Loja pode desvalorizar Edifício

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O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
O valor do IPTU é um dos custos mais relevantes de um imóvel e sua revisão sempre gera polêmicas decorrentes de falta de conhecimento
Está cada vez mais raro o locador se recusar alugar sua loja para uma atividade ruidosa ou que deprecie o edifício

Logo KênioUma loja em edifício pode causar grande dor de cabeça a moradores. Muitos proprietários de edifícios de alto padrão estão anunciando seus apartamentos para locação ou venda por não suportarem os transtornos causados por bares, espetinhos, boates, sacolões e demais atividades que passaram a ocupar as lojas que ficam no térreo do prédio, bem como os passeios, que são invadidos por aglomeração de pessoas, mesas e cadeiras. A situação tem-se agravado diante do desaquecimento da economia e do excesso de oferta de lojas, estando seus proprietários aflitos para locá-las. Diante disso, têm realizado a locação sem qualquer critério, não se preocupando com o tipo de atividade que possa ser exercida no seu imóvel. A prioridade passou a ser fechar o contrato de locação, que diante dos preços mais baixos dos aluguéis, tem atraído atividades que há tempos seriam inimagináveis funcionarem em determinados locais.

Está cada vez mais raro o locador se recusar a alugar sua loja para uma atividade ruidosa ou que deprecie o edifício, especialmente por ali não residir. Seu foco é lucrar com a locação, mesmo que tumultue a entrada do prédio a ponto de gerar insegurança e dificuldade para acessar a garagem e a portaria. Ficou em segundo plano o fato de o adquirente ou inquilino vier a instalar na loja uma delegacia de polícia, funerária, igreja barulhenta, comitê eleitoral, açougue ou um supermercado que geram restos de alimentos que implicam em mau cheiro, roedores, insetos, além de ruídos às seis da manhã com a descarga de mercadorias.

Atividade inconveniente desvaloriza os apartamentos

A instalação de alguns tipos de comércio ou negócios que geram transtornos, como ruídos, fumaça, gordura, mau cheiro, é preocupante, uma vez que atenta contra o sossego e a saúde da vizinhança, que precisa de paz para dormir. Esse problema tem gerado a mudança de moradores, que poderiam eliminar os incômodos ao se unirem com os outros vizinhos se sentem prejudicados para tomar as medidas jurídicas com determinação. Constata-se que os edifícios e casas que estão localizadas nas proximidades de clubes, boates, casas de show, oficinas, escolas, academias e de outros estabelecimentos que atraem grande volume de público, funcionando até altas horas, têm seu valor de locação e venda desvalorizado em torno de 20 a 30%.

Por serem tratados de maneira amadora, os problemas são de difícil solução, especialmente nos locais que vendem bebidas alcóolicas, sendo comum o dono do estabelecimento não se importar com a clientela que sai do local de madrugada gritando e fazendo baderna ou ligando o som do carro para acordar todos que residem no quarteirão.

Esperar por iniciativa do poder público é perda de tempo

Lamentavelmente, a prefeitura tem se mostrado incapaz de atender a milhares de reclamações dos vizinhos. É comum o empresário enganar a prefeitura ao pedir um alvará para uma atividade e instalar outra, e como também mentir para o síndico do condomínio ao locar a loja, dizendo que instalará um tipo de negócio tranquilo para assim fazer as obras de adaptação sem ser incomodado. Com essa manobra, desrespeita seu dever de apresentar ao síndico o projeto da obra, ignora as normas da ABNT, executando a reforma de maneira clandestina.

Terminada a obra os moradores são surpreendidos com a inauguração do negócio do novo vizinho, que, caso existisse antes, certamente teriam optado por morar em outro lugar. Mudar de apartamento acarreta prejuízos em torno de 14% do valor do imóvel com despesas, dentre elas a corretagem de 6%, ITBI de 3%, cartório de notas, de registro, reformas e decoração da nova moradia. É mais prático, racional e muito mais barato atualizar a convenção e acionar o Poder Judiciário para evitar o mau uso de loja e do recuo do passeio.

Atualizar a convenção evita transtornos

Todos esses problemas não ocorreriam se os condôminos tivessem tido o cuidado de analisar a convenção do condomínio e inserido desde do início do empreendimento as proibições de uso das lojas e do recuo do passeio, além de normas que evitassem agressões à fachada decorrentes da instalação de aparelhos de ar-condicionado, chaminés e placas exageradas. A convenção tem força de lei, pois pode limitar e regulamentar o uso das lojas, cabendo aos condôminos aperfeiçoarem esse instrumento normativo a qualquer momento, mediante a aprovação do quórum de 2/3 do condomínio. O costume de a construtora copiar modelos de convenção ultrapassados, deixando em aberto os limites de uso da loja para facilitar sua venda, não justifica, a inércia de condôminos que deixam de atualizar a convenção para evitar ocupações indesejáveis.

Com a redação profissional da convenção poderão proteger os interesses da coletividade, que deseja evitar a desvalorização dos apartamentos, bem como proteger a saúde dos moradores, que têm direito a dormir, descansar e ter sua segurança preservada.

Kênio de Souza Pereira

Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

e-mail – kenio@keniopereiraadvogados.com.br.

www.keniopereiraadvogados.com.br

Tel: (31) 3225-5599. 

 

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Kenio Pereira
Kênio de Souza Pereira Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH-MG Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do SECOVI-MG Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Árbitro da Câmara Empresarial de Arbitragem de MG (CAMINAS) e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599.