inconveniente desvaloriza os apartamentos

A instalação de alguns tipos de comércio ou negócios que geram transtornos, como ruídos, fumaça, gordura, mau cheiro, é preocupante, uma vez que atenta contra o sossego e a saúde da vizinhança, que precisa de paz para dormir. Esse problema tem gerado a mudança de moradores, que poderiam eliminar os incômodos ao se unirem com os outros vizinhos se sentem prejudicados para tomar as medidas jurídicas com determinação. Constata-se que os edifícios e casas que estão localizadas nas proximidades de clubes, boates, casas de show, oficinas, escolas, academias e de outros estabelecimentos que atraem grande volume de público, funcionando até altas horas, têm seu valor de locação e venda desvalorizado em torno de 20 a 30%.

Por serem tratados de maneira amadora, os problemas são de difícil solução, especialmente nos locais que vendem bebidas alcóolicas, sendo comum o dono do estabelecimento não se importar com a clientela que sai do local de madrugada gritando e fazendo baderna ou ligando o som do carro para acordar todos que residem no quarteirão.

Esperar por iniciativa do poder público é perda de tempo

Lamentavelmente, a prefeitura tem se mostrado incapaz de atender a milhares de reclamações dos vizinhos. É comum o empresário enganar a prefeitura ao pedir um alvará para uma atividade e instalar outra, e como também mentir para o síndico do condomínio ao locar a loja, dizendo que instalará um tipo de negócio tranquilo para assim fazer as obras de adaptação sem ser incomodado. Com essa manobra, desrespeita seu dever de apresentar ao síndico o projeto da obra, ignora as normas da ABNT, executando a reforma de maneira clandestina.

Terminada a obra os moradores são surpreendidos com a inauguração do negócio do novo vizinho, que, caso existisse antes, certamente teriam optado por morar em outro lugar. Mudar de apartamento acarreta prejuízos em torno de 14% do valor do imóvel com despesas, dentre elas a corretagem de 6%, ITBI de 3%, cartório de notas, de registro, reformas e decoração da nova moradia. É mais prático, racional e muito mais barato atualizar a convenção e acionar o Poder Judiciário para evitar o mau uso de loja e do recuo do passeio.

Atualizar a convenção evita transtornos

Todos esses problemas não ocorreriam se os condôminos tivessem tido o cuidado de analisar a convenção do condomínio e inserido desde do início do empreendimento as proibições de uso das lojas e do recuo do passeio, além de normas que evitassem agressões à fachada decorrentes da instalação de aparelhos de ar-condicionado, chaminés e placas exageradas. A convenção tem força de lei, pois pode limitar e regulamentar o uso das lojas, cabendo aos condôminos aperfeiçoarem esse instrumento normativo a qualquer momento, mediante a aprovação do quórum de 2/3 do condomínio. O costume de a construtora copiar modelos de convenção ultrapassados, deixando em aberto os limites de uso da loja para facilitar sua venda, não justifica, a inércia de condôminos que deixam de atualizar a convenção para evitar ocupações indesejáveis.

Com a redação profissional da convenção poderão proteger os interesses da coletividade, que deseja evitar a desvalorização dos apartamentos, bem como proteger a saúde dos moradores, que têm direito a dormir, descansar e ter sua segurança preservada.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

e-mail – kenio@keniopereiraadvogados.com.br.

www.keniopereiraadvogados.com.br

Tel: (31) 3225-5599. 

 

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Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.
  • Rose Couto

    Boa dia Dr. Kênio,

    Estou passando por um problema no meu prédio (que são dois blocos, cada um com 44 apartamentos), devido ao barulho das festas que são realizadas no salão de festa. O meu apartamento situa-se em cima do referido salão. O regimento interno estabeleceu que não tem horário de início e fim das festas, apenas, que o volume do som seja moderado e que o condômino tenha bom senso, sob pena de advertência e multa. Acontece que isso não resolve o meu problema, devido a diversas advertências que foram impostas e o problema continua acontecendo.
    Relatei diversas vezes o drama que venho passando nas reuniões de condomínio, entretanto,as pessoas acham, porque comprei um apartamento em cima do salão de festa, tenho que suportar várias noites sem dormir. Sugeri que fosse estabelecido um horário para o término das festas, fui insultada e sofri várias chacotas,muitos disseram que até aceitavam, só que horário até às 04 horas da manhã. Depois de muita briga, consegui que fosse realizado um isolamento acústico, só que isso também não resolveu, ressaltando, que o síndico não apresentou nenhum comprovante que isolamento foi feito, muito menos informou qual empresa prestou o serviço, apenas informa que o serviço foi feito. O síndico não tem muita boa vontade de resolver, tendo em vista, que ele é uma das pessoas que costuma reservar o salão.
    Neste último sábado foi ultrapassado o limite que qualquer ser humano possa suportar, pois, foram duas festas, uma no salão de festas, que durou até 05 horas da manhã e, ao mesmo tempo, outra festa no apartamento que fica em cima do meu apartamento, que até às 06h40min, quando eu estava saindo para trabalhar ainda não tinha acabado. Ou seja, passei uma noite inteira sem dormir, pedindo ao porteiro que tomasse alguma providência.
    Por fim, recebi uma carta assinada pelo síndico juntamente com o conselho, informando que nada mais será feito, tendo em vista, que o condomínio já fez o tratamento acústico, e está respeitando o regimento interno, e ainda, ressaltou que apenas eu estou reclamando, ou seja, a minha reclamação infundada.
    Não há palavras para expressar o que venho passando desde que mudei, demorei 10 anos para comprar o meu tão sonhado apartamento, casei a pouco tempo , então, tenho que tomar alguma atitude.
    Depois de tudo isso que relatei para o Dr., gostaria de saber:
    O que posso fazer para resolver essa situação?
    Quais as chances de conseguir que seja proibida que as festas sejam realizadas no período noturno, tanto salão de festa, quanto nas unidades?
    É necessário que seja realizado um laudo técnico para medir a poluição sonora.
    É preciso que se faça um BO? Gostaria de não precisar de passar por esse constrangimento.
    Qual seria ,aproximadamente, o gasto que teria com todo o processo, custas e honorários advocatícios
    Desde já, agradeço pela atenção.