Limitação da função da Administradora de condomínios

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     Administrar um condomínio  não é tarefa fácil para quem não domina as diversas leis que regulam os condomínios e têm outros compromissos que absorvem seu tempo. Diante da falta de interesse dos moradores para assumir função de síndico, a melhor alternativa é a contratação de uma empresa especializada, ou administradora de condomínios, a qual acaba por estimular que um condômino assuma o cargo.
     A escolha deve recair sobre uma empresa que preste serviços de qualidade, com estrutura e capacidade técnica administrativa e contábil, já que sua atuação tem como foco a parte organizacional. Quanto a essa situação, Nicula José Nahas, diretor da Casa Administradora de Condomínios, esclarece “o condomínio hoje é equiparado a uma empresa, pois tem obrigações com o governo municipal, estadual e federal, em especial responsabilidade perante o fisco. A representação do síndico perante o condomínio não deve ser confundida com os interesses particulares de quem o administra”.
     Para Gilberto Vespúcio, diretor da GW Administração de Condomínios, “o Síndico nunca deve agir precipitadamente diante de problemas graves de ordem administrativa.  Ainda se vê a figura do Síndico autoritário, que julga ser o dono da verdade e toma atitudes imprudentes. Uma das principais funções do Síndico é cumprir e fazer com que todos cumpram a Convenção do Condomínio, o Regimento Interno e as decisões das Assembleias. Uma orientação da Administradora poderá ser de grande valia em determinados problemas.”
Limites
     A Administradora não deve ultrapassar suas atribuições e nem ceder à pressão dos condôminos para assumir uma posição diante de conflitos pessoais, pois certamente irá comprometer sua permanência como prestadora de serviços.
     Para exemplificar, vale citar um caso em que a Administradora se propôs a mediar um conflito entre dois condôminos, e por ironia, a condômina vencida naquela situação foi posteriormente eleita Síndica e sua primeira decisão foi rescindir o contrato com a Administradora, apesar desta sempre ter exercido suas funções de forma exemplar. A atitude adotada pela Síndica foi de cunho pessoal, uma retaliação à Administradora em razão da posição adotada pela mesma. A coletividade condominial foi prejudicada pois deixou de ter uma boa prestadora de serviços. A Administradora, apesar de ter agido com boa intenção, pecou em ignorar que não deve se expor quanto a posicionamentos jurídicos, pois não é escritório de advocacia.
     Portanto, a Administradora deve limitar-se à administração da parte burocrática do Condomínio, bem como ao assessoramento jurídico exclusivamente no que se refere aos direitos trabalhistas dos empregados do Condomínio.
     Assim, o melhor é seguir a velha sabedoria popular que diz: “cada macaco no seu galho”, cabendo à Administradora, para sua própria segurança exercer suas funções de maneira imparcial e isenta.
Advocacia
     Se o problema trata-se de direito de propriedade, uso irregular de garagem/área comum, barulho, rateio de despesas, obras, etc, ou possa vir ocasionar prejuízo financeiro e possível demanda judicial, a Administradora deve aconselhar que seja contratada a assessoria jurídica de um profissional especializado. Assim, a Administradora continuará na sua função específica e ainda, zelará pela boa administração, com um aconselhamento que virá a evitar desgastes entre os ocupantes do Condomínio, bem como preservará o seu bom relacionamento com os condôminos que deverá ser duradouro e isento.

Kênio de Souza Pereira – Diretor da Caixa Imobiliária – Rede Netimóveis
Vice-presidente do SECOVI-MG – Sindicato do Mercado Imobiliário de Minas Gerais Representante em MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599